Bất động sản công nghiệp bước sang chu kỳ mới: Không còn chỉ là quỹ đất
Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng đà tăng mạnh của vốn FDI đang mở ra dư địa tăng trưởng lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đây được xem là tín hiệu cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với môi trường đầu tư Việt Nam.
Quỹ đất không còn là lợi thế duy nhất
Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp đang nổi lên là một trong những phân khúc thu hút dòng vốn mạnh nhất trên thị trường. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 18,7 tỷ USD, tăng 35,5% so với cùng kỳ năm trước.
Đây được xem là tín hiệu cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với môi trường đầu tư Việt Nam vẫn duy trì tích cực, bất chấp các biến động địa chính trị và thương mại toàn cầu.
Sự gia tăng của dòng vốn FDI kéo theo nhu cầu rất lớn về đất công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống logistics. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã khác đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Nếu như trước kia quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh được xem là "vũ khí" quan trọng để thu hút khách thuê, thì nay các doanh nghiệp nước ngoài đang đặt ra yêu cầu cao hơn rất nhiều.
Các tập đoàn sản xuất không chỉ tìm kiếm đất sạch mà còn đòi hỏi hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, từ hạ tầng giao thông kết nối, nguồn điện ổn định, logistics, trung tâm dữ liệu cho tới hệ thống xử lý môi trường và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Điều này cũng khiến cuộc cạnh tranh giữa các địa phương bước sang giai đoạn mới. Thay vì chỉ chạy đua mở rộng diện tích khu công nghiệp, nhiều tỉnh thành bắt đầu hướng đến mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp thông minh và khu công nghiệp tích hợp công nghệ cao.
Theo Sách trắng Ninh Bình 2026 do Cushman & Wakefield công bố, Ninh Bình đang nổi lên như một điểm đến công nghiệp mới tại miền Bắc nhờ sở hữu quỹ đất lớn, mức giá thuê cạnh tranh và vị trí kết nối chiến lược. Hiện tỉnh có 20 khu công nghiệp đang vận hành và 53 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch, với tổng diện tích quy hoạch hơn 12.144 ha.
Đáng chú ý, định hướng phát triển của địa phương không dừng ở các ngành thâm dụng lao động truyền thống mà đang hướng tới các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như cơ khí, điện tử, sản xuất thông minh, AI, công nghệ bán dẫn và công nghệ cao.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: "Ninh Bình đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn bởi nhiều yếu tố nền tảng đang cùng lúc hội tụ - từ quy mô, khả năng kết nối, quỹ đất công nghiệp sẵn sàng khai thác cho tới định hướng quy hoạch dài hạn.
Không chỉ tại miền Bắc, khu vực phía Nam cũng ghi nhận sự thay đổi rõ nét về chất lượng nhu cầu thuê đất công nghiệp. Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam trong quý I/2026 đạt khoảng 36.400 ha, với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 74,8%.
Điểm đáng chú ý là nhu cầu hiện nay chủ yếu đến từ các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, năng lượng, hóa dầu, dữ liệu và logistics hiện đại. Các doanh nghiệp FDI không còn ưu tiên duy nhất yếu tố giá rẻ mà chú trọng nhiều hơn tới khả năng vận hành dài hạn và mức độ hoàn thiện của hạ tầng công nghiệp.
Trong khi đó, trên thị trường chứng khoán, dòng tiền cũng đang có xu hướng quay trở lại nhóm cổ phiếu khu công nghiệp. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước khi dòng vốn mang tính lan tỏa rộng, nhà đầu tư hiện bắt đầu đánh giá kỹ hơn về chất lượng tài sản, pháp lý dự án và cấu trúc tài chính của doanh nghiệp.
Một trong những doanh nghiệp nhận được nhiều sự quan tâm là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc. Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, doanh nghiệp này đặt kế hoạch doanh thu năm 2026 khoảng 10.000 tỷ đồng, tăng gần 50% so với năm trước, với động lực đến từ các dự án Tràng Duệ 3, Quế Võ mở rộng, Phú Bình và Kim Thành 2.
Tuy nhiên, phía sau các kế hoạch tăng trưởng cao vẫn là áp lực vốn rất lớn. Việc phát triển khu công nghiệp thế hệ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ có quỹ đất sạch mà còn phải đầu tư mạnh cho hạ tầng kỹ thuật, logistics, chuyển đổi xanh và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất.
Cuộc đua mới của khu công nghiệp xanh và thông minh
Các chuyên gia cho rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, nơi tiêu chí cạnh tranh không còn chỉ là diện tích đất hay giá thuê mà là khả năng đáp ứng các chuẩn mực toàn cầu về ESG, phát triển bền vững và vận hành thông minh.
Áp lực này đến từ chính các tập đoàn đa quốc gia khi ngày càng nhiều doanh nghiệp đưa tiêu chí Net Zero, phát thải carbon và chuỗi cung ứng xanh vào chiến lược đầu tư dài hạn. Đồng thời, các cơ chế như điều chỉnh biên giới carbon của châu Âu cũng buộc doanh nghiệp sản xuất phải thay đổi mô hình vận hành.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, khu công nghiệp thế hệ mới sẽ không chỉ cung cấp đất và nhà xưởng mà còn phải tích hợp logistics, năng lượng tái tạo, xử lý nước thải tuần hoàn, hạ tầng số và không gian xanh. Đây sẽ là yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn, xe điện và dữ liệu.
Bà Chương Quốc Đoan - Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI.
"Với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, kỳ vọng thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi, củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến", bà Đoan nhận định.
Cùng quan điểm, ông John Campbell cho rằng, đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố trong năm 2026 nhờ sự thúc đẩy của các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn và xu hướng mở rộng sản xuất.
Theo ông John Campbell, việc phát triển mạnh các trung tâm dữ liệu kỹ thuật số và mạng lưới logistics hiện đại đang tạo nền tảng cho mô hình sản xuất thế hệ mới tại Việt Nam. Điều này không chỉ thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa sang bất động sản nhà ở và các khu đô thị vệ tinh.
Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực trong quý I/2026. Riêng phân khúc nhà xưởng, khoảng 46% diện tích hấp thụ đến từ nhóm ngành điện - điện tử, trong khi nhà kho được thúc đẩy bởi nhu cầu từ thương mại điện tử và logistics.
Bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, thị trường logistics Việt Nam hiện vẫn đang trong giai đoạn có lợi cho khách thuê. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chiến lược phát triển quỹ đất cũng như chính sách đàm phán thuê trong bối cảnh chi phí đầu vào ngày càng gia tăng.
Theo giới chuyên gia, xu hướng "ly tâm" khỏi các trung tâm công nghiệp truyền thống như TP.HCM hay Hà Nội sẽ còn tiếp diễn trong những năm tới. Dòng vốn mới đang dịch chuyển sang các địa phương có quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối tốt và dư địa phát triển dài hạn như Ninh Bình, Tây Ninh, Đồng Nai hay các tỉnh vệ tinh khác.
Trong dài hạn, những khu công nghiệp đáp ứng được tiêu chuẩn xanh, thông minh và tích hợp hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh sẽ có khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn, thu hút được khách thuê chất lượng và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững hơn cho toàn thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.