Bất động sản bước vào nhịp điều chỉnh, người mua cân nhắc ra quyết định

Ngày 14/10, Batdongsan.com.vn công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2026. Trong quý, đơn vị ghi nhận thị trường tại hai thành phố lớn tiếp tục xu hướng điều chỉnh giá rao bán, tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý trước.

Thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản trong quý 3/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê tương đối ổn định. 

Khảo sát 530 môi giới cho thấy, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn so với mức 50% của quý 2/2026. Thanh khoản vẫn chịu áp lực, song mức độ giảm đã phần nào chững lại.

Giá rao bán bất động sản đang có xu hướng điều chỉnh.

Tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm thị trường khi có tới 63% môi giới đánh giá người mua vẫn đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, những lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch cùng hạn chế về dòng tiền là những rào cản chính đối với giao dịch.

Dù vậy, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán, cao hơn các phân khúc khác như đất nền (24%) và nhà riêng (21%).

Chung cư Hà Nội phân hóa rõ rệt, nhà riêng chờ tín hiệu quy hoạch

Tại Hà Nội, trong cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng 18%. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn tiếp tục điều chỉnh. So với quý 2/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định, nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực. Cụ thể, Hoàn Kiếm ghi nhận giá rao bán giảm 8% so với quý trước, Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%. 

Tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu khi 36% môi giới cho biết, khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 25% cho biết người mua có xu hướng mặc cả và chờ giá giảm; 21% cho biết khách hàng đang trong trạng thái thận trọng, cân nhắc thêm và chỉ 18% ghi nhận khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp. Đáng chú ý, 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc nhà riêng phục hồi trong thời gian tới.

Ở phân khúc biệt thự, mức độ quan tâm tại Hà Nội có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoài lõi trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các trục hạ tầng trọng điểm. Trong quý 3/2026, Hà Đông dẫn đầu với 22% tổng mức độ quan tâm biệt thự bán, tiếp đến là Hoài Đức và Long Biên, cùng chiếm 9%.

Về giá rao bán, thị trường ghi nhận mức điều chỉnh khá rõ trong quý 3/2026. Tại Hà Đông, giá rao bán ở Khu đô thị Thanh Hà giảm 16% so với quý trước, Khu đô thị Văn Phú giảm 10%...

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm sản phẩm. Sau trạng thái tích cực có kiểm soát trong quý 2, người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn trong quý 3, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi hơn trước khi đưa ra quyết định.

Diễn biến này phản ánh sự cân nhắc ngày càng kỹ lưỡng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay cao, những lo ngại liên quan đến chính sách giải tỏa và sự khác biệt về chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.

TP.HCM chứng kiến sự dịch chuyển nhu cầu chung cư

Các loại hình bất động sản ở thực tiếp tục xu hướng thu hút quan tâm.

Tại TP.HCM, thị trường bất động sản quý 3/2026 cũng ghi nhận sự phân hóa giữa các loại hình. Cụ thể, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu với mức độ quan tâm đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, mức độ quan tâm dành cho nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, còn đất nền duy trì ở mức 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự chiếm 6%.

Ở phân khúc chung cư, xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các thị trường vệ tinh ngày càng rõ nét, nổi bật là khu vực Bình Dương cũ. Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng mạnh từ 9% trong quý 1/2024 lên 30% vào quý 3/2026.

Đáng chú ý, nhu cầu chung cư tại khu vực này cũng gia tăng, với tỷ trọng quan tâm tăng từ 31% lên 38% so với quý 1/2024, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Xu hướng gia tăng tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cũng xuất hiện tại Long An cũ và Đồng Nai, cùng tăng từ 3% lên 8%.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực thúc đẩy đà tăng giá chung cư tại TP.HCM. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội đã tăng mạnh từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương mức tăng gần 2,4 lần. Riêng năm 2025, sau khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.