Chuyên gia cảnh báo "tài sản rủi ro" giữa làn sóng quy hoạch nội đô

Áp lực từ các định hướng quy hoạch dài hạn gồm giãn dân, tái cấu trúc không gian đô thị, đang tác động trực tiếp đến hiệu quả khai thác của bất động sản nội đô Hà Nội. Trước biến động, nhà đầu tư chuyển hướng sang tài sản có dòng tiền ổn định.

Đây là sự chuyển hướng được xem như một giải pháp bảo toàn giá trị trung và dài hạn. Đó là nhận định đáng chú ý tại tọa đàm "Xu hướng bất động sản dòng tiền và hạ tầng khu công nghiệp" do Prodezi và Hướng Việt Properties tổ chức ngày 3/4 tại thành phố Hà Nội.

Các chuyên gia chia sẻ quan điểm tại tọa đàm.

"Tài sản lõi" nội đô không còn bất khả xâm phạm

Chuyên gia Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Trung tâm phân tích SHS cho rằng, trong nhiều năm, nhà phố nội đô Hà Nội, đặc biệt là các khu vực trung tâm, luôn được xem là "hầm trú ẩn" an toàn của dòng tiền. Tuy nhiên, sang năm 2026, bức tranh này đang thay đổi, thậm chí còn tiềm ẩn rủi ro từ quy hoạch nội đô.

Trước bối cảnh Quy hoạch 100 năm Hà Nội tập trung vào giãn dân, cải tạo trung tâm phố cổ, đô thị TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), những hệ quả được nhận diện bao gồm nguy cơ giải tỏa, hạn chế khai thác, giảm hiệu suất sử dụng. Tài sản trung tâm không còn "an toàn tuyệt đối", một số tài sản mất giá, hoặc đang có thông báo đóng băng giao dịch, làm thủ tục trên diện rộng.

Điều đáng nói là ngay cả khi chưa chịu tác động trực tiếp từ quy hoạch, hiệu suất khai thác của nhà phố nội đô cũng đang giảm rõ rệt. Giá trị tài sản tăng chậm lại, trong khi việc cho thuê ngày càng khó khăn, khiến lợi suất chỉ còn ở mức thấp.

Theo chuyên gia Nguyễn Minh Hạnh, đây chính là điểm mấu chốt của vấn đề: "Rủi ro lớn nhất hiện nay không phải giá giảm, mà là tài sản không tạo ra dòng tiền. Trong bối cảnh đó, bất động sản dòng tiền chính là kênh trú ẩn an toàn".

Một thực tế đang diễn ra ít được nhắc đến khi nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ những tài sản có giá trị lớn, nhưng không thể khai thác hiệu quả. Nhà phố trong ngõ sâu vốn từng được ưa chuộng vì giá "mềm" hơn mặt phố nay lại trở thành điểm nghẽn, khi vừa khó thanh khoản, vừa khó cho thuê.

Điều này phản ánh một sự chuyển dịch quan trọng trong tư duy đầu tư. Nếu như trước đây, bất động sản được xem là nơi "giữ tiền", thì nay vai trò đó đã thay đổi. Tài sản không chỉ cần giữ giá trị, mà còn phải tạo ra dòng tiền để bù đắp chi phí cơ hội và chống lại lạm phát.

"Dữ liệu thị trường cho thấy, dòng tiền thông minh đang tái phân bổ mạnh mẽ khi giảm nắm giữ tiền mặt, tăng tỷ trọng tài sản có khả năng tạo lợi tức, đồng thời ưu tiên các kênh đầu tư có thể vận hành ngay. Cùng đó, khái niệm "tài sản lõi" cũng được định nghĩa lại. Không còn đơn thuần là vị trí trung tâm hay thương hiệu dự án, tài sản lõi trong giai đoạn mới phải hội tụ đủ 3 yếu tố là pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng đang phát triển và có dòng tiền", ông Minh Hạnh nói.

Dòng tiền dịch chuyển về nơi có thể vận hành và xu hướng BĐS dòng tiền khu đô thị công nghiệp

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group nhận định: Khác với phía Bắc, nơi thị trường đã bước vào giai đoạn bão hòa về giá, các khu vực vệ tinh TP. HCM lại đang hội tụ nhiều điều kiện để hình thành dòng tiền thực. Hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh, các khu công nghiệp quy mô lớn liên tục được triển khai, kéo theo nhu cầu thuê ở thực từ lực lượng chuyên gia và lao động chất lượng cao.

Đáng chú ý, Bến Lức (Tây Ninh) đang nổi lên như điểm giao thoa của 3 dòng tiền lớn: Công nghiệp, logistics và an cư vệ tinh. Với vị trí cửa ngõ kết nối TP. HCM và toàn bộ khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, khu vực này được đánh giá là một trong những "tọa độ vận hành" rõ nét nhất của thị trường phía Nam.

Cùng đó, loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay trục đại lộ kết nối trực tiếp TP.HCM đang tiến gần đến giai đoạn hoàn thiện, tạo nền tảng cho sự tăng trưởng đồng bộ cả về giá trị và khả năng khai thác.

Ông Huỳnh Thiên Quân, Phó tổng giám đốc Hướng Việt Properties cũng chia sẻ: Việt Properties định hướng xây dựng chiến lược tăng trưởng dài hạn dựa trên mô hình bất động sản tích hợp, với danh mục dự án được phát triển có chọn lọc, đồng bộ và gắn với nhu cầu thực của thị trường.

Đón đầu xu thế, không dừng lại ở việc phát triển dự án, đơn vị hướng đến việc kiến tạo một hệ sinh thái bất động sản đồng bộ, nơi mỗi sản phẩm được đặt trong tổng thể phát triển dài hạn và có khả năng tạo giá trị bền vững theo thời gian.

LA Home là trường hợp điển hình. Đây là khu đô thị sinh thái trải rộng trên quy mô 1.000ha với hình đô thị tích hợp "all-in-one" trong khu vực công nghiệp. Đáng chú ý, thay vì đặt trọng tâm vào câu chuyện tăng giá, dự án này được phát triển theo hướng ưu tiên khả năng vận hành thực tế.

Việc nằm đối diện Khu công nghiệp Prodezi quy mô 400ha giúp dự án có sẵn nguồn cầu thuê từ hàng nghìn chuyên gia, kỹ sư - yếu tố then chốt để hình thành dòng tiền ngay khi đưa vào khai thác.

Dự án LA Home đáp ứng đầy đủ 3 tiêu chí " tài sản lõi".

Bài toán lợi nhuận tại đây cũng được xây dựng trên cơ sở khá rõ ràng. Một mặt, dòng tiền cho thuê được kỳ vọng đạt mức 6-8%/năm nhờ nhu cầu thực. Mặt khác, giá trị tài sản có thể hưởng lợi từ đà tăng của hạ tầng, với biên độ tăng trưởng dự kiến 15-20%/năm.

Chính sách tài chính của dự án được thiết kế theo hướng "giải phóng áp lực vốn". Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 15% giá trị ban đầu, phần còn lại được hỗ trợ vay với lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 36 tháng. Khoảng thời gian này trùng với chu kỳ hoàn thiện hạ tầng và vận hành khu công nghiệp, cho phép tài sản tăng giá trước khi nhà đầu tư phải bắt đầu trả nợ.

Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch tại Hà Nội, lượng khách hàng phía Bắc quan tâm đến các dự án có khả năng khai thác dòng tiền tại phía Nam đang gia tăng đáng kể.

Ông Cấn Văn Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản HOME X cho biết: "Điểm khác biệt của các dự án như LA Home không chỉ nằm ở giá vùng trũng, mà ở khả năng vận hành cho thuê bất động sản dòng tiền khu công nghiệp đô thị dịch vụ. Nhà đầu tư giờ không còn chỉ hỏi mua bao nhiêu, mà hỏi có cho thuê được không".

Vị này cũng cho rằng, thời điểm hiện tại mang tính "bản lề", khi cả chu kỳ thị trường và chất lượng sản phẩm đều đạt độ chín. Trong khi Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, phía Nam lại đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với hạ tầng và nhu cầu thực cùng lúc hội tụ.