Bài toán vốn: Doanh nghiệp bất động sản đang xoay xở ra sao?

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên, kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa hoàn toàn phục hồi và tín dụng vẫn được kiểm soát chặt, bài toán vốn tiếp tục là thách thức lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản năm 2026.

Áp lực vốn và sự "xoay trục" chiến lược tài chính

Thị trường BĐS bước vào năm 2026 với kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn, song thực tế cho thấy "điểm nghẽn" về vốn vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Trước áp lực này, nhiều chủ đầu tư buộc phải tái cấu trúc dòng tiền, thay đổi chiến lược huy động vốn và điều chỉnh mô hình kinh doanh để tồn tại và tìm cơ hội tăng trưởng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường đang chịu tác động đồng thời từ ba yếu tố: Lãi suất có xu hướng tăng nhẹ trở lại, kênh trái phiếu doanh nghiệp phục hồi chậm và tín dụng vẫn được điều tiết thận trọng. Điều này khiến dòng tiền vào BĐS chưa thể dồi dào như giai đoạn trước.

"Doanh nghiệp bất động sản hiện nay không còn dễ dàng tiếp cận vốn như trước. Bài toán không chỉ là có vay được hay không, mà là vay với chi phí bao nhiêu và trong bao lâu", ông Lực nhận định.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp từng phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính đang đối mặt với áp lực kép: vừa phải xử lý nghĩa vụ nợ cũ, vừa tìm nguồn vốn mới để triển khai dự án. Trong khi đó, dòng tiền từ bán hàng chưa thực sự bứt phá do tâm lý người mua còn thận trọng.

Báo cáo của VARS cũng cho thấy, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp BĐS vẫn phân hóa mạnh. Các doanh nghiệp có pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực vẫn có cơ hội tiếp cận vốn, trong khi nhóm còn lại gặp nhiều khó khăn.

Trước áp lực đó, nhiều doanh nghiệp BĐS đã buộc phải thay đổi cách tiếp cận vốn theo hướng an toàn và bền vững hơn.

Đại diện một doanh nghiệp phát triển nhà ở tại Hà Nội cho biết, thay vì phụ thuộc vào vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu như trước, doanh nghiệp đang chủ động cơ cấu lại danh mục dự án, ưu tiên các dự án có thể triển khai nhanh và tạo dòng tiền sớm.

"Chúng tôi chấp nhận giảm biên lợi nhuận, thậm chí giãn tiến độ một số dự án để tập trung nguồn lực cho những dự án có thanh khoản tốt", vị này chia sẻ.

Một xu hướng rõ nét khác là tăng cường hợp tác đầu tư. Thay vì "ôm trọn" dự án, nhiều doanh nghiệp lựa chọn bắt tay với đối tác tài chính, quỹ đầu tư hoặc các nhà phát triển khác để chia sẻ rủi ro và giảm áp lực vốn.

Theo Savills Việt Nam, mô hình hợp tác phát triển (joint venture) và chuyển nhượng một phần dự án đang trở nên phổ biến hơn trong bối cảnh hiện nay. Đây được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp vừa duy trì hoạt động, vừa tối ưu hóa nguồn lực.

Bên cạnh đó, việc huy động vốn từ khách hàng thông qua bán hàng sớm (pre-sale) cũng được đẩy mạnh. Tuy nhiên, kênh này phụ thuộc lớn vào niềm tin thị trường và tính pháp lý của dự án.

Đa dạng hóa nguồn vốn trong dài hạn

Một điểm đáng chú ý là các doanh nghiệp đang nỗ lực đa dạng hóa nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển sang các kênh vốn trung và dài hạn như quỹ đầu tư, vốn ngoại, hoặc các hình thức hợp tác tài chính linh hoạt.

"Trong bối cảnh tín dụng chưa thể nới lỏng mạnh, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế. Tuy nhiên, điều kiện để tiếp cận các nguồn vốn này là phải minh bạch và có chiến lược rõ ràng", ông Đính nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Tống Sỹ Sơn - Chủ tịch Tập đoàn Igroup cho biết, một số doanh nghiệp BĐS đang tăng cường tiếp cận nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quỹ đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Dù chi phí vốn có thể cao hơn, nhưng đổi lại là nguồn vốn ổn định và dài hạn.

Đối với công ty chúng tôi cũng bắt đầu chú trọng hơn đến việc cải thiện dòng tiền nội tại, thông qua tối ưu chi phí, tái cấu trúc bộ máy và nâng cao hiệu quả vận hành, ông Sơn cho biết.

Các chuyên gia cho rằng, khó khăn về vốn hiện nay không chỉ là thách thức ngắn hạn mà còn là "phép thử" cho năng lực thích ứng của doanh nghiệp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn này sẽ thúc đẩy quá trình thanh lọc thị trường, buộc doanh nghiệp phải thay đổi mô hình phát triển.

"Doanh nghiệp không thể tiếp tục dựa vào đòn bẩy tài chính cao như trước. Muốn tồn tại, cần tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược vốn đến sản phẩm và quản trị rủi ro", ông nói.

Đồng quan điểm, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, trong đó dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh đó, bài toán vốn không còn đơn thuần là tìm kiếm nguồn tiền, mà là bài toán tổng thể về chiến lược phát triển. Doanh nghiệp nào thích ứng nhanh, kiểm soát tốt rủi ro và xây dựng được niềm tin với nhà đầu tư sẽ có lợi thế lớn khi thị trường phục hồi.