Có đất nhưng chưa có nhà, người dân có được mua nhà ở xã hội?

Nhiều người dân băn khoăn trường hợp đã có đất nhưng trên Giấy chứng nhận chưa có thông tin về nhà ở có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội?

Mở thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội

Sau nhiều năm đi ở trọ, vợ chồng chị Hoàng Dung tại phường Trần Hưng Đạo, tỉnh Hưng Yên tích cóp mua được một mảnh đất nhỏ đứng tên hai vợ chồng. Tuy nhiên, trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện quyền sử dụng đất, chưa có thông tin về nhà ở gắn liền với đất. 

Khi tìm hiểu điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội, chị Dung băn khoăn liệu trường hợp "đã có đất nhưng chưa có nhà" có còn được xác định là chưa có nhà ở theo quy định mới hay không?

Nghị định 54/2026/NĐ-CP là bước hoàn thiện quan trọng để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Tương tự, anh Nguyễn Quang Huy ở xã Vĩnh Thanh, TP Hà Nội cho biết, vợ chồng anh hiện đang ở nhờ nhà bố mẹ. Gia đình có cho tặng một mảnh đất tại khu vực có dự án nhà ở xã hội, song trên đất chưa xây dựng nhà và Giấy chứng nhận cũng không có thông tin về nhà ở. 

Điều khiến anh Huy băn khoăn là hiện nhiều văn phòng đăng ký đất đai mới chỉ xác nhận người dân có hay không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP quy định thêm trường hợp "không có nội dung thông tin về nhà ở" cũng được xác định là chưa có nhà ở.

Trả lời hai trường hợp trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, để được mua nhà ở xã hội thì người dân phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định của pháp luật về nhà ở, "không quy định điều kiện về đất ở".

Theo điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện về nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội là người dân "phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức… hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu".

Đồng thời, Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 54/2026/NĐ-CP) quy định: "Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó".

Cũng theo quy định này, trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị xác nhận điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện xác nhận theo quy định.

"Như vậy, trường hợp công dân (và vợ hoặc chồng của công dân) không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó thì đáp ứng điều kiện về nhà ở để được mua nhà ở xã hội", đại diện Bộ Xây dựng khẳng định.

Gỡ vướng trong xác nhận điều kiện nhà ở cho người dân

Về vấn đề này, chuyên gia pháp lý Nguyễn Việt Hưng, Giám đốc Công ty Luật Việt Hưng chia sẻ: Quy định mới trong Nghị định 54/2026/NĐ-CP có ý nghĩa rất lớn cả về mặt pháp lý lẫn thực tiễn. Thứ nhất, khắc phục tình trạng đồng nhất "có đất" với "có nhà". 

Theo ông Hưng, trước đây, nhiều hồ sơ bị từ chối chỉ vì người dân đứng tên quyền sử dụng đất, mặc dù đất chưa xây dựng; chưa có công trình nhà ở; chưa đăng ký tài sản gắn liền với đất. Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã làm rõ rằng điều cần xem xét là "có nhà ở hay không", chứ không phải chỉ "có đất hay không".

Thứ hai, ông Hưng cho rằng đang bảo vệ đúng đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự. Trên thực tế, nhiều gia đình trẻ được cha mẹ cho đất nhưng chưa đủ điều kiện xây dựng nhà ở. Họ vẫn đang thuê nhà, ở nhờ hoặc ở trong điều kiện chật chội. Nếu tiếp tục loại các trường hợp này khỏi chính sách nhà ở xã hội sẽ không phù hợp với mục tiêu an sinh của Nhà nước.

Thứ ba, nghị định đã hạn chế cách hiểu máy móc của cơ quan xác nhận hồ sơ. Quy định mới tạo căn cứ pháp lý rõ ràng để người dân yêu cầu xác nhận đúng bản chất tình trạng nhà ở; hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng một kiểu và giảm nguy cơ phát sinh khiếu nại hành chính.

Cuối cùng, việc bổ sung tiêu chí "không có nội dung thông tin về nhà ở" giúp cơ quan quản lý có căn cứ kiểm tra rõ ràng, người dân dễ chứng minh điều kiện hơn đồng thời giảm tranh cãi trong quá trình xét duyệt hồ sơ.

Thực tế hiện nay nhiều địa phương mới chỉ xác nhận người dân có hay không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa xác nhận nội dung có hay không có nhà ở. Đây hiện là vấn đề thực tiễn rất đáng lưu ý. 

Mặc dù Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã quy định tương đối rõ, tuy nhiên quá trình áp dụng tại nhiều địa phương vẫn chưa thống nhất do dữ liệu đất đai và dữ liệu nhà ở chưa đồng bộ. 

Theo ông Hưng, cần triển khai đồng thời các giải pháp như: Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành hướng dẫn liên ngành thống nhất; chuẩn hóa biểu mẫu xác nhận điều kiện nhà ở; kết nối cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu nhà ở; quy định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết.

Ông Hưng cũng nhấn mạnh, Nghị định 54/2026/NĐ-CP là bước hoàn thiện quan trọng nhằm bảo đảm đúng bản chất chính sách an sinh về nhà ở, tháo gỡ vướng mắc cho người dân có đất nhưng chưa có điều kiện tạo lập nhà ở. 

Đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch hơn cho cơ quan xét duyệt hồ sơ. Tuy nhiên, để quy định này đi vào thực tiễn hiệu quả, cần sớm có hướng dẫn nghiệp vụ thống nhất trên toàn quốc và đẩy mạnh liên thông dữ liệu giữa cơ quan quản lý Nhà nước.