Sau giai đoạn tăng giá chưa từng có trong nhiều năm, thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt đầu tiên. Khi mặt bằng giá đã lên mức cao, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vùng ven.
Chững lại sau chu kỳ tăng giá mạnh
Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Nếu nhìn rộng hơn, mặt bằng giá căn hộ nội đô đã tăng hơn 3 lần trong vòng 10 năm, từ mức khoảng 20-25 triệu đồng/m² (năm 2014) lên trên 75 triệu đồng/m² (hiện nay).
Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh tâm lý sau hơn hai năm tăng trưởng nóng.
Đáng chú ý, Savills cho biết, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giai đoạn từ năm 2020 - 2024 tăng trung bình 22% mỗi năm, trong đó phân khúc bình dân và trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất.
Mặt bằng giá tăng quá nhanh đã đẩy chi phí sở hữu nhà ở lên mức chưa từng có. Theo thống kê của Savills, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng hiện chiếm tới 59% tổng lượng giao dịch thành công trên thị trường Hà Nội. Điều này cho thấy phân khúc căn hộ đang ngày càng xa tầm với của nhóm người mua ở thực có thu nhập trung bình.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn 2023-2025 khi giá căn hộ liên tục lập đỉnh mới, thị trường hiện đã xuất hiện dấu hiệu chững lại.
Nhiều môi giới cho biết lượng khách tìm mua căn hộ giảm đáng kể so với cách đây vài tháng. Các giao dịch không còn diễn ra nhanh chóng như trước, trong khi người mua bắt đầu có tâm lý chờ đợi để quan sát diễn biến giá. Nhiều chủ nhà cũng phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, nếu muốn bán nhanh sản phẩm của mình.
PGS. TS Đinh Trọng Thịnh từng nhận định rằng, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, giá căn hộ Hà Nội đang bước vào chu kỳ ổn định hơn và khó duy trì tốc độ tăng mạnh như trước.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá hiện tại đã vượt khá xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm.
Đất nền tăng sức hút
Mỗi chu kỳ bất động sản đều chứng kiến sự dịch chuyển của dòng tiền từ phân khúc đã tăng mạnh sang những khu vực còn dư địa phát triển.
Nếu như giai đoạn 2023-2025, chung cư Hà Nội trở thành tâm điểm hút vốn thì hiện nay đất nền vùng ven đang nổi lên như một lựa chọn thay thế. Không phải ngẫu nhiên mà nhiều môi giới từng tập trung bán căn hộ đã quay trở lại với thị trường đất nền tại Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc hay Hoài Đức.
Trong đó, Hòa Lạc được hưởng lợi từ kỳ vọng phát triển đô thị vệ tinh và các dự án giao thông lớn, đặc biệt là tuyến Metro số 5 kết nối khu vực phía Tây với trung tâm thành phố.
Đông Anh tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên, đường Vành đai 4 và định hướng trở thành cực tăng trưởng mới phía Bắc sông Hồng.
Dữ liệu thị trường cho thấy khoảng cách giá giữa chung cư nội đô và đất nền vùng ven đang tạo ra sức hút đáng kể đối với nhà đầu tư. Trong khi giá căn hộ mới tại Hà Nội đã phổ biến ở ngưỡng 70-80 triệu đồng/m² thì nhiều khu vực vùng ven vẫn ghi nhận mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.
Theo dữ liệu giao dịch trên Batdongsan.com.vn, đất nền tại Quốc Oai - Hòa Lạc hiện phổ biến ở mức 11-97 triệu đồng/m²; trong khi nhiều khu vực tại Đông Anh dao động từ 42-273 triệu đồng/m² tùy vị trí và hạ tầng kết nối.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn từng nhận định, khi một phân khúc đã tăng quá mạnh, nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các thị trường còn "độ trễ" về giá. Đây là lý do dòng tiền đang dần dịch chuyển sang những khu vực có hạ tầng mới và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Nhiều môi giới cho biết thanh khoản đất nền tại những khu vực đã có hạ tầng tốt hơn so với phân khúc căn hộ đã lên giá quá cao.
Tránh "vết xe đổ" các cơn sốt đất
Dù dòng tiền đang dịch chuyển, nhiều chuyên gia cho rằng đây chưa phải là thời điểm để kỳ vọng vào một cơn sốt đất diện rộng.
Khác với giai đoạn 2021, thị trường hiện nay đã bước sang trạng thái sàng lọc mạnh mẽ hơn. Nhà đầu tư không còn sẵn sàng xuống tiền chỉ vì thông tin quy hoạch hoặc tin đồn về hạ tầng. Thay vào đó, yếu tố pháp lý, tiến độ triển khai và khả năng hình thành cộng đồng dân cư thực tế ngày càng được quan tâm.
Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, những khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá khó lặp lại mức đột biến như giai đoạn trước bởi thị trường hiện chịu sự giám sát chặt chẽ hơn về tín dụng và pháp lý.
Ông Đỗ Tuấn Anh, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cảnh báo rằng, xu hướng môi giới đồng loạt chuyển sang đất nền có thể tạo ra các đợt sốt cục bộ ở một số khu vực. Nếu dòng tiền tập trung quá nhanh vào những nơi mới chỉ có thông tin quy hoạch mà chưa có hạ tầng thực tế, nguy cơ lặp lại bài học sốt đất năm 2021 có thể xảy ra.
Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng, bất động sản vùng ven vẫn là điểm đến tiềm năng của dòng tiền trong chu kỳ tới, nhưng chỉ những khu vực hội tụ đầy đủ ba yếu tố gồm hạ tầng thực, pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực mới có khả năng tăng trưởng bền vững.
Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang giai đoạn lựa chọn giá trị. Có thể đây là dấu hiệu bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn, nơi cơ hội không còn thuộc về đám đông mà dành cho những nhà đầu tư biết nhìn xa và chọn đúng điểm đến của dòng tiền.