Sau thời gian trầm lắng vì sốt ảo, thị trường đất nền khu vực giáp ranh Đà Nẵng - Quảng Nam (cũ) sôi động trở lại với nhu cầu lớn ở phân khúc đất dân cư.

Săn tìm đất kiệt (hẻm)

Sáng cuối tuần, anh Trần Ngọc Thông chạy xe máy qua các đường kiệt dọc tuyến ĐT607 (cung đường nối Ngũ Hành Sơn - Hội An, thuộc phường Điện Bàn Đông, TP Đà Nẵng) để khảo sát. Thỉnh thoảng thấy một vài lô đất bỏ trống, anh Thông liền hỏi thăm người dân xung quanh tìm chủ, hỏi giá.

"Trước đây tôi cũng tìm đất dự án, nhưng sau giai đoạn sốt hồi tháng 4 vừa rồi, giá đất nền dự án khu vực Điện Bàn Đông đã neo cao, trong khi hạ tầng đô thị chưa có nên rất khó để đầu tư. Giờ tôi tìm mua đất trong các kiệt quanh khu công nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc với giá mềm hơn, sổ có sẵn, nếu không bán ra được như mong muốn có thể xây trọ cho thuê", anh Thông nói.

Đó cũng là tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ tại Đà Nẵng hiện nay. Hiếu, một cò đất khu vực Ngũ Hành Sơn cho biết, từ khi sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam, