Bất động sản quý IV/2026: Giao dịch có thể tăng gấp đôi, phục hồi chưa đồng đều

Thị trường bất động sản được dự báo sôi động hơn trong quý IV/2026 khi nhu cầu mua nhà tăng theo mùa vụ, nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện và dòng vốn đầu tư tiếp tục hỗ trợ sức cầu.

Giao dịch kỳ vọng tăng nhưng thanh khoản chưa đồng đều

Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam có thể sôi động hơn trong quý IV/2026 nhờ triển vọng tăng trưởng kinh tế, giải ngân đầu tư công, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và lượng kiều hối vào dịp cuối năm. 

Đây cũng là giai đoạn nhu cầu mua nhà thường tăng lên khi nhiều gia đình có kế hoạch ổn định chỗ ở, trong khi một bộ phận nhà đầu tư cân nhắc phân bổ lại dòng tiền.

Thị trường nhà ở được dự báo sẽ có giao dịch tăng trong những tháng cuối năm.

Đáng chú ý, VARS dự báo lượng giao dịch nhà ở trong quý IV có thể tăng gấp đôi so với quý III. Trong đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành điểm sáng nhờ nguồn cung mới được bổ sung, đáp ứng nhu cầu của nhóm người thu nhập thấp và các gia đình có nhu cầu an cư thực tế. 

Ở thị trường thứ cấp, hoạt động giao dịch cũng có thể cải thiện nhờ nhu cầu dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, đây vẫn là dự báo, chưa phải kết quả giao dịch đã được xác nhận. Diễn biến thực tế trong quý III cho thấy thị trường vẫn đối mặt với không ít khó khăn.

Theo số liệu CBRE, Hà Nội ghi nhận hơn 3.900 căn hộ bán được trong quý III, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025, mức thấp nhất kể từ quý I/2024. 

Giá chào bán căn hộ thứ cấp bình quân tại Thủ đô giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m², thấp hơn 5% theo quý và 8% theo năm. 

Trong khi đó, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm đang tạo rào cản đáng kể đối với người mua sử dụng vốn vay.

Những con số này cho thấy sức cầu không mất đi hoàn toàn, nhưng khả năng chuyển nhu cầu thành giao dịch đang suy yếu. Người mua có thể tiếp tục tìm hiểu dự án, so sánh giá và chờ đợi, song quyết định xuống tiền phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực tài chính, mức độ phù hợp của sản phẩm và kỳ vọng về giá trong thời gian tới.

Phân tích về diễn biến này, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho rằng, lãi suất cao đang làm suy yếu sức mua và thanh khoản. Trong khi đó, giá chào bán vẫn có thể neo ở mức cao do chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và tâm lý không muốn bán dưới mức kỳ vọng. 

Vì vậy, quá trình điều chỉnh giá không diễn ra ngay lập tức hoặc đồng đều trên toàn thị trường. Người mua quan tâm không chỉ đến việc giá đã giảm bao nhiêu, mà còn xem mức giá hiện tại có tương xứng với giá trị tài sản hay không.

Nhận định này cũng cho thấy không thể đánh giá sức khỏe thị trường chỉ bằng số lượng sản phẩm mở bán hoặc mức tăng giao dịch trong một quý. Nếu giao dịch chủ yếu tập trung vào một số dự án có chính sách thanh toán hấp dẫn, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp, sự cải thiện đó chưa đồng nghĩa tất cả phân khúc đều đã phục hồi.

Về nguồn cung, VARS dự báo lượng nhà ở thương mại mở bán mới trong quý IV có thể tương đương quý III, do doanh nghiệp vẫn chịu áp lực về vốn, chi phí lãi vay và tâm lý thận trọng của khách hàng. 

Nguồn cung tại vùng ven Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tập trung ở các đại đô thị quy mô lớn có hạ tầng đồng bộ, chủ yếu là chung cư và nhà liền kề. Một số địa phương như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng được kỳ vọng tiếp tục bổ sung sản phẩm mới.

Đối với nhà ở xã hội, việc nhiều dự án được triển khai và bổ sung nguồn cung có thể tạo thêm động lực cho thanh khoản. Dù vậy, cần phân biệt số dự án khởi động, số căn đủ điều kiện mở bán và số căn thực tế được bàn giao.

Chỉ khi sản phẩm đến đúng đối tượng, có mức giá phù hợp và người mua đáp ứng được điều kiện tiếp cận, nguồn cung mới mới chuyển hóa thành khả năng an cư thực chất.

Phục hồi bền vững: Bắt đầu từ giá bán và sức mua thực

Một trong những thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay là khoảng cách giữa nguồn cung được đưa ra và khả năng chi trả của người mua. Ngay cả khi giao dịch tăng vào cuối năm, thị trường vẫn khó phục hồi đồng đều nếu giá nhà tiếp tục vượt xa thu nhập, còn chi phí vay vốn làm gia tăng gánh nặng tài chính cho các hộ gia đình.

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Trần Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs Land từng nhấn mạnh, định giá sát giá trị và phát triển đúng sản phẩm là hai yếu tố quan trọng để cải thiện giao dịch. 

Điều đó cho thấy bài toán thanh khoản không thể chỉ giải quyết bằng việc tăng số lượng dự án, mà cần đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính thực tế của khách hàng.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có thể tiếp tục sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để thu hút người mua. Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách này phụ thuộc vào mức độ hỗ trợ thực chất. Một chương trình ưu đãi chỉ có ý nghĩa khi giúp khách hàng giảm áp lực tài chính trong dài hạn, thay vì chỉ tạo cảm giác giá bán thấp hơn trong giai đoạn đầu.

Với người mua nhà để ở, anh Tống Văn Nghĩa sinh sống tại VP3 Linh Đàm, Hà Nội cho rằng, quyết định xuống tiền ngày càng gắn với bài toán tổng chi phí sở hữu. 

Ngoài giá mua căn hộ, cần tính đến khoản trả nợ hằng tháng, lãi suất sau thời gian ưu đãi, chi phí sinh hoạt và khả năng duy trì thu nhập. Nếu phải vay quá lớn hoặc phụ thuộc vào giả định giá nhà tiếp tục tăng, khả năng sẽ chọn trì hoãn giao dịch dù nhu cầu an cư vẫn hiện hữu.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm. Các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, kết nối hạ tầng thuận lợi và mức giá phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu sẽ có lợi thế hơn. 

Với những sản phẩm có giá bán cao, chủ đầu tư cần chứng minh được chất lượng, tiện ích, khả năng khai thác và giá trị sử dụng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Một dấu hiệu khác cần theo dõi là sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá mở bán mới có thể vẫn ở mức cao do chi phí đầu vào, trong khi một số chủ sở hữu trên thị trường thứ cấp phải điều chỉnh kỳ vọng để tìm kiếm người mua. Khoảng cách giữa giá chào bán và giá giao dịch thành công vì vậy cần được quan sát song song với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ.

Vì vậy, dự báo giao dịch tăng gấp đôi của VARS là tín hiệu đáng chú ý, nhưng chưa phải căn cứ đủ để khẳng định thị trường đã bước sang chu kỳ tăng trưởng mới. Điều quyết định vẫn là chất lượng của dòng giao dịch, khả năng chi trả của người dân và mức độ cân bằng giữa giá bán với giá trị sử dụng.