Khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nếu người mua xuống tiền booking giữ chỗ, có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo chuyên gia, nguyên tắc trong mua bán bất động sản là "pháp lý đi trước, tiền bước theo sau".
Chật vật lấy lại tiền đặt cọc
Trong bất động sản, booking (hay còn gọi là đặt cọc giữ chỗ) là hành động khách hàng nộp một khoản tiền cho chủ đầu tư để giữ quyền ưu tiên mua một sản phẩm bất động sản cụ thể tại dự án, trước khi dự án mở bán chính thức.
Khi booking, khách hàng thường phải đặt cọc một khoản tiền nhất định (gọi là phí booking), tùy theo yêu cầu để được ưu tiên chọn vị trí đẹp, căn hộ mong muốn.
Anh Nguyễn Văn Hùng (TP.HCM) chia sẻ, vào tháng 11/2025, anh đã xuống tiền booking giữ chỗ tại một dự án căn hộ ở Tây Ninh, thông qua một đơn vị môi giới bất động sản.
Dù giữ chỗ trước ngày mở bán khoảng một tháng, nhưng đến ngày ráp căn, anh Hùng nhận được thông báo không có căn như ý.
Anh Hùng cho biết, theo thỏa thuận booking, đầu tháng 12, chủ đầu tư mở bán và sau đó từ 7 - 15 ngày sẽ hoàn giữ chỗ.
Nhưng sau khoảng thời gian nói trên, anh Hùng vẫn không nhận lại được tiền booking. Gần 2 tháng chờ đợi, mất nhiều thời gian, anh Hùng phải liên hệ nhiều lần mới nhận lại được số tiền đó.
Tình trạng booking giữ chỗ nhưng không nhận được căn hộ vừa ý, thậm chí không có căn không phải là chuyện hiếm.
Một người mua nhà tại TP.HCM chia sẻ, vừa qua, bà đã booking, yêu cầu mua căn hộ từ tầng 10 - 12 của một dự án chung cư tại TP.HCM. Các bạn sale tư vấn vào 5 booking để dễ chọn được căn ưu tiên. Nhưng đến ngày ráp căn, sale lại nói không có quỹ căn các tầng này, phải chọn tầng 16.
Người mua không đồng ý và xin rút lại tiền booking. Tuy nhiên, đến nay, đã quá 2 tháng, người này vẫn chưa nhận lại được tiền.
Khi hối thúc, môi giới cho biết, tiền từ chủ đầu tư chưa về và thuyết phục khách mua tầng khác.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), dưới lăng kính của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hành vi nhận booking giữ chỗ có thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức được xem là hành vi lách luật, nhằm huy động và chiếm dụng vốn trái phép.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, pháp luật hiện hành không công nhận các khái niệm thương mại như "booking" hay "đăng ký quyền chọn mua", bản chất của các giao dịch này chỉ là thỏa thuận đặt cọc trá hình.
Để bịt kín lỗ hổng pháp lý trước đây, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rằng, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi và chỉ khi dự án đã hoàn thiện trọn vẹn thủ tục pháp lý, đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (như đã có giấy phép xây dựng, giải tỏa xong, có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng).
Việc cố tình lách luật thu tiền giữ chỗ trước thời điểm này sẽ lập tức cấu thành các hành vi bị pháp luật nghiêm cấm theo khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 8 của luật này, bao gồm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, gian lận, lừa dối trong kinh doanh và thu tiền bất động sản hình thành trong tương lai trái quy định.
"Tóm lại, hoàn toàn không có "vùng xám" pháp lý cho các hợp đồng booking thu tiền sớm. Đây thực chất là các giao dịch giả tạo, vi phạm điều cấm của pháp luật, biến khách hàng thành người cấp vốn rủi ro cao và cơ quan chức năng có đầy đủ căn cứ để xử phạt nghiêm minh hành vi này", luật sư Tuấn nói.
Cẩn trọng với hợp đồng tư vấn, giữ chỗ
Theo ông Tuấn, trong trường hợp người mua đã chuyển tiền giữ chỗ qua môi giới hoặc các công ty trung gian, quyền lợi pháp lý của họ vô cùng chông chênh và đối diện với rủi ro thiệt hại tài sản rất cao.
Theo vị luật sư, thông thường, để lách luật, các sàn phân phối sẽ ngụy trang khoản tiền "booking" này dưới dạng các giao dịch dân sự độc lập như hợp đồng tư vấn, hay dịch vụ tìm kiếm bất động sản, hoàn toàn tách biệt với hợp đồng mua bán nhà ở.
Khi xảy ra tranh chấp, do không có mối quan hệ pháp lý trực tiếp với chủ đầu tư dự án, người mua rơi vào thế "nắm đằng lưỡi" và chỉ có thể khởi kiện đơn vị trung gian ra Tòa án dân sự để yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Quá trình giải quyết tranh chấp và thi hành án để đòi lại tiền thường phức tạp, kéo dài, và phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực tài chính thực tế của sàn môi giới.
Thậm chí, trong trường hợp cơ quan chức năng xác định bên môi giới đã đưa thông tin gian dối, vẽ ra dự án không có thật hoặc mạo danh chủ đầu tư để thu tiền, vụ việc sẽ chuyển sang tính chất hình sự với tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, dù giải quyết theo con đường dân sự hay hình sự, lộ trình thu hồi lại khoản tiền booking của khách hàng đều cực kỳ gian nan và quyền lợi hợp pháp khó có thể được bảo vệ một cách trọn vẹn.
Các khoản tiền booking giữ chỗ không có hợp đồng mua bán chính thức, đặc biệt khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, hoàn toàn không được pháp luật công nhận là một giao dịch bất động sản hợp pháp và phải đối diện với nguy cơ rất cao bị Tòa án tuyên là giao dịch vô hiệu.
Pháp lý đi trước, tiền bước theo sau
Để chủ động bảo vệ tài sản của chính mình trước vòng xoáy rủi ro từ các dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã vội vã chào bán, luật sư khuyến cáo người mua nhà cần tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc vàng: "Pháp lý đi trước, tiền bước theo sau".
Trước khi ký kết bất kỳ giấy tờ hay chuyển giao tài chính nào, khách hàng phải yêu cầu đơn vị phân phối công khai minh bạch các văn bản pháp lý cốt lõi của dự án.
Bên cạnh đó, việc kiểm tra xem dự án đã được một ngân hàng thương mại đủ năng lực cấp chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay chưa, cũng là một thao tác bắt buộc để phòng ngừa rủi ro chủ đầu tư mất khả năng bàn giao nhà.
Pháp lý dự án chuẩn chỉnh là "tấm khiên" cho người mua nhà.
Người mua cần hết sức tỉnh táo, kiên quyết từ chối nộp tiền dưới dạng các "thỏa thuận giữ chỗ", "booking" hay "hợp đồng tư vấn" mập mờ do các bên thứ ba là sàn môi giới giăng ra nhằm lách luật.
Ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn độc lập, đầu tư và quản lý bất động sản cá nhân khuyến cáo người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án trước khi xuống tiền, xem dự án đã được phép huy động vốn và mở bán chưa để tránh rủi ro. Bên cạnh đó, cần tìm hiểu kỹ hợp đồng, đảm bảo hiểu rõ các điều khoản, đặc biệt là quy định về việc hoàn tiền nếu không mua được sản phẩm hoặc thay đổi quyết định.
Đại diện bất động sản Minh Trí Real chia sẻ, từ 01/8/2024, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% khi nhận cọc mua nhà hình thành trong tương lai. Đây được xem là động thái siết lại thị trường nhằm hạn chế huy động vốn sớm, giảm rủi ro cho người mua và thanh lọc các dự án bán hàng khi pháp lý chưa hoàn chỉnh.
Người mua nhà cần lưu ý những dự án thu "booking", "giữ chỗ", "đặt cọc thiện chí" quá lớn khi chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trước khi xuống tiền, điều quan trọng nhất, người mua cần kiểm tra pháp lý, người nhận tiền, hợp đồng và nội dung cam kết để tránh mất tiền oan.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Mội giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, một số chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ nhằm thăm dò thị trường, đồng thời muốn giữ chân khách hàng tiềm năng.
Song, trong đó cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" trong thời điểm thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm, qua đó xuất hiện nhiều tình trạng booking ảo.
Vị chuyên gia cho rằng, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường. Vì vậy, để thị trường phát triển lành mạnh, cần tăng cường giám sát và công khai dữ liệu, giao dịch.