Bất động sản khách sạn: Năng lực vận hành quyết định giá trị tài sản
Thị trường bất động sản khách sạn đang đứng trước những yêu cầu mới khi cạnh tranh không còn chỉ nằm ở vị trí, quy mô hay thương hiệu dự án, mà ngày càng phụ thuộc vào hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền.
Doanh thu tăng chưa đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư
Thị trường bất động sản khách sạn, nghỉ dưỡng Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự xuất hiện của các dự án mới, từ khu nghỉ dưỡng cao cấp tại những điểm đến du lịch đến khách sạn đô thị và mô hình lưu trú kết hợp dịch vụ.
Sự tham gia của các thương hiệu quản lý quốc tế cùng hoạt động đầu tư, nâng cấp cơ sở lưu trú cho thấy phân khúc này vẫn có sức hấp dẫn nhất định đối với dòng vốn đầu tư.
Trong bối cảnh chi phí vốn và yêu cầu của khách hàng ngày càng gia tăng, năng lực vận hành đang trở thành yếu tố quan trọng quyết định giá trị thực của tài sản khách sạn.
Tuy nhiên, phía sau triển vọng tăng trưởng của thị trường là bài toán hiệu quả khai thác. Khác với một số loại hình bất động sản thương mại có nguồn thu tương đối ổn định từ hợp đồng thuê dài hạn, khách sạn chịu tác động trực tiếp từ biến động nhu cầu lưu trú, tính mùa vụ, mức độ cạnh tranh và khả năng chi tiêu của du khách.
Giá phòng có thể điều chỉnh linh hoạt theo từng thời điểm, nhưng công suất khai thác và chi phí vận hành lại quyết định khả năng chuyển hóa doanh thu thành lợi nhuận.
Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills, thành phố hiện có 66 khách sạn với tổng nguồn cung 11.073 phòng. Giá phòng bình quân tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 3% theo quý.
Diễn biến này cho thấy thị trường vẫn có khả năng điều chỉnh giá theo nhu cầu, song cũng phản ánh những biến động mà nhà đầu tư cần tính đến khi đánh giá hiệu quả tài sản.
Đáng chú ý, giá phòng bình quân không phải chỉ số duy nhất phản ánh sức khỏe kinh doanh của một khách sạn. Công suất phòng, doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR), cơ cấu doanh thu từ lưu trú, ăn uống và dịch vụ bổ sung, cùng chi phí vận hành cần được đặt trong mối quan hệ tổng thể.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, khách sạn có lợi thế nhờ khả năng điều chỉnh giá phòng linh hoạt theo nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, tiềm năng tăng trưởng doanh thu chỉ là một phần của câu chuyện.
Giá trị thực sự của tài sản còn phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa doanh thu thành lợi nhuận, hiệu quả vận hành và dư địa cải thiện giá trị sau khi mua lại.
Nhìn từ góc độ đầu tư, điều này đặt ra yêu cầu thay đổi cách thẩm định bất động sản khách sạn. Thay vì chỉ quan tâm đến tổng mức đầu tư, vị trí hay doanh thu dự kiến, nhà đầu tư cần đánh giá dòng tiền thực tế, tỷ lệ chi phí trên doanh thu, khả năng duy trì công suất phòng và thời gian hoàn vốn.
Một khách sạn có mức giá phòng cao nhưng thường xuyên để trống nhiều phòng, trong khi chi phí nhân sự, bảo trì, năng lượng và quản lý vẫn phải duy trì, có thể không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, giá mua tài sản và cấu trúc vốn cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời. Nếu nhà đầu tư mua khách sạn ở mức giá quá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc phải dành nguồn vốn đáng kể để cải tạo, nâng cấp thì ngay cả khi doanh thu tăng trưởng, lợi nhuận ròng vẫn có thể bị thu hẹp.
Do đó, giá trị của một bất động sản khách sạn không chỉ được xác định bởi những gì tài sản đang sở hữu, mà còn bởi khả năng tạo ra dòng tiền ổn định và duy trì hiệu quả kinh doanh trong suốt vòng đời khai thác.
Nâng năng lực vận hành: Gia tăng giá trị tài sản
Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường khách sạn Việt Nam là sự chênh lệch giữa tiềm năng của tài sản và hiệu quả khai thác thực tế. Không ít khách sạn, khu nghỉ dưỡng sở hữu vị trí thuận lợi, quy mô lớn nhưng chưa phát huy hết lợi thế do hạn chế trong quản trị, chất lượng dịch vụ, chiến lược kinh doanh và hệ thống phân phối.
Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, xu hướng đầu tư khách sạn đang dịch chuyển từ mở rộng số lượng phòng sang nâng cấp chất lượng tài sản. Nhiều dự án có vị trí tốt nhưng hiệu quả vận hành chưa tương xứng, do đó việc cải thiện thiết kế, cảnh quan, dịch vụ và chuẩn hóa hoạt động quản lý sẽ tạo dư địa gia tăng năng lực cạnh tranh.
Từ thực tế này, việc khai thác hiệu quả bất động sản khách sạn cần được tiếp cận đồng bộ từ chiến lược sản phẩm đến tổ chức vận hành.
Trước hết, chủ đầu tư cần xác định đúng phân khúc khách hàng và đặc trưng của từng điểm đến. Một khách sạn đô thị phục vụ khách công vụ, khách MICE có yêu cầu khác với khu nghỉ dưỡng hướng đến khách gia đình hoặc khách quốc tế lưu trú dài ngày.
Việc phát triển sản phẩm phải dựa trên nghiên cứu nhu cầu, khả năng chi trả và đặc điểm thị trường mục tiêu, thay vì đầu tư dàn trải tiện ích nhưng không tạo ra lợi thế khác biệt.
Thứ hai, cần nâng cao năng lực quản trị doanh thu. Thay vì áp dụng một mức giá cố định, nhà quản lý cần theo dõi nhu cầu đặt phòng, mùa vụ, lịch sự kiện, nhóm khách hàng và tình hình cạnh tranh để điều chỉnh giá phù hợp.
Đồng thời, việc khai thác các kênh bán phòng trực tuyến, hệ thống đại lý du lịch, đối tác lữ hành và mạng lưới khách hàng doanh nghiệp cần được tổ chức bài bản nhằm mở rộng nguồn khách, giảm phụ thuộc vào một kênh phân phối.
Thứ ba, kiểm soát chi phí phải đi cùng với duy trì chất lượng dịch vụ.
Theo ông Nguyễn Đức Quỳnh, Tổng giám đốc Furama Resort Danang, tối ưu chi phí vận hành không đơn thuần là cắt giảm chi tiêu, mà cần nhìn nhận lại cách tổ chức hoạt động từ gốc rễ.
Điều này đặc biệt quan trọng với khách sạn, bởi việc tiết giảm thiếu hợp lý ở các bộ phận phục vụ khách hàng có thể làm suy giảm trải nghiệm, ảnh hưởng đến đánh giá của du khách và khả năng quay trở lại.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, từng nhận định chất lượng tài sản sẽ là yếu tố quyết định vị thế của bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, việc nâng cấp dự án cần đi cùng chiến lược tiếp thị điểm đến, đa dạng hóa sản phẩm trải nghiệm và kéo dài thời gian lưu trú của du khách.
Điều này cho thấy hiệu quả của một khách sạn không chỉ phụ thuộc vào năng lực nội tại mà còn gắn với sức hấp dẫn của điểm đến và khả năng kết nối với hệ sinh thái du lịch xung quanh.