Bất động sản Hà Nội: Vì sao thị trường thứ cấp chiếm ưu thế?

Trong bối cảnh thanh khoản bất động sản Hà Nội giảm tốc, người mua thận trọng hơn trước áp lực giá nhà và lãi vay, thị trường thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong năm 2026.

Sản phẩm hiện hữu trở thành lựa chọn ưu tiên

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, trong đó có 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 đất nền.

Lợi thế của phân khúc thứ cấp không chỉ nằm ở mức giá, mà còn ở khả năng kiểm chứng pháp lý, chất lượng thực tế và đáp ứng nhu cầu ở ngay của người mua.

Đáng chú ý, trong quý III/2026, lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm, chỉ có khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% (giảm 8%) so với quý II/2026 dẫn đến hệ quả làm cho lượng sản phẩm bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng, gây áp lực lên dòng tiền và thanh khoản của doanh nghiệp. 

Cụ thể là chỉ có 22.847 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công, bằng khoảng 86% (giảm 14%) và có 69.157 đất nền giao dịch thành công, bằng 94% (giảm 6%) so với quý II/2026.

Hiệp hội nhận thấy, tình trạng sức mua của thị trường bất động sản bị suy giảm dẫn đến hệ quả doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, bị giảm hoặc thậm chí bị mất thanh khoản có thể sẽ tác động "dây chuyền" đến các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng thị trường thứ cấp, nơi các sản phẩm đã được đưa ra giao dịch sau lần bán đầu tiên từ chủ đầu tư có cơ hội phát huy lợi thế. 

Khác với căn hộ sơ cấp thường được mua theo tiến độ xây dựng và các điều kiện bán hàng của dự án, sản phẩm chuyển nhượng cho phép người mua trực tiếp khảo sát căn hộ, kiểm tra môi trường sống, chất lượng quản lý, hệ thống tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu trước khi quyết định.

Đặc biệt, với những người mua để ở, khả năng nhận nhà và sử dụng ngay có ý nghĩa quan trọng. Người mua có thể đánh giá cụ thể khoảng cách tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện, phương tiện giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu, thay vì chỉ dựa vào kế hoạch phát triển trong tương lai. 

Nếu lựa chọn căn hộ đã có giấy chứng nhận hoặc hồ sơ pháp lý đầy đủ, người mua cũng có cơ sở rõ ràng hơn để kiểm tra quyền sở hữu, điều kiện chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng đang chuyển từ trạng thái "mua nhanh - bán nhanh" sang giai đoạn chọn lọc, khi dòng tiền ngắn hạn suy yếu và các quyết định mua gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn. 

Ông Trần Minh Tiến cũng nhận định những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng ngay và phù hợp với khả năng chi trả sẽ có lợi thế thanh khoản.

Dữ liệu giao dịch quý I/2026 cho thấy sự phân hóa giữa các loại hình. Theo One Mount Group, phân khúc căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, nhà thổ cư đạt khoảng 6.000 giao dịch, trở thành loại hình có lượng giao dịch cao nhất trên thị trường chuyển nhượng trong quý.

Điều này cho thấy thị trường thứ cấp không hoàn toàn miễn nhiễm với sự suy giảm thanh khoản. Tuy nhiên, giao dịch vẫn tập trung ở những sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu thực, chất lượng phù hợp và vị trí thuận tiện. 

Tại các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, thanh khoản được hỗ trợ bởi nguồn cung chuyển nhượng lớn, hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân đã hình thành.

Từ góc nhìn nhà đầu tư, sự thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu đánh giá lại hiệu quả đầu tư. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định giá và giao dịch chung cư thứ cấp khó tăng nóng, nhiều khả năng đi ngang do mặt bằng giá đã ở mức cao, trong khi nguồn cung mới gia tăng. 

Ông Trần Quang Trung khuyến nghị nhà đầu tư hướng tới chiến lược trung và dài hạn, lựa chọn kỹ sản phẩm dựa trên vị trí, pháp lý và uy tín chủ đầu tư.

