Cơ chế "mở" trao quyền cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Cơ chế mới về nhà ở xã hội (NƠXH) theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội là cho phép doanh nghiệp được lựa chọn giữa thủ tục miễn Giấy phép xây dựng hoặc miễn thẩm định dự án, thay vì phải thực hiện đồng thời nhiều bước như hiện tại.

Giảm thủ tục, trao quyền cho doanh nghiệp

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2025, nhiều thành phố lớn trên cả nước đã vượt chỉ tiêu được giao. Bên cạnh đó, cũng vẫn còn một số địa phương chưa hoàn thành nhiệm vụ. 

Để Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) đến năm 2030 về đích sớm, chỉ tiêu năm 2026, 2027 được điều chỉnh tăng tốc cao hơn năm 2025 và cao hơn năm 2028-2029.

Miễn phép xây dựng là bước tiến mới về cơ chế, thúc đẩy nhiệm vụ tăng tốc xây dựng NƠXH.

Thực tế triển khai các dự án NƠXH thời gian qua cho thấy, doanh nghiệp phải trải qua hàng loạt thủ tục từ chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định kỹ thuật, đến xin cấp giấy phép xây dựng. 

Dù mục tiêu là kiểm soát chất lượng và đảm bảo quy hoạch, nhưng việc "xếp tầng" thủ tục khiến thời gian chuẩn bị đầu tư có thể kéo dài hàng năm, làm tăng chi phí và giảm sức hấp dẫn của phân khúc vốn có biên lợi nhuận thấp. 

Nay nút thắt thủ tục pháp lý mà hàng loạt chủ đầu tư kiến nghị đã được giải quyết cơ bản. Tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 về một số cơ chế đặc thù phát triển NƠXH, cơ chế "mở" lần đầu tiên được thiết lập, thông qua việc trao quyền chủ động cho doanh nghiệp chủ đầu tư được chọn hình thức làm thủ tục pháp lý, đồng thời giảm thủ tục chồng chéo đã tồn tại trước đây. 

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ: Theo Nghị quyết số 201, các dự án NƠXH không bắt buộc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Thay vào đó, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt và chịu trách nhiệm tuân thủ quy định pháp luật.

Về thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, thủ tục này được lồng ghép trong quá trình cấp giấy phép xây dựng, nếu thuộc diện phải cấp phép và được giải quyết trong 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định, dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt thì không cần xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Đáng chú ý, Nghị quyết 201 cho phép áp dụng cơ chế có lợi hơn, vì vậy chủ đầu tư dự án NƠXH có thể lựa chọn thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng để được miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc ngược lại, thực hiện thẩm định để được miễn cấp phép xây dựng.

Trường hợp chọn phương án thẩm định để miễn giấy phép, cơ quan chuyên môn có trách nhiệm thực hiện theo quy định hiện hành.

Theo cơ chế mới này, chủ đầu tư dự án NƠXH cao tầng Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, thành phố Hà Nội chủ động lựa chọn hình thức miễn phép xây dựng. Nội dung này được thể hiện trong Văn bản số 3101/KTQLXD-QLGP do Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) ký ngày 22/7/2025 về việc phúc đáp Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản và thương mại Vĩnh Hưng về việc thủ tục cấp giấy phép xây dựng dự án.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Nếu được thể chế hóa đồng bộ trên toàn quốc, cơ chế lựa chọn giữa miễn giấy phép xây dựng và miễn thẩm định dự án có thể trở thành "đòn bẩy" quan trọng để thúc đẩy phát triển NƠXH. Khi thời gian chuẩn bị đầu tư được rút ngắn, chi phí giảm, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực tham gia vào phân khúc này.

Theo ông Nguyễn Hoài Long, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng, thực hiện Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm phát triển NƠXH, Hải Phòng đã đẩy mạnh triển khai các dự án mới. 

Cụ thể, thành phố đã giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư cho 10 dự án, với tổng số 13.228 căn hộ; đang thẩm định, trình UBND thành phố 6 dự án với 10.231 căn; đồng thời hướng dẫn các nhà đầu tư quan tâm đề xuất 11 dự án với quy mô 10.432 căn.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ cho rằng, cần rút gọn thủ tục phê duyệt dự án, lựa chọn nhà đầu tư, miễn phép xây dựng, thủ tục mua bán và định giá nhà, cần đưa dự án NƠXH vào "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục hành chính thời gian tới. Cứ giảm được thủ tục nào, chủ đầu tư được hưởng lợi thủ tục đến đó.

Theo ông Khánh, điều này sẽ giúp cho các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, giảm bớt chi phí đầu tư. Khi doanh nghiệp đã đầu tư vì mục tiêu an sinh xã hội mà thủ tục còn vướng mắc sẽ khó thu hút doanh nghiệp tham gia.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu quan điểm: Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cho phép doanh nghiệp được lựa chọn thủ tục để miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng, giúp tháo gỡ một vướng mắc về thủ tục, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo ông Châu, việc tháo gỡ vướng mắc về giấy phép xây dựng và thẩm định dự án không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho người dân thu nhập thấp, công nhân và người lao động đô thị.

"Khi doanh nghiệp được quyền lựa chọn thủ tục thuận lợi nhất, quá trình đầu tư sẽ thông suốt, nhanh hơn. Từ đó nguồn cung NƠXH cũng sẽ được cải thiện dồi dào hơn và mục tiêu an sinh nhà ở sẽ tiến gần hơn đến thực tế. Đây có thể xem là một bước điều chỉnh nhỏ về thủ tục, nhưng hiệu quả rất lớn đối với cả doanh nghiệp, người dân lẫn thị trường bất động sản", ông Châu nói.

 Theo ông Châu, sau khi có hướng dẫn trên, các chủ đầu tư nên rà soát từng dự án cụ thể để lựa chọn phương án phù hợp. Nếu muốn đẩy nhanh hồ sơ đầu tư, có thể cân nhắc hướng miễn thẩm định và thực hiện xin giấy phép xây dựng. 

Nếu dự án đã chuẩn bị kỹ về hồ sơ kỹ thuật, có thể chọn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để được miễn giấy phép xây dựng khi khởi công. Đồng thời, doanh nghiệp nên chủ động làm việc sớm với cơ quan chuyên môn tại địa phương để thống nhất lộ trình xử lý hồ sơ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một công ty chuyên làm NƠXH khẳng định, việc miễn giấy phép đối với NƠXH là một tín hiệu đáng mừng sau nhiều lần các doanh nghiệp kiến nghị về vấn đề này. 

Nút thắt được gỡ sẽ đẩy nhanh việc khởi công xây dựng NƠXH khoảng 3 - 4 tháng. Khi đó cả doanh nghiệp và khách hàng đều có lợi. 

"Giảm được thời gian đồng nghĩa với giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường và có thể giúp giá bán NƠXH "mềm" hơn", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo ông Nghĩa, việc mở rộng cơ chế miễn giấy phép đối với NƠXH được xem là phù hợp với xu hướng cải cách thủ tục hành chính, đồng thời được kỳ vọng sẽ tạo cú hích đáng kể cho phân khúc NƠXH vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn.