Công khai dữ liệu dự án, giảm giao dịch “ảo”, hạn chế “thổi giá” cục bộ
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tương đối đầy đủ, khẳng định vai trò của Nhà nước trong quản lý, điều tiết và ổn định thị trường BĐS, góp phần minh bạch thông tin, hạn chế giao dịch “ảo” và tình trạng “thổi giá” cục bộ.
Giảm giao dịch "ảo", thổi giá
Theo Báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 của Bộ Xây dựng, luật đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung chung về hoạt động kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng cường công khai, minh bạch thị trường.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật năm 2023 đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng cường yêu cầu công khai, minh bạch thông tin thị trường; siết chặt điều kiện đối với chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước theo hướng chặt chẽ hơn nhưng vẫn bảo đảm tính thị trường.
Các quy định chung của luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để xác định rõ phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, đồng thời là nền tảng triển khai các hoạt động kinh doanh bất động sản như: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án có hạ tầng kỹ thuật; chuyển nhượng dự án bất động sản.
Trên thực tế, việc triển khai các quy định này đã bước đầu phát huy hiệu quả. Việc kiểm tra về điều kiện huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai đã góp phần hạn chế tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, qua đó giảm thiểu tranh chấp và rủi ro cho khách hàng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ 1/8/2024. Tuy nhiên, với sự phát triển của đất nước và yêu cầu mới, việc thi hành Luật đã xuất hiện những quan hệ mới cần điều chỉnh để giải quyết những bất cập, hạn chế trong việc tổ chức thi hành pháp luật; đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính; tổ chức lại bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản từng bước được chuẩn hóa hơn về điều kiện hành nghề, chứng chỉ và trách nhiệm cung cấp thông tin, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường.
Một số địa phương đã ghi nhận tình trạng giảm hiện tượng giao dịch "ảo", thổi giá cục bộ nhờ tăng cường công khai dữ liệu dự án và kiểm soát chặt hoạt động quảng cáo, rao bán bất động sản.
Đồng thời, các quy định chung của luật là cơ sở quan trọng để triển khai đồng bộ với các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở (sửa đổi), qua đó từng bước hình thành khung pháp lý thống nhất cho thị trường bất động sản, góp phần nâng cao tính minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý và tạo môi trường đầu tư ổn định hơn cho các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường.
Qua quá trình triển khai thi hành, các quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tạo lập hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn so với trước đây, từng bước nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, đồng thời cải thiện niềm tin của nhà đầu tư và người dân đối với thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn tái cấu trúc và phục hồi.
Từng bước phục hồi thị trường
Sau khi Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành, thị trường đánh dấu quá trình chuyển biến theo chiều hướng tích cực, từ giai đoạn hết sức khó khăn sang giai đoạn từng bước phục hồi và dần phát triển trở lại từ cuối năm 2024 và trong các tháng đầu năm 2025.
Theo thống kê về số liệu về nguồn cung dự án bất động sản tính đến cuối năm 2025, trên cả nước có 3.297 dự án nhà ở, khu đô thị có quy mô 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư là 7,42 triệu tỷ đồng. Đối với nhà ở xã hội, có 697 dự án có quy mô 645 nghìn căn và tổng mức đầu tư 590,9 nghìn tỷ đồng.
Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận 242 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở có quy mô gồm 78,2 nghìn lô nền và tổng mức đầu tư là 90,5 nghìn tỷ đồng.
Có 218 dự án du lịch, nghỉ dưỡng có quy mô gồm 10,8 nghìn căn và tổng mức đầu tư là 1,86 triệu tỷ đồng. Hơn 220 dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại có tổng mức đầu tư là 544,3 nghìn tỷ đồng. Cả nước có 447 khu công nghiệp đã thành lập.
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bao gồm các nội dung về nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.
Các quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng dự án bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư không có đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án, qua đó tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có năng lực tiếp nhận và tiếp tục triển khai dự án.
Luật đã quy định tương đối đầy đủ và cụ thể các nội dung liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; các hình thức kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch; nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Tiếp tục quy định chi tiết về hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; nghĩa vụ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở; việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc công khai thông tin và đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Cả nước có hơn 200 dự án du lịch, nghỉ dưỡng với tổng mức đầu tư là 1,86 triệu tỷ đồng.
Nâng cao tính chuyên nghiệp dịch vụ bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản như: điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án; quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch; nội dung hợp đồng chuyển nhượng...
Luật đã có nhiều quy định mới nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của các dịch vụ bất động sản như dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản.
Một điểm mới đáng chú ý của luật là quy định một số loại giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhằm tăng cường tính minh bạch và kiểm soát tốt hơn các hoạt động giao dịch
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tiếp tục khẳng định vai trò của Nhà nước trong việc quản lý, điều tiết và ổn định thị trường bất động sản thông qua việc ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp trong từng giai đoạn.
Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành đến nay, các nguồn vốn cho thị trường bất động sản từng bước được cải thiện và duy trì ổn định.
Tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,75 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tiếp tục là nguồn vốn quan trọng cho thị trường.