Bất động sản bước vào cuộc chơi mới: Không còn chuyện "mua gì cũng thắng"

Khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, lợi thế không còn thuộc về những sản phẩm đơn thuần "có hàng để bán", mà chuyển sang các dự án sở hữu giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Chu kỳ khan hiếm khép lại, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Nhận định về diễn biến thị trường nửa cuối năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng khả năng giá bất động sản giảm mạnh trong thời gian tới là rất thấp. Nguyên nhân là các yếu tố cấu thành giá, từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng đến nhân công và vốn vay vẫn đang ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm đáng kể.

Sau nhiều năm tăng trưởng nhờ nguồn cung khan hiếm và kỳ vọng giá liên tục đi lên, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không nằm ở việc giá tăng hay giảm, mà ở sự thay đổi của cán cân cung - cầu. Khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường, nguồn cung sẽ được cải thiện rõ rệt, tạo ra môi trường cạnh tranh thực chất hơn giữa các doanh nghiệp phát triển dự án.

Nếu trong giai đoạn 2020-2024, sự khan hiếm nguồn cung khiến nhiều dự án gần như không phải cạnh tranh và giá bán liên tục leo thang, thì từ nay đến giai đoạn 2027 - 2028, bức tranh có thể hoàn toàn khác. Hàng loạt dự án mới được cấp phép cùng các dự án "đắp chiếu" trước đây được tái khởi động sẽ đưa lượng sản phẩm ra thị trường tăng mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh mới, thị trường sẽ phân hóa rõ rệt. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng tốt và hệ thống tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng duy trì giá trị, thậm chí tiếp tục tăng giá nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ phải điều chỉnh chính sách bán hàng, gia tăng ưu đãi hoặc chấp nhận giảm biên lợi nhuận để thu hút khách hàng.

Điều đó cũng đồng nghĩa với việc thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án. Giá bất động sản sẽ không còn tăng đồng loạt như trước mà phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị thực của từng tài sản.

Giá trị thực: "Tấm vé" hút dòng tiền

Sự thay đổi của thị trường không chỉ diễn ra ở phía doanh nghiệp mà còn thể hiện rõ trong tâm lý của người mua và nhà đầu tư.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), ở kịch bản được đánh giá khả quan nhất cho những tháng cuối năm 2026, dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài, thay vì chạy theo các cơn sốt giá ngắn hạn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến thị trường. Người mua ở thực có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, trong khi nhiều nhà đầu tư đã không còn giữ quan điểm "bất động sản luôn tăng giá" như trước. Điều này phản ánh sự thay đổi rõ nét trong cách tiếp cận thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Một yếu tố khác cũng đáng lưu ý là nghịch lý cung - cầu đang dần hình thành. Nguồn cung được dự báo tăng mạnh nhưng sức hấp thụ có thể không theo kịp do lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế và chi phí đầu vào của doanh nghiệp tiếp tục gia tăng. Nếu tình trạng này kéo dài, lượng hàng tồn kho sẽ tăng, gây áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp cũng như hệ thống tín dụng.

Ở góc độ dài hạn, TS Đinh Thế Hiển nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị tài sản sẽ được quyết định nhiều hơn bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra dòng tiền thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng đầu cơ. Theo ông, đầu cơ sẽ không biến mất nhưng sẽ mang bản chất khác: nhà đầu tư buộc phải nhìn vào chu kỳ dài hơn, đánh giá tài sản như một khoản đầu tư thực thụ thay vì kỳ vọng lướt sóng trong vài tháng. Những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới.

Nhìn tổng thể, chu kỳ mới của thị trường không đồng nghĩa với việc bất động sản mất đi sức hấp dẫn. Trái lại, đây là giai đoạn buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận. Khi nguồn cung ngày càng dồi dào, lợi nhuận sẽ không còn đến từ việc "mua gì cũng thắng", mà thuộc về những người lựa chọn đúng sản phẩm, đúng nhu cầu và đúng giá trị. Đó cũng sẽ là nền tảng để thị trường phát triển bền vững hơn trong những năm tới.