Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, với xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư. Pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và hạ tầng kết nối được xem là những yếu tố quan trọng định hình chu kỳ mới.
Chiều 18/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ đạo, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức Diễn đàn "Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới". Tại đây, các chuyên gia nhận định thị trường đang hình thành một chu kỳ phát triển mới, với sự phân hóa ngày càng rõ giữa các nhóm tài sản.
Nguồn cung tăng, giao dịch giảm
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu giảm trên phạm vi cả nước. Nếu trong năm trước, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán đạt khoảng 80-90%, thậm chí có dự án bán hết trong ngày, thì 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới 50%.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu tại Diễn đàn.
Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung lại tăng mạnh. Đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp các dự án của những chủ đầu tư có năng lực đủ điều kiện đưa ra thị trường.
Về phân bổ nguồn cung, miền Bắc chiếm 44%, giảm 13% so với cùng kỳ; miền Trung chiếm 18%, tăng 6%; trong khi phía Nam chiếm 37%, tăng 6% và đang dần lấy lại vị thế trên thị trường.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm vẫn chủ yếu tập trung vào căn hộ và nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội, nhà ở chính sách và nhà cho thuê dù được các địa phương quan tâm phát triển nhưng vẫn đang trong quá trình chuẩn bị thủ tục, chưa tạo được nguồn cung thực tế đáng kể.
Theo ông Đính, điểm đáng chú ý là lực cầu đang thay đổi theo hướng thực chất hơn. Nhu cầu gắn với sự phát triển hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực ngày càng rõ, trong khi dòng vốn đầu cơ suy giảm khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường giảm.
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cũng nhận định từ nửa đầu năm 2026, thị trường bắt đầu chuyển mạnh từ đầu cơ, lướt sóng sang đầu tư giá trị. Những bất động sản có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực tế và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế.
Quang cảnh Diễn đàn "Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới".
Theo các chuyên gia, sự thay đổi trong dòng tiền đang gắn chặt với quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển hạ tầng phía Nam.
TP.HCM đang từng bước chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. Quy hoạch đô thị đa cực, phát triển các chuỗi đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cùng hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đang mở ra những không gian phát triển mới.
Các dự án như sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Biên Hòa - Vũng Tàu được đẩy nhanh tiến độ, góp phần tăng khả năng kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang và các địa phương trong vùng.
Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho rằng dòng tiền bất động sản tại TP.HCM đang có sự dịch chuyển rõ theo các trục hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị.
Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land chia sẻ tại Diễn đàn.
Nếu trước đây nhà đầu tư thường quan tâm khoảng cách từ dự án đến khu vực trung tâm, thì hiện nay thời gian kết nối thực tế đang trở thành yếu tố quan trọng hơn. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và các tuyến giao thông liên vùng hoàn thiện, ranh giới đô thị được mở rộng, tạo điều kiện cho các khu vực vệ tinh phát triển.
Tuy nhiên, ông Bình lưu ý hạ tầng giao thông mới chỉ là điều kiện cần. Nhiều dự án nằm gần cao tốc, metro hoặc sân bay nhưng vẫn thiếu cư dân và hoạt động kinh tế. Điều kiện đủ nằm ở năng lực triển khai của chủ đầu tư, quy hoạch đồng bộ, hệ thống tiện ích, dịch vụ và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Giá cao, doanh nghiệp chịu áp lực vốn
Một trong những rào cản lớn của thị trường hiện nay là mặt bằng giá và chi phí vốn. Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá căn hộ bình quân tại phía Nam hiện khoảng 108 triệu đồng/m², mức được đánh giá khá cao so với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, dù thị trường đã cải thiện so với giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025.
Trong khi đó, khu vực phía Đông và Đông Bắc TP.HCM đang có nguồn cung căn hộ dồi dào hơn, với giá khoảng 55-60 triệu đồng/m², bình quân khoảng 58 triệu đồng/m².
Ở khu vực lõi trung tâm, theo số liệu của Đông Tây Land, giá bất động sản hiện dao động từ 200-500 triệu đồng/m²; một số vị trí đặc biệt đắt giá gần chợ Bến Thành có dự án đạt khoảng 1 tỷ đồng/m². Mức giá này khiến bất động sản trung tâm trở thành phân khúc dành cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, đồng thời thúc đẩy dòng vốn đại chúng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh.
Khu vực lõi trung tâm TP.HCM có giá bất động sản cao, phù hợp nhóm khách hàng tiềm lực tài chính lớn.
Bên cạnh áp lực giá, doanh nghiệp còn đối mặt với tình trạng dòng tiền eo hẹp và chi phí vốn tăng. Lãi suất điều chỉnh tăng gây sức ép lên cả chủ đầu tư và người mua nhà, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục đặt ra yêu cầu cao về năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và tiến độ dự án.
Trong bối cảnh đó, chính sách tiền tệ, tín dụng và sự phối hợp giữa chủ đầu tư với các tổ chức tài chính được kỳ vọng góp phần khơi thông dòng vốn, ưu tiên những dự án có giá trị thực.
Để thị trường vượt qua giai đoạn chuyển giao, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất ba nhóm giải pháp gồm đẩy mạnh liên kết hạ tầng và phát triển đô thị đa cực; đột phá chính sách, linh hoạt các giải pháp tài chính; đồng thời tái cấu trúc sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.
Theo đó, TP.HCM cần đẩy nhanh các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc hướng tâm, cao tốc liên vùng và các tuyến kết nối sân bay Long Thành. Hạ tầng hoàn thiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, thúc đẩy giãn dân và hình thành các đô thị vệ tinh.
Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu tại Diễn đàn.
Với doanh nghiệp, việc tháo gỡ pháp lý cần đi cùng các giải pháp tài chính như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và giảm chi phí tiếp cận vốn. Đồng thời, các chủ đầu tư cần cân đối lại danh mục sản phẩm, tăng tỷ trọng nhà ở có giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp.
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cho rằng trong chu kỳ mới, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển, đưa sản phẩm sát hơn với nhu cầu thực, lấy minh bạch pháp lý làm thước đo uy tín, đồng thời coi chất lượng không gian sống và hạ tầng kết nối là lợi thế cạnh tranh lâu dài.
Theo ông Nguyễn Thái Bình, tương lai của thị trường không còn nằm ở những dự án phân lô đơn lẻ mà sẽ chuyển dần sang các đại đô thị tích hợp, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và sử dụng dịch vụ ngay trong cùng một không gian.
Khi hạ tầng, việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân được hình thành đồng bộ, các khu vực vùng ven sẽ không còn đơn thuần là ngoại ô mà có thể trở thành những trung tâm phát triển mới.
Như vậy, trong chu kỳ mới, giá trị của bất động sản không chỉ được quyết định bởi vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà ngày càng phụ thuộc vào pháp lý, chất lượng công trình, khả năng vận hành, kết nối hạ tầng và năng lực tạo ra giá trị sử dụng thực tế.