Có trong tay khoản tiền đủ để mua một căn hộ, nhiều người vẫn chưa vội xuống tiền. Thay vì chạy theo thị trường, họ tiếp tục gửi tiết kiệm, thuê nhà và chờ một “vùng trũng” giá xuất hiện.

Có tiền nhưng chưa đủ lý do để xuống tiền

Người mua không chỉ quan tâm căn hộ giảm bao nhiêu phần trăm so với đỉnh, mà còn cân nhắc pháp lý, tuổi đời dự án, chất lượng căn hộ, vị trí và khả năng thanh khoản.

Tuy nhiên, thay vì mua ngay, anh Ngân tiếp tục gửi tiền tiết kiệm và chờ thị trường xuất hiện "vùng trũng" giá. Theo anh, thời điểm này năm ngoái, số tiền trên thậm chí chưa đủ để mua một căn hộ hai phòng ngủ tại các tòa nhà cũ, nên anh đã lựa chọn dành phần lớn tiền để gửi tiết kiệm.

Gần đây, khi nhiều căn hộ được rao bán với mức giảm 20 - 25% so với đỉnh, anh bắt đầu kết nối với môi giới và đi khảo sát nhiều phân khu. Dù vậy, việc có thêm lựa chọn vẫn chưa đủ để anh quyết định mua.

"Tôi ngại xuống tiền quá sớm có thể vuột mất cơ hội mua được căn nhà ở phân khu mới hơn khi giá tiếp tục giảm", anh Ngân nói.

Theo kế hoạch, anh tiếp tục thuê nhà tại khu đô thị, đồng thời theo dõi thị trường để tìm những căn hộ có mức giá tốt hơn.

Câu chuyện tương tự diễn ra với gia đình chị Phương Uyên hiện đang sinh sống và làm việc tại đường Ngụy Như Kon Tum (phường Thanh Xuân) có gần 4 tỷ đồng trong tay, gia đình chị cũng lựa chọn lùi kế hoạch mua nhà và gửi tiết kiệm.

Cuối năm ngoái, vợ chồng chị từng tìm mua căn hộ hai phòng ngủ nhưng chưa thành công do thị trường ở vùng giá cao. Có thời điểm gia đình tính mua một dự án đang xây dựng từ móng với mức giá rẻ hơn, song cuối cùng không lựa chọn vì lo ngại vấn đề pháp lý.

Từ giữa năm nay, khi thị trường xuất hiện nhiều căn hộ chuyển nhượng được rao bán cắt lỗ, chị Phương Uyên bắt đầu đi khảo sát. 

Với khoảng 4 tỷ đồng, gia đình có thể mua một số căn hộ hai phòng ngủ tại các dự án chưa được cấp sổ hoặc đã bàn giao nhiều năm. Tuy nhiên, chị vẫn cho rằng đây chưa phải phương án tốt nhất.

Chị muốn chờ thêm để có cơ hội mua được dự án có vị trí tốt, mới bàn giao và phù hợp hơn.

"Chung cư rao bán rất nhiều, có thể mặc cả giảm thêm nhưng tôi chưa vội mua thời điểm này. Nếu chờ thêm, thị trường còn nhiều hàng giá tốt để chọn lựa", chị Phương Uyên nói.

Hai trường hợp trên cho thấy một nghịch lý đáng chú ý của thị trường hiện nay: Người mua có tiền nhưng dòng tiền vẫn chưa thực sự chảy vào bất động sản.

Điều gì đủ sức kéo dòng tiền đang đứng ngoài trở lại?

Sự thận trọng của người mua cũng thể hiện rõ trên thị trường chuyển nhượng. Tuấn Thành, một môi giới chuyên hàng chuyển nhượng chung cư ở khu Tây, cho biết trong tháng Ngâu vừa qua, lượng khách đi xem nhà tăng khoảng 20% so với các tháng trước.

Tuy nhiên, phần lớn khách hàng vẫn chỉ dừng ở mức khảo sát, tìm hiểu những căn được rao cắt lỗ sâu. Số giao dịch thành công, theo môi giới này, chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Diễn biến này trái ngược với cùng thời điểm năm ngoái, khi người bán chiếm ưu thế và nhiều căn hộ vừa được đưa ra thị trường đã nhanh chóng có giao dịch.

Một trong những nguyên nhân khiến người mua thận trọng là mặt bằng lãi suất vay mua nhà. Theo báo cáo của One Mount Group, lãi suất vay mua nhà tăng cao đang tác động đến tâm lý và dòng tiền trên thị trường bất động sản. Với mặt bằng lãi suất thả nổi khoảng 12 - 14%/năm, người mua có xu hướng chuyển sang những kênh tài chính an toàn hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại trong nửa đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp đạt khoảng 50 - 60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước.

One Mount Group cho rằng người mua không mất đi nhu cầu sở hữu bất động sản, mà đang thận trọng và chọn lọc hơn trong quá trình ra quyết định.

Ở góc độ thị trường chuyển nhượng, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tình trạng giảm giá chào bán, thậm chí cắt lỗ vào hợp đồng mua bán, đang tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Tuy nhiên, theo ông Thanh, so với đà tăng nóng 30 - 40% của hai năm trước, mức giảm hiện nay vẫn "chưa đáng kể, giá nhà vẫn neo cao". Với đơn giá dao động 80 - 100 triệu đồng/m2, người mua để ở vẫn rất thận trọng và có xu hướng tiếp tục chờ đợi thị trường giảm về vùng giá phù hợp hơn.

Ông Thanh dự báo, từ quý IV, áp lực thoát hàng đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể gia tăng khi nguồn cung mới và lượng hàng chuẩn bị bàn giao dồi dào, lên đến hàng chục nghìn căn.

Trong bối cảnh đó, không phải cứ giảm giá là có thể tạo thanh khoản. Theo ông Thanh, những căn "hàng ngộp" có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và giá bán phù hợp mới có khả năng thu hút người mua.

Như vậy, câu hỏi hiện nay không còn đơn giản là "giá nhà có giảm hay không?", mà là "giảm đến mức nào và sản phẩm nào đủ tốt để người mua xuống tiền?"

Với người đang có sẵn 3 - 4 tỷ đồng, bài toán cũng trở nên khác trước. Nếu mua sớm nhưng giá tiếp tục giảm, họ có thể bỏ lỡ cơ hội sở hữu một tài sản tốt hơn với cùng số tiền. Ngược lại, nếu giá không giảm, việc tiếp tục gửi tiết kiệm giúp họ duy trì khả năng tài chính và chờ thêm cơ hội.