Quan điểm này cho thấy lợi thế của thị trường thứ cấp không đồng nghĩa với việc cứ mua căn hộ đã qua sử dụng là có thể sinh lời. 

Nhà đầu tư vẫn phải tính toán giá mua so với mặt bằng khu vực, chi phí sửa chữa, phí quản lý, khả năng cho thuê, thanh khoản khi bán lại và dư địa tăng giá thực tế. Một căn hộ có giá chào bán thấp hơn sản phẩm mới nhưng chất lượng xuống cấp, chi phí vận hành cao hoặc khó cho thuê chưa chắc là lựa chọn hiệu quả.

Thanh khoản sẽ thuộc về sản phẩm phù hợp, không phải toàn thị trường

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì vai trò quan trọng là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua. 

Khi giá bán sơ cấp ở nhiều dự án mới đã ở mức cao, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các căn hộ chuyển nhượng, nơi có thể so sánh nhiều lựa chọn hơn về diện tích, vị trí, chất lượng và tổng chi phí sở hữu.

Tuy nhiên, cần phân biệt lợi thế tương đối với khả năng tiếp cận thực tế. Không phải căn hộ chuyển nhượng nào cũng rẻ hơn căn hộ mới; tại những dự án có vị trí tốt, tiện ích hoàn chỉnh hoặc nguồn cung hạn chế, giá chuyển nhượng vẫn có thể ở mức cao. 

Vì vậy, điều quyết định sức hấp thụ không đơn thuần là tuổi đời của sản phẩm mà là mức giá có tương xứng với chất lượng, tiện ích và giá trị sử dụng hay không.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung của OneHousing cho rằng, nguồn cung mới gia tăng sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá và khiến hoạt động đầu cơ, lướt sóng suy giảm. 

Trong khi đó, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội nhận định rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, để cải thiện thanh khoản và sức hấp thụ.

Những nhận định này gợi mở một thách thức đối với cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người bán trên thị trường chuyển nhượng. 

Khi người mua không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá tăng, sản phẩm cần chứng minh được giá trị bằng chất lượng xây dựng, pháp lý minh bạch, tiện ích vận hành thực tế và mức giá phù hợp. 

Với căn hộ thứ cấp, việc cung cấp hồ sơ đầy đủ, thông tin rõ ràng về phí quản lý, tình trạng bàn giao, lịch sử sửa chữa và các nghĩa vụ tài chính sẽ giúp người mua giảm bớt rủi ro và rút ngắn thời gian ra quyết định.

Theo dự báo của One Mount Group, trong năm 2026, thị trường chuyển nhượng Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 33.000 giao dịch căn hộ thứ cấp và 30.500 giao dịch nhà thổ cư. Đây là dự báo cho cả năm, không phải số giao dịch đã hoàn tất. 

Đơn vị này cho rằng thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa giữa các khu vực và loại hình, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng, pháp lý và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch.

Như vậy, khả năng thị trường thứ cấp chiếm ưu thế cần được nhìn nhận ở góc độ duy trì vai trò quan trọng trong cơ cấu giao dịch, chứ không phải chắc chắn vượt trội ở mọi phân khúc hay mọi thời điểm. 

Khi chi phí vốn còn là áp lực và người mua kéo dài thời gian cân nhắc, các căn hộ có thể sử dụng ngay, hồ sơ pháp lý rõ ràng, chất lượng được kiểm chứng và tổng chi phí phù hợp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng hơn.

Về dài hạn, sự dịch chuyển này có thể thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng thực chất hơn. Giá trị của một tài sản không chỉ nằm ở kỳ vọng tăng giá, mà còn ở khả năng đáp ứng nhu cầu an cư, tạo dòng tiền cho thuê và duy trì thanh khoản khi cần chuyển nhượng. 

Trong cuộc cạnh tranh giữa nhà mới và nhà đã qua sử dụng, bên có lợi thế sẽ không nhất thiết là sản phẩm mới nhất, mà là sản phẩm đem lại giá trị sử dụng tương xứng nhất với số tiền người mua bỏ ra.