Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng: Nhà đầu tư quan tâm sản phẩm tạo dòng tiền thật

Sau giai đoạn nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng tăng giá tài sản, bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào một cuộc chơi mới. Với Đà Nẵng, nơi lợi thế về du lịch, hạ tầng, thương mại - dịch vụ, cơ hội đang mở ra nhưng không còn chia đều cho mọi dự án.

Dòng tiền khai thác là "phép thử"

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 4.800 sản phẩm mới, giảm 20% so với quý trước, nhưng vẫn cao gấp hai lần cùng kỳ năm 2025.

Nhu cầu đầu tư hiện hữu và có xu hướng tăng trong bối cảnh du lịch phục hồi, lượng khách quốc tế tăng và hạ tầng giao thông phát triển.

Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ổn định, không ghi nhận xu hướng giảm đáng kể. Một số phân khúc thậm chí tăng giá do tác động của chi phí đầu vào, định vị dự án và chính sách bán hàng.

Ở phân khúc cao tầng, giá chào bán tăng khoảng 7-10% so với cùng kỳ; trong khi sản phẩm thấp tầng tăng khoảng 6-9%. Với những dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ tốt, giá còn có thể tăng khoảng 1-2% sau mỗi giai đoạn mở bán.

Đáng chú ý là "khẩu vị" của nhà đầu tư đang thay đổi. Theo VARS, thay vì kỳ vọng vào tăng giá tài sản, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực tế. 

Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao nhưng tỷ suất lợi nhuận thấp, dòng vốn có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những tài sản vừa sở hữu vừa khai thác kinh doanh.

Với Đà Nẵng, xu hướng này càng đáng chú ý bởi thành phố không chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng mà còn là trung tâm thương mại, dịch vụ và sự kiện của khu vực miền Trung. 

Đây cũng là một trong những địa bàn được TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, đánh giá có hàm lượng đầu tư cao khi hội tụ du lịch, nghỉ dưỡng và các hoạt động kinh tế, thương mại.

Điều đó mở ra dư địa cho bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với sản phẩm. Một căn hộ nghỉ dưỡng có thể tăng giá trên bảng hàng, nhưng nếu tỷ lệ lấp đầy thấp, chi phí vận hành cao hoặc không có đơn vị vận hành đủ năng lực, giá trị đầu tư thực tế sẽ khó được đảm bảo.

Nói cách khác, giá bán chỉ là một phần của bài toán; dòng tiền khai thác mới là phép thử quan trọng hơn.

Dự án phải "sống" được

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng là thời điểm thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cải thiện khi các khu vực động lực du lịch tiếp tục được đầu tư, hạ tầng phát triển và chính sách từng bước tháo gỡ những điểm nghẽn. 

Đà Nẵng được nhắc tới trong nhóm các khu vực có tiềm năng kết hợp du lịch, nghỉ dưỡng với kinh tế thương mại.

Động lực từ phía cầu cũng khá rõ. 6 tháng đầu năm 2026, theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính) Việt Nam đón 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Sự phục hồi của du lịch tạo nền tảng trực tiếp cho hoạt động lưu trú, nghỉ dưỡng và khai thác bất động sản du lịch.

Tuy nhiên, không phải cứ ở thành phố du lịch là bất động sản nghỉ dưỡng có thể tự động tạo dòng tiền.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản mà là lĩnh vực giao thoa giữa du lịch, thương mại, tài chính, hạ tầng và văn hóa. Giá trị của loại hình này nằm ở khả năng khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, phát triển dịch vụ và thu hút đầu tư.

Đây cũng chính là điểm mà nhà đầu tư cần quan tâm khi đánh giá một sản phẩm nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng.

Thay vì chỉ hỏi "giá có tăng tiếp không?", câu hỏi cần chuyển thành: dự án có khách thật hay không, công suất khai thác thế nào, doanh thu từ vận hành ra sao và sau khi trừ chi phí thì nhà đầu tư còn lại bao nhiêu?

Thực tế thị trường cho thấy vẫn tồn tại tình trạng mất cân đối cung - cầu. Có nơi thiếu sản phẩm du lịch chất lượng cao nhưng lại dư thừa căn hộ nghỉ dưỡng; một số dự án gặp vấn đề về kết nối hạ tầng, điện, nước và xử lý môi trường.

Do đó, cuộc đua mới của bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng sẽ không đơn thuần là cuộc đua tăng giá giữa các dự án, mà là cuộc đua về chất lượng điểm đến, khả năng vận hành, công suất khai thác và năng lực tạo dòng tiền.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần gắn với khai thác vận hành thực tế, không chạy theo phong trào hoặc phát triển tràn lan. Trước khi triển khai dự án, cần đánh giá nhu cầu khách du lịch, công suất khai thác, hiệu quả vận hành, năng lực hạ tầng và tác động môi trường để hạn chế dư thừa nguồn cung, thanh khoản thấp hoặc bỏ hoang sau đầu tư.

Với nhà đầu tư, một sản phẩm nghỉ dưỡng "đáng xuống tiền" không phải là sản phẩm có giá tăng nhanh nhất, mà là sản phẩm có khả năng vận hành tốt nhất và tạo dòng tiền bền vững nhất.

Đây cũng là hướng phát triển phù hợp với Đà Nẵng khi thành phố có thể khai thác nhiều nguồn cầu khác nhau, từ khách nghỉ dưỡng, khách quốc tế đến khách công vụ, hội nghị, sự kiện và nhóm khách lưu trú dài ngày.

Nếu giai đoạn trước thị trường từng đặt nặng câu chuyện "mua hôm nay, bán giá cao hơn ngày mai", thì giai đoạn mới có thể sẽ thực tế hơn: mua một tài sản có khả năng tự tạo doanh thu trong thời gian nắm giữ.

Và khi đó, yếu tố quyết định giá trị không còn nằm hoàn toàn ở bảng giá mở bán, mà nằm ở dòng tiền thật phía sau tài sản.