Bất động sản quý II/2026: Nhiều trạng thái, phân hóa sâu, dòng tiền “kén” dự án

Bất động sản quý II/2026 vận động đa trạng thái, không theo một xu hướng duy nhất. Trong bối cảnh phân hóa sâu, dòng tiền “kén” dự án, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc để chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Thị trường vận động, chuyển tiếp tồn tại song song nhiều trạng thái 

Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh & sản phẩm Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản nhà ở quý II/2026 có thể vận hành theo nhiều trạng thái khác nhau, phụ thuộc vào diễn biến chính sách và điều kiện vĩ mô.

Thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ giữa các phân khúc.

Ở kịch bản tích cực, nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 - 60% nếu chính sách tín dụng được nới lỏng và các yếu tố nền tảng cải thiện đồng bộ. 

Ngược lại, trong kịch bản thách thức, khi chi phí vốn duy trì ở mức cao và tín dụng bị kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng khoảng 20 - 30%, giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Kịch bản có khả năng xảy ra cao hơn là trạng thái trung tính, khi thị trường tăng trưởng có kiểm soát với nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán nhích nhẹ 2 - 5% và thanh khoản duy trì ở mức trung bình. 

Những kịch bản này cho thấy thị trường không vận hành theo một xu hướng duy nhất, mà tồn tại song song nhiều "làn sóng", phản ánh rõ sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các phân khúc.

Ở góc nhìn thực tế, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, thị trường đã qua giai đoạn suy giảm mạnh, bước vào trạng thái chuyển tiếp. 

Sau nhịp chững lại đầu năm, mức độ quan tâm của người mua đã cải thiện, song vẫn thấp hơn so với cùng kỳ, cho thấy dòng tiền chưa quay lại một cách mạnh mẽ.

Theo ông Tuấn, vấn đề của thị trường hiện nay không nằm ở việc thiếu cầu, mà ở sự lệch pha giữa cung và cầu. Nhiều sản phẩm chưa đáp ứng được tiêu chí của người mua trong bối cảnh mới, khiến dòng tiền dù có xu hướng quay lại nhưng vẫn trong trạng thái chờ đợi.

Dòng tiền "kén hàng", doanh nghiệp co lại chờ chu kỳ mới

Một trong những thay đổi mang tính bản chất của thị trường là sự dịch chuyển của dòng tiền. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm, khi dòng tiền không còn chảy đại trà mà ưu tiên các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực.

Sự thay đổi này khiến những sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là ở các khu vực xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng, dần mất thanh khoản, trong khi các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Vako Invest cho rằng, nhịp chững lại đầu năm thực chất là bước điều chỉnh cần thiết, giúp thị trường "lọc" lại sản phẩm và dòng tiền. 

Thanh khoản không biến mất mà đang tái phân bổ, tập trung vào các phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Trong bối cảnh thị trường chưa rõ xu hướng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn chiến lược thận trọng. Ông Tống Ngọc Ngân, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần tập đoàn IGroup cho biết, các chủ đầu tư hiện ưu tiên kiểm soát dòng tiền, giãn tiến độ và điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm thích ứng với bối cảnh chi phí vốn còn cao.

Thực tế cho thấy, giai đoạn hiện nay không còn phù hợp với chiến lược mở rộng bằng đòn bẩy tài chính như trước, mà đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cấu trúc, tối ưu sản phẩm và nâng cao năng lực triển khai.

Quý II/2026 không phải là điểm rơi của tăng trưởng, mà là giai đoạn thị trường tự "lọc" để bước sang chu kỳ mới. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc, thị trường buộc phải thay đổi theo hướng thực chất hơn.

Sự phân hóa sẽ tiếp tục gia tăng, trong đó lợi thế sẽ nghiêng về các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá phù hợp và đáp ứng nhu cầu thực, trong khi những sản phẩm thiếu nền tảng sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường.