Bước sang năm 2026, bất động sản được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi khung pháp lý hoàn thiện, chính sách đồng bộ và dòng tiền dịch chuyển theo hướng thận trọng, bền vững, gắn với nhu cầu ở thực.

Luật mới - Chu kỳ bền vững mới

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng vận hành trong một "khung pháp lý mới" với ba bộ luật quan trọng: Kinh doanh bất động sản, Nhà ở và Luật Đất đai chính thức đi vào thực thi.

Sự đồng bộ về chính sách đang tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn, thay vì tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn như các giai đoạn trước.

Đồng thời, các yếu tố chính sách tài chính dẫn dắt thị trường bất động sản bao gồm: Lãi suất cho vay (tín dụng), chính sách thuế, hạn mức tín dụng (room tín dụng) và đầu tư công. Những yếu tố này tác động trực tiếp đến dòng tiền, chi phí vốn và khả năng tiếp cận vốn của cả nhà đầu tư và người mua nhà, từ đó điều tiết cung cầu.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, trên bình diện quốc tế, Việt Nam ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN. Không chỉ có lợi thế chi phí, Việt Nam còn được đánh giá cao về sự ổn định chính trị, khả năng thích ứng nhanh và mạng lưới hiệp định thương mại rộng khắp. Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vai trò "đầu kéo".

Ở phân khúc nhà ở, động lực tăng trưởng được xác định đến từ nhu cầu ở thực. Các sản phẩm căn hộ trung cấp, nhà ở giá phù hợp và các khu đô thị vệ tinh dọc theo hành lang hạ tầng mới được dự báo sẽ có thanh khoản ổn định. Quá trình đô thị hóa, gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp tiếp tục tạo ra nhu cầu nhà ở bền vững.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường hiện nay là sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố: Nguồn cung từng bước được khơi thông, thanh khoản có tín hiệu phục hồi, tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn.

Quan trọng hơn, dòng tiền đã thay đổi cách dịch chuyển. Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực. Sự thận trọng thay thế tâm lý "lướt sóng", góp phần giúp thị trường vận hành thực chất hơn.

Thị trường vẫn đối diện nhiều thách thức

Dù có nền tảng tích cực, bất động sản năm 2026 vẫn phải đối diện với hàng loạt thách thức lớn mang tính cấu trúc.

Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng trở lại trong năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn lại thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Báo cáo của CBRE cho thấy tỷ trọng căn hộ giá 120 - 300 triệu đồng/m² tăng mạnh, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, giai đoạn 2014 - 2022, nguồn cung mới chủ yếu là sản phẩm bình dân và trung cấp, chiếm tới 80 - 90%. Tuy nhiên từ năm 2023, cơ cấu này đảo chiều khi hàng cao cấp chiếm ưu thế. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng khó khăn.

Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, cùng quy trình phê duyệt mới, khiến chi phí tiền sử dụng đất, nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính đồng loạt tăng. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận, kéo mặt bằng giá nhà tiếp tục leo thang.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định, năm 2026 sẽ không phải là năm tín dụng mở rộng đại trà. Dòng vốn sẽ ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này giúp hạn chế đầu cơ nhưng đồng thời cũng khiến những phân khúc mang tính đầu tư, nghỉ dưỡng hoặc cao cấp gặp khó trong tiếp cận vốn.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc kiểm soát tín dụng cần được thực hiện thận trọng, tránh gây "sốc" cho thị trường. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, không chỉ bất động sản mà toàn bộ nền kinh tế đều chịu tác động tiêu cực.

Dù khung pháp lý đã hoàn thiện hơn, quá trình triển khai tại nhiều địa phương vẫn chậm do thiếu nhân lực chuyên trách và kinh nghiệm thực thi. Công tác giải phóng mặt bằng còn kéo dài, thiếu thống nhất giữa các cấp chính quyền, làm tăng chi phí và kéo giãn tiến độ dự án.

Đây được xem là nút thắt quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung trong trung và dài hạn. Nếu không được tháo gỡ quyết liệt, thị trường có thể tiếp tục rơi vào vòng xoáy khan hiếm nguồn cung - giá tăng cao - giảm khả năng hấp thụ.