Bất động sản chuyển hướng: Nhà ở không chỉ để bán mà để tạo dòng tiền

Thị trường bất động sản dần xuất hiện một cách tiếp cận khác bên cạnh mô hình phát triển dự án để bán. Thay vì chỉ kỳ vọng lợi nhuận từ chênh lệch giá, nhà đầu tư có thể hướng tới sở hữu, vận hành và khai thác tài sản trong dài hạn để tạo dòng tiền.

Giá nhà cao, nhu cầu thuê tạo dư địa cho mô hình mới

Phân khúc Living Sector, nhóm bất động sản nhà ở tạo dòng tiền, bao gồm các mô hình nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn, đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Điểm đáng chú ý là khẩu vị đầu tư đang có sự dịch chuyển, từ tư duy phát triển tài sản để bán sang sở hữu và vận hành tài sản trong thời gian dài.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng cao, nhu cầu thuê duy trì ở mức tốt, các mô hình thuộc nhóm Living Sector như căn hộ dịch vụ, co-living hay Build-to-Rent (BTR) được kỳ vọng mở thêm hướng phát triển cho thị trường.

Theo Savills, thị trường Living Sector tại châu Á - Thái Bình Dương không vận hành theo một mô hình duy nhất. Nhà đầu tư có thể tham gia thông qua nhiều phương thức như chuyển đổi tài sản gặp khó khăn, tái định vị tài sản đã lỗi thời, phát triển dự án mới, đầu tư vào nền tảng vận hành hoặc mua trực tiếp các tài sản đã ổn định.

Điều này cho thấy câu hỏi của nhà đầu tư không còn chỉ là "đầu tư vào loại tài sản nào?" mà còn là "tham gia thị trường bằng cách nào?". Năng lực vận hành, nguồn cầu, khung pháp lý, chi phí phát triển và khả năng tạo dòng tiền dài hạn đều có thể quyết định hiệu quả của một tài sản.

Tại Việt Nam, Living Sector vẫn đang ở giai đoạn phát triển tương đối sớm. Tuy nhiên, nhu cầu đối với một số loại hình nhà ở được quản lý chuyên nghiệp đã thể hiện rõ hơn tại Hà Nội và TP.HCM.

Trong quý II/2026, TP.HCM có khoảng 7.000 căn hộ dịch vụ, công suất đạt 84%, giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m²/tháng. Một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo, trong khi những dự án được vận hành tốt tiếp tục duy trì hiệu quả khai thác.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ cũng duy trì công suất trên 80%, với hơn 6.500 căn thuộc 67 dự án. Nhu cầu được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, nhóm khách thuê nước ngoài và sự mở rộng của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Những con số này cho thấy nhu cầu thuê vẫn hiện hữu, ngay cả khi giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả của một bộ phận người dân. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân năm 2026 đã trên 90 triệu đồng/m², trong khi 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m². Với mặt bằng giá này, bài toán sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn, đồng thời đặt ra yêu cầu về những lựa chọn nhà ở khác ngoài mua đứt tài sản.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định: "Tại Việt Nam, chúng tôi đang chứng kiến nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp, đặc biệt tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Thị trường vẫn còn phân mảnh, nhưng đây cũng là điểm mở cho các mô hình có khả năng kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành. Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị của tài sản mà còn vào cách tài sản đó được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn".

Như vậy, cơ hội của nhà ở tạo dòng tiền không đơn thuần nằm ở việc giá thuê có thể tăng bao nhiêu. Quan trọng hơn là khả năng hình thành những tài sản có nguồn cầu ổn định, được vận hành chuyên nghiệp và kiểm soát tốt chi phí để duy trì hiệu quả khai thác trong thời gian dài.

Từ BTR - "xây để bán" đến xây dựng tài sản để nắm giữ dài hạn

Một trong những thay đổi đáng chú ý của Living Sector là nhà đầu tư có thêm lựa chọn thay vì luôn bắt đầu bằng một dự án mới.

Với những tài sản hiện hữu không còn phù hợp với nhu cầu ban đầu, nhà đầu tư có thể nghiên cứu khả năng tái định vị hoặc chuyển đổi sang các mô hình như co-living, nhà ở sinh viên hoặc lưu trú dài hạn. Khách sạn, văn phòng và một số loại hình bất động sản khác có thể trở thành nguồn cung tiềm năng nếu đáp ứng yêu cầu về vị trí, cấu trúc công trình và pháp lý.

Tuy nhiên, đây không phải bài toán đơn giản. Chi phí cải tạo, khả năng chuyển đổi công năng, tiêu chuẩn kỹ thuật và phương án vận hành đều cần được tính toán trước khi quyết định. Một tài sản có giá mua thấp chưa chắc là tài sản có hiệu quả cao nếu chi phí chuyển đổi và vận hành lớn.

Một hướng khác là đầu tư vào nền tảng vận hành. Thay vì sở hữu từng căn hộ riêng lẻ, dòng vốn có thể tìm đến những doanh nghiệp có khả năng quản lý nhiều tài sản, ứng dụng công nghệ, kiểm soát chi phí và duy trì trải nghiệm của người thuê.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa với thị trường Việt Nam, nơi hoạt động cho thuê vẫn còn phân mảnh. Một căn hộ riêng lẻ có thể tạo dòng tiền, nhưng một danh mục tài sản được quản lý tập trung có thể tạo lợi thế về quy mô, chất lượng dịch vụ và chi phí vận hành.

Đáng chú ý hơn là mô hình Build-to-Rent (BTR - xây dựng để cho thuê). Khác với dự án được phát triển chủ yếu để bán và thu hồi vốn sau khi bàn giao, BTR được thiết kế ngay từ đầu với mục tiêu cho thuê và nắm giữ dài hạn.

Với BTR, vị trí phải gắn với nguồn cầu thuê ổn định; diện tích và thiết kế phải phù hợp khả năng chi trả; tiện ích phải đủ sức cạnh tranh; còn chi phí vận hành phải được kiểm soát để bảo đảm dòng tiền.

Ở góc độ nhà đầu tư, bài toán của mô hình xây dựng để cho thuê không chỉ nằm ở việc tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, mà còn ở khả năng duy trì bộ máy vận hành trong suốt vòng đời tài sản. Ông Phạm Đức Toản, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng phát triển một tòa nhà cho thuê cần nguồn vốn lớn, trong khi dòng tiền thu về nhỏ lẻ và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Chủ đầu tư đồng thời phải duy trì hoạt động quản lý, bảo trì và khai thác cho thuê lâu dài. Theo ông, đây là điểm khiến mô hình "xây để cho thuê" khó hấp dẫn doanh nghiệp nếu chỉ nhìn vào khả năng thu hồi vốn ngắn hạn.

Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng giữa việc "mua một căn hộ rồi cho thuê" và "xây dựng một tài sản tạo dòng tiền". Ở mô hình thứ hai, nhà đầu tư phải tính toán toàn bộ vòng đời tài sản, từ lựa chọn vị trí, thiết kế, cơ cấu căn hộ đến công suất cho thuê, giá thuê, chi phí vận hành và khả năng duy trì dòng tiền.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam cho rằng, khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành một thách thức tại các đô thị, do đó phát triển đô thị cần tính đến nhiều loại hình nhà ở trong cùng hệ sinh thái thay vì chỉ dựa vào thị trường mua bán.

Ở góc độ thị trường, sự phát triển của Living Sector không đồng nghĩa với việc mô hình nhà ở để bán sẽ biến mất. Thay vào đó, đây là sự mở rộng cách nhìn về nhà ở như một loại tài sản có thể được sở hữu, vận hành và tạo thu nhập trong dài hạn.

Với Việt Nam, nền tảng ban đầu đang hình thành từ nhu cầu thực tế. Căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và TP.HCM duy trì tỷ lệ lấp đầy tương đối cao, trong khi giá nhà tăng nhanh đang khiến một bộ phận người dân khó tiếp cận quyền sở hữu. Đây có thể là cơ sở để các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển sâu hơn.

Dù vậy, để Living Sector trở thành một kênh đầu tư quy mô lớn, thị trường vẫn cần thêm nguồn vốn dài hạn, hành lang pháp lý phù hợp và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp. Khi những yếu tố này được cải thiện, bất động sản có thể không chỉ được nhìn nhận là sản phẩm để bán, mà còn là tài sản được nắm giữ và khai thác để tạo dòng tiền bền vững.