Chung cư Hà Nội hạ nhiệt, thị trường thứ cấp xuất hiện thông tin hạ giá

Thị trường chung cư tại Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu chững lại trong những tháng đầu năm 2026. Đáng chú ý, trong khi thị trường sơ cấp gần như đứng giá, thì thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện thông tin rao bán hạ giá.

Chung cư thứ cấp rao bán hạ giá

Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong quý I/2026, tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán mới. Tuy nhiên, nguồn cung mới đã giảm 6% theo quý và 23% so với cùng kỳ năm trước.

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2026 đều sụt giảm.

Sự sụt giảm nguồn cung đi kèm với đà đi xuống của thanh khoản. Lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% theo năm, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua sau thời gian dài giá tăng nhanh.

Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², song đã có dấu hiệu chững lại theo quý.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, diễn biến chững lại không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc phát triển đô thị, khi nguồn cung và nhu cầu đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra, tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I đạt 3.950 USD/m². Thị trường Hà Nội có 10.000 căn chào bán, phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau tết Nguyên đán.

Dù nguồn cung dồi dào, Avison Young Việt Nam nhận định thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc.

Đáng chú ý, hiện nay trên thị trường thứ cấp đang xuất hiện một số thông tin hạ giá căn hộ.

Anh Trần Nam Cao, một môi giới chuyên bán, cho thuê chung cư khu vực Mỹ Đình - Cầu Giấy - Bắc Từ Liêm cho biết, hiện đang rao bán một căn hộ 92m², 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại The Zei Mỹ Đình với giá 9,6 tỷ đồng.

Môi giới cho biết chủ nhà đã hạ giá căn hộ 2 lần để rao bán.

Theo vị môi giới này, căn hộ 2 phòng ngủ này vào thời điểm khoảng 4 - 5 tháng trước có thể bán được gần 11 tỷ đồng. Khoảng hai tuần trước đó, chủ nhà rao bán căn hộ với giá 10,3 tỷ đồng, tuy nhiên khoảng vài hôm trước chủ nhà đã giảm 500 triệu đồng, đến nay giảm thêm 200 triệu đồng với mong muốn ra hàng nhanh.

Khảo sát thực tế cho thấy, giá bán phổ biến của chung cư The Zei Mỹ Đình đang dao động 114 triệu đồng/m². Như vậy, mức giá được môi giới rao bán đang thấp hơn khoảng 8,5% so với mặt bằng giá phổ biến trên thị trường. 

Mức giảm khá rõ rệt cho thấy chủ nhà đang có nhu cầu bán nhanh căn hộ thứ cấp hiện nay. So với thời điểm tháng 12/2025, giá rao bán thứ cấp của The Zei Mỹ Đình trên các nền tảng mua bán bất động sản cũng giảm 3,2%.

Anh Khánh Quang, một môi giới bất động sản tại khu vực Hà Nội cho biết, tại khu vực Mỹ Đình nói chung và Hà Nội nói riêng, nhiều chung cư thứ cấp đã có dấu hiệu giảm giá.

Anh Khánh chia sẻ, một số căn hộ tại những chung cư như Dolphin Plaza, Khu đô thị Mỹ Đình 1, Khu đô thị Mỹ Đình II, An Bình Plaza… hiện đang rao bán trong khoảng giá 82 - 85 triệu đồng/m². Trong khi đó, vào giữa năm 2025, giá phổ biến được rao bán ở mức 95 - 100 triệu đồng/m².

Trên nền tảng rao bán Batdongsan.com.vn, giá bán phổ biến chung cư Dolphin Plaza hiện nay đang là 73,8 triệu đồng/m², giảm 1,6% so với tháng 2/2026. Tại khu đô thị Mỹ Đình 1, giá bán phổ biến nhất đang là 76,4 triệu đồng/m², giảm 4,4% so với tháng 12/2025; An Bình Plaza có giá bán phổ biến hiện nay là 90,2 triệu đồng/m², giảm 6,7% so với tháng 11/2025.

Một số chung cư thứ cấp đang được rao bán trên thị trường với giá giảm so với thời điểm năm 2025.

Khảo sát tại một số khu vực nội đô hiện nay, mặt bằng giá chung cư cũng đang có dấu hiệu giảm giá. Đơn cử, tại khu vực Cầu Giấy, số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư phổ biến tháng 3/2026 là 110,5 triệu đồng/m², giảm 2% so với tháng 12/2025. 

Hay tại khu vực Đống Đa, giá bán phổ biến hiện tại là 117,1 triệu đồng/m², giảm 1,8% so với tháng 12/2025. Khu vực Hai Bà Trưng ghi nhận giá bán phổ biến hiện tại là 112,2 triệu đồng/m², giảm 4% so với tháng 12/2025.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Anh Trần Sáng (Đại Việt Land) nhận định, hiện nay có khoảng 85% bên bán có tâm lý giữ nguyên giá hoặc tăng giá với lý do không bị áp lực về tài chính. Dù thị trường bất động sản như thế nào, họ cũng đặt kỳ vọng bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá.

Bên cạnh đó, có khoảng 15% bên bán có nhu cầu thiện chí bán nếu bên mua trả giá trong vùng cho phép gồm: Nhà đầu tư ngắn hạn chỉ cần có lãi so với giá nhập là bán; Nhà đầu tư trung hạn sẽ giảm kỳ vọng lãi khi dòng tiền để trả nợ ngân hàng bao gồm (gốc và lãi) do các gói vay ưu đãi như ân hạn trả nợ gốc đã hết, khiến dòng tiền trả lãi cao hơn mức trả của bên bán.

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường giảm nhiệt là chi phí tài chính gia tăng. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 9 - 11%/năm trong giai đoạn ưu đãi, tạo áp lực lớn đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Ở góc độ vĩ mô, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì theo hướng thận trọng, khiến dòng vốn vào thị trường không còn dồi dào như trước.

Bên cạnh đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp - từng là nguồn vốn quan trọng của các chủ đầu tư dù có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa trở lại mức sôi động, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại chiến lược tài chính và tiến độ triển khai dự án.