Bất động sản công nghiệp: Từ lợi thế quỹ đất đến cuộc đua về hạ tầng và năng lực

Làn sóng đầu tư vào sản xuất công nghệ cao, sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI) và yêu cầu thực thi các tiêu chuẩn môi trường đang đặt ra những tiêu chí mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Thay đổi tiêu chí lựa chọn khu công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một bước chuyển đáng chú ý. Nếu trước đây, quỹ đất sẵn có, vị trí thuận lợi và chi phí thuê cạnh tranh thường được xem là những lợi thế hàng đầu, thì nay, các nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng cung cấp điện ổn định, kết nối hạ tầng số, chất lượng dịch vụ và tiến độ đưa cơ sở sản xuất vào hoạt động.

Khi chi phí đất đai gia tăng, lợi thế cạnh tranh không còn chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu dài hạn của doanh nghiệp.

Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục hướng vào lĩnh vực sản xuất. Theo thông cáo báo chí của Savills mới đây, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. 

Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút khoảng 18,47 tỷ USD, tương đương hơn một nửa tổng vốn FDI đăng ký.

Đáng chú ý, số dự án sản xuất mới giảm từ 759 dự án trong 6 tháng đầu năm 2025 xuống còn 468 dự án trong cùng kỳ năm 2026, trong khi vốn đăng ký vào lĩnh vực chế biến, chế tạo vẫn tăng mạnh. 

Diễn biến này cho thấy xu hướng tập trung vốn vào các dự án có quy mô lớn hơn, dù chưa đủ cơ sở để kết luận toàn bộ dòng vốn đang chuyển sang các ngành công nghệ cao.

Sự thay đổi về quy mô và yêu cầu đầu tư khiến việc lựa chọn địa điểm công nghiệp trở nên phức tạp hơn. Các doanh nghiệp sản xuất điện tử, bán dẫn, linh kiện và cơ khí chính xác không chỉ cần mặt bằng mà còn đòi hỏi nguồn điện đáng tin cậy, hệ thống logistics phù hợp, lao động có kỹ năng và mạng lưới nhà cung cấp hỗ trợ.

Đối với trung tâm dữ liệu, yêu cầu còn đặc thù hơn khi hoạt động phụ thuộc vào khả năng cung cấp điện liên tục, kết nối cáp quang, hệ thống làm mát và năng lực dự phòng để hạn chế gián đoạn. 

Sự phát triển của AI đang thúc đẩy nhu cầu về năng lực tính toán, qua đó mở ra hướng phát triển mới cho bất động sản công nghiệp, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng tại từng địa điểm.

Theo Savills, TP.HCM có 20 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 9 dự án được đề xuất. Trong khi đó, nghiên cứu của Arizton công bố tháng 9/2026 ước tính doanh thu dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ (colocation) tại Việt Nam đạt 212 triệu USD năm 2025 và có thể tăng lên 760 triệu USD vào năm 2031. 

Đây là dự báo về tiềm năng thị trường, không đồng nghĩa toàn bộ nhu cầu dự kiến sẽ được chuyển hóa thành dự án vận hành thực tế.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: "Việt Nam đã vượt xa vai trò truyền thống là điểm đến sản xuất có chi phí thấp. Chúng tôi đang ghi nhận nhu cầu gia tăng từ các ngành công nghệ cao, nơi khả năng tiếp cận hạ tầng, nguồn điện ổn định và cơ sở công nghiệp chất lượng cao ngày càng đóng vai trò quan trọng".

Theo ông John Campbell, việc lựa chọn địa điểm hiện nay đòi hỏi sự cân bằng giữa lợi thế cạnh tranh về chi phí, hiệu quả vận hành, tính bền vững và khả năng duy trì hoạt động ổn định trong dài hạn.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp. Thay vì chỉ phát triển quỹ đất rồi tìm kiếm khách thuê, doanh nghiệp cần xác định rõ nhóm ngành mục tiêu để đầu tư hạ tầng tương ứng. Bởi một địa điểm phù hợp với nhà máy sản xuất điện tử chưa chắc đáp ứng được các yêu cầu đặc thù của trung tâm dữ liệu.

Từ cam kết ESG đến hiệu quả vận hành có thể đo lường

Bên cạnh hạ tầng, phát triển bền vững đang trở thành một yếu tố quan trọng trong cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp. 

Tuy nhiên, giá trị của bất động sản công nghiệp xanh không chỉ nằm ở chứng nhận công trình hay diện tích cây xanh, mà còn ở khả năng kiểm soát tiêu thụ năng lượng, sử dụng nước hiệu quả, quản lý chất thải và duy trì hiệu suất tài sản trong suốt vòng đời.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Quản lý Cơ sở Quốc tế (IFMA), khoảng 60 - 80% tổng chi phí vòng đời công trình phát sinh trong giai đoạn vận hành. Con số này cho thấy việc tối ưu hóa công tác bảo trì, quản lý tài nguyên và sử dụng hệ thống giám sát hiệu suất có ý nghĩa lớn đối với hiệu quả kinh tế dài hạn.

Ông Luca Vadala, Trưởng bộ phận Dịch vụ Quản lý Cơ sở Tích hợp, Savills Vietnam cho rằng, hiệu quả bền vững của công trình không chỉ được quyết định bởi thiết kế hay chứng nhận, mà còn phụ thuộc vào cách công trình vận hành mỗi ngày. 

Thông qua bảo trì phòng ngừa, quản lý năng lượng và dữ liệu vận hành đáng tin cậy, doanh nghiệp có thể xác định những điểm kém hiệu quả, kiểm soát chi phí và duy trì hiệu suất của cơ sở theo thời gian.

Thực tế, các hệ thống quản lý tòa nhà (BMS), nền tảng số và ứng dụng AI có thể hỗ trợ theo dõi mức tiêu thụ điện, nước, tình trạng thiết bị và kế hoạch bảo trì. Khi được triển khai đồng bộ, những công cụ này giúp chủ đầu tư và khách thuê có cơ sở đánh giá hiệu quả vận hành thay vì chỉ dựa vào các cam kết chung về phát triển xanh.

Ông Matthew Jackson, Tổng Giám đốc khu vực miền Bắc Việt Nam, Tập đoàn LŌ-GOI chia sẻ: "Khu công nghiệp và logistics LŌ-GOI Yên Phong, chúng tôi tin rằng phát triển công nghiệp và logistics bền vững phải mang lại giá trị thiết thực cho các doanh nghiệp hoạt động trong cơ sở của mình".

Theo ông Matthew Jackson, doanh nghiệp tập trung phát triển không gian công nghiệp hiện đại, đáp ứng yêu cầu vận hành của khách thuê, đồng thời tích hợp các yếu tố môi trường vào quá trình phát triển và quản lý dài hạn.

Từ trường hợp này, có thể thấy việc phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững cần được nhìn nhận như một bài toán tổng thể, từ thiết kế, đầu tư hạ tầng đến quản lý tài sản sau khi đưa vào sử dụng. 

Dù các hệ thống tiết kiệm năng lượng và quản lý thông minh có thể làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, hiệu quả thực tế cần được đánh giá dựa trên chi phí vòng đời, mức độ sử dụng tài nguyên và nhu cầu của khách thuê, thay vì mặc định công trình xanh luôn mang lại lợi nhuận cao hơn.