Chu kỳ lặp lại và bài học từ quá khứ

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản Việt Nam vận động theo một quy luật tương đối rõ nét: cứ khoảng một thập kỷ lại xuất hiện một đợt suy thoái.

Gần nhất là giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục chịu tác động tiêu cực khi đại dịch Covid-19 bùng phát đúng vào thời điểm chu kỳ điều chỉnh quay trở lại, tạo nên "cú sốc kép" và kéo dài tình trạng trầm lắng.

Từ cuối năm 2024, những tín hiệu đảo chiều đã dần xuất hiện. Điểm tựa quan trọng nhất đến từ việc hoàn thiện khung pháp lý khi ba đạo luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt được thông qua và triển khai.

Tuy nhiên, song song với sự gia tăng nguồn cung là xu hướng tăng giá mạnh. Trong bối cảnh lãi suất huy động duy trì ở mức thấp, dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng rời khỏi kênh tiết kiệm để tìm đến các kênh có khả năng chống lạm phát tốt hơn như vàng, chứng khoán và bất động sản.

Giá bất động sản trong năm 2025 ghi nhận mức tăng phổ biến từ 15-20%, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người dân không theo kịp. Sự lệch pha này tạo ra rào cản đáng kể đối với khả năng hấp thụ, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở thực.

Đáng chú ý, theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp, khoảng 60% giao dịch trên thị trường hiện mang tính chất "giữ tiền", coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy.

Điều này khiến cấu trúc thị trường năm 2025 có nhiều sắc thái khác biệt so với các chu kỳ trước và tiềm ẩn rủi ro nếu tâm lý đảo chiều.

Ở góc độ người mua nhà, cộng đồng môi giới bấ động sản Hà Nội truyền tai nhau và rất nhiều clip lan truyền tương tác lớn trên mạng xã hội về chị Minh Lan, sống tại căn hộ cao cấp trung tâm thành phố Hà Nội. Chị đã bán 1 căn hộ gần 200 m2 với trị giá 23 tỷ đồng, sau đó thuê một căn hộ ở cùng tòa với mức 20 triệu đồng/tháng để cuộc sống gia đình không bị xáo trộn, sau đó lấy tiền gửi vào ngân hàng lãi xuất cao để giữ tiền chứ chưa vội mua ngay một căn biệt thự trong vành đai 3,5 như lúc đầu dự tính.

Lý do được đưa ra là lãi xuất liên ngân hàng tăng cao lên đến mức 24-15%, hạn mức cho vay bât động sản thời gian tới sẽ bị hạn chế, tồn kho của các dự án lớn còn nhiều gây áp lực lên các chủ đầu tư phải giảm giá bán để thu hồi vốn. Đags chú ý, các dự án của chủ đầu tư Vin Group tại Hải Phòng, Hưng Yên đã giảm khoảng 30% quỹ căn diện tích lớn còn lại để kích cầu. Các dự án chung cư nội đô đã giảm phần lãi từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng so với đỉnh giá giữa năm 2025. Bên cạnh đó, những dự án mới được phê duyệt như Dự án phục vụ cho mục tiêu giãn 860 triệu người ở nội thành Hà Nội sang phía Bắc Thăng Long tại Mê Linh, Đồng Anh với quy mô lên đến 1.400 hecta, mức giá được dự đoán chung cư khoảng 50-60 triệu đồng/m2 cũng là những thông tin kéo theo đà giảm giá. Khi đó, thời điểm nào thuận lợi, săn được đất nền giá tốt chị Minh Lan mới xuống tiền mua chứ không vội.

Năm 2026: Lọc kỹ dự án, ưu tiên bền vững

Bước sang năm 2026, thay vì tâm lý "xuống tiền nhanh" như giai đoạn tăng nóng, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần đặt yếu tố thận trọng lên hàng đầu.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định trong bối cảnh mới, nhà đầu tư phải đặc biệt chú trọng các yếu tố cốt lõi của dự án như quy mô, tiến độ triển khai, năng lực chủ đầu tư và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Theo bà, lợi nhuận luôn song hành với rủi ro; do đó, việc trang bị kiến thức để phân tích toàn diện dự án và cân nhắc sự phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân là điều kiện tiên quyết trước khi quyết định đầu tư.

Dù vậy, triển vọng thị trường không hoàn toàn ảm đạm. Sức mua bất động sản được đánh giá vẫn duy trì ở mức tích cực, đến từ nhiều nhóm khách hàng khác nhau: nhà đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư dài hạn và người mua ở thực. Nhu cầu nền tảng này tiếp tục là trụ cột quan trọng cho sự vận động của thị trường trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các phân khúc và giữa các dự án sẽ ngày càng rõ nét. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, tiến độ đảm bảo và giá bán hợp lý sẽ chiếm ưu thế, trong khi các dự án thiếu tính thực chất có thể gặp khó khăn.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường năm 2026 được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhưng theo hướng bền vững hơn. Niềm tin dần được củng cố, pháp lý từng bước thông suốt, trong khi nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng chính. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang giai đoạn coi trọng giá trị thực và năng lực thực thi.

Trước thềm năm mới, có thể thấy bức tranh bất động sản không còn là câu chuyện của những cơn "sóng" ngắn hạn, mà là bài toán quản trị rủi ro và lựa chọn chiến lược dài hơi. Với nhà đầu tư, thận trọng không đồng nghĩa với đứng ngoài thị trường, mà là biết chọn thời điểm, chọn phân khúc và chọn dự án phù hợp. Trong một chu kỳ mới đang hình thành, sự tỉnh táo có thể chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất.