Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Từ “đón FDI” sang cuộc đua hạ tầng xanh
Theo CBAM, các tiêu chuẩn ESG, yêu cầu giảm phát thải đang thay đổi cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, để hạ tầng xanh trở thành lợi thế, chủ đầu tư cần chứng minh hiệu quả kinh tế trong suốt vòng đời dự án.
Hạ tầng xanh trở thành tiêu chí lựa chọn nơi đặt nhà máy
Trong nhiều năm, lợi thế của bất động sản công nghiệp Việt Nam chủ yếu đến từ quỹ đất, chi phí thuê cạnh tranh, nguồn lao động và khả năng kết nối cảng biển, đường bộ. Nhưng khi các tập đoàn đa quốc gia chú trọng hơn đến mục tiêu phát triển bền vững, cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê đang dịch chuyển từ cung cấp mặt bằng sang cung cấp một hệ sinh thái sản xuất đáp ứng yêu cầu môi trường.
Bên cạnh vị trí, giá thuê và kết nối logistics, năng lực cung cấp năng lượng sạch, tiết kiệm tài nguyên và minh bạch dữ liệu môi trường ngày càng quan trọng.
Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu (EU), bước vào giai đoạn chính thức từ đầu năm 2026 theo báo cáo Savills tháng 10/2026, là một trong những yếu tố thúc đẩy quá trình này.
Cơ chế hiện áp dụng với sáu nhóm hàng hóa gồm sắt thép, nhôm, xi măng, phân bón, điện và hydro, đặt ra yêu cầu liên quan đến lượng phát thải carbon hàm chứa trong hàng hóa nhập khẩu vào EU.
Tác động của CBAM không chỉ dừng ở những doanh nghiệp trực tiếp xuất khẩu sang châu Âu. Theo Savills Việt Nam, yêu cầu về carbon và ESG ngày càng được tích hợp vào tiêu chuẩn mua hàng, chiến lược chuỗi cung ứng và quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia.
Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận năng lượng, hiệu quả vận hành và dữ liệu phát thải, bên cạnh các yếu tố truyền thống như vị trí, chi phí và kết nối hạ tầng.
Sự thay đổi này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư khu công nghiệp tại Việt Nam nâng cấp sản phẩm. Thay vì chỉ cho thuê đất hoặc nhà xưởng, doanh nghiệp phát triển hạ tầng có thể cung cấp thêm giải pháp năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước thải, quản lý chất thải, theo dõi phát thải và hỗ trợ khách thuê thực hiện các yêu cầu ESG.
Thực tế, thị trường đã xuất hiện những bước đi cụ thể. Năm 2025, Công ty CP Shinec, chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, hợp tác với SGS Việt Nam nhằm xây dựng định hướng phát triển sản xuất bền vững, hướng tới mục tiêu Net Zero vào năm 2030.
Kế hoạch được đề cập bao gồm kiểm kê khí nhà kính cấp khu công nghiệp và xây dựng hệ thống đo lường, báo cáo, thẩm tra phát thải (MRV).
Ở phía Nam, Prodezi Long An cũng theo đuổi mô hình khu công nghiệp sinh thái, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An cho biết, doanh nghiệp định hướng phát triển hạ tầng xanh, thông minh và tuần hoàn, trong đó các nhà máy có thể chia sẻ hạ tầng, năng lượng, nước và giải pháp xử lý chất thải để giảm chi phí vận hành, giảm phát thải.
Hai trường hợp cho thấy chuyển đổi xanh không còn chỉ là câu chuyện cảnh quan hay trồng thêm cây xanh. Trọng tâm đang chuyển sang các khu công nghiệp tổ chức sản xuất, sử dụng tài nguyên và hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát tác động môi trường.
Khu công nghiệp xanh - giá thuê và hiệu quả dài hạn
Một trong những vấn đề được quan tâm là Việt Nam đã có những khu công nghiệp nào đáp ứng các tiêu chí phát triển xanh và liệu doanh nghiệp có phải trả mức giá thuê cao hơn để tiếp cận loại hạ tầng này.
Cần phân biệt rõ giữa khu công nghiệp được định hướng phát triển theo ESG, khu công nghiệp đang chuyển đổi sang mô hình sinh thái và khu công nghiệp đã được chứng nhận theo một bộ tiêu chí cụ thể. Các khái niệm này không đồng nghĩa với nhau.
Khu công nghiệp Hiệp Phước tại TP.HCM đã nâng mức đáp ứng lên 76% so với khung khu công nghiệp sinh thái quốc tế vào cuối năm 2023 và đang hoàn thiện hồ sơ đăng ký chứng nhận. Đây là ví dụ cho thấy chuyển đổi xanh có thể diễn ra theo lộ trình, thay vì đạt được ngay khi dự án bắt đầu hoạt động.
Trong khi đó, khu công nghiệp chuyên ngành Phú Mỹ 3 đã đạt chứng nhận khu công nghiệp sinh thái; dự án có hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng kỹ thuật phục vụ hoạt động công nghiệp. Đây là một ví dụ đáng chú ý về quá trình chuyển từ định hướng xanh sang việc đáp ứng một khuôn khổ chứng nhận cụ thể.
Đối với Nam Cầu Kiền, cho thấy Shinec đang tiếp tục hoàn thiện hệ thống đo lường và kiểm kê phát thải, hướng tới mục tiêu Net Zero. Vì vậy, khi đề cập đến dự án, cần phân biệt mục tiêu chuyển đổi, các giải pháp đang triển khai và chứng nhận đã được cấp, tránh mặc nhiên coi mọi khu công nghiệp có định hướng ESG đều đã đạt chứng nhận quốc tế.
Về giá thuê, dữ liệu thị trường cho thấy mặt bằng giá khác nhau đáng kể theo khu vực, vị trí, chất lượng hạ tầng và loại hình sản phẩm.
Báo cáo của Cushman & Wakefield ghi nhận giá chào thuê đất công nghiệp bình quân tại miền Bắc đạt khoảng 135 USD/m². Tại thị trường phía Nam, mức giá chào thuê đất công nghiệp bình quân đạt khoảng 186,6 USD/m² cho thời hạn thuê trong quý I/2026.
Đây là giá thuê đất công nghiệp, không phải tiền thuê nhà xưởng hằng tháng. Hai số liệu cũng thuộc hai khu vực, do đó không thể dùng để kết luận khu công nghiệp xanh đắt hơn khu công nghiệp thông thường.
Hiện chưa có bộ dữ liệu công khai đủ đồng nhất để so sánh trực tiếp giá thuê của nhóm khu công nghiệp đã được chứng nhận sinh thái với nhóm khu công nghiệp thông thường, sau khi kiểm soát các yếu tố như vị trí, thời hạn thuê, chất lượng hạ tầng và dịch vụ đi kèm.
Vì vậy, mức chênh lệch giá thuê cần được kiểm chứng theo từng dự án, thay vì đưa ra một tỷ lệ chung cho toàn thị trường.
Tuy nhiên, nếu chỉ so sánh giá thuê đất ban đầu, doanh nghiệp có thể bỏ qua một phần đáng kể chi phí trong suốt thời gian hoạt động của nhà máy. Một khu công nghiệp có hạ tầng tốt về năng lượng, nước và xử lý chất thải có thể giúp khách thuê giảm chi phí vận hành, hạn chế gián đoạn sản xuất và đáp ứng yêu cầu môi trường từ đối tác quốc tế.
Với chủ đầu tư, bài toán không chỉ là tăng vốn đầu tư cho hạ tầng xanh mà còn phải chứng minh những khoản đầu tư đó tạo ra giá trị gì trong suốt vòng đời dự án.
Tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ, Tập đoàn Sao Đỏ đang triển khai lộ trình chuyển đổi theo định hướng ESG, tập trung vào chuẩn hóa hệ thống quản lý, kiểm kê phát thải khí nhà kính, sử dụng năng lượng hiệu quả và minh bạch thông tin.
Ông Nguyễn Thanh Phương, Tổng giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ cho rằng, khu công nghiệp sinh thái không thể chỉ dựa vào nỗ lực của chủ đầu tư; các doanh nghiệp thứ cấp cũng cần tối ưu quy trình và giảm phát thải để đạt mục tiêu xanh hóa toàn khu.
Ở khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (Hải Phòng), ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT Shinec, khi công bố nền tảng số quản lý phát thải carbon, nhấn mạnh vai trò của số hóa trong quản lý vận hành khu công nghiệp, hướng tới mô hình sinh thái và mục tiêu Net Zero.
Việc ứng dụng hệ thống quản lý năng lượng, quan trắc và dữ liệu phát thải giúp chuyển các cam kết môi trường thành những chỉ số có thể theo dõi, đánh giá và cải thiện theo thời gian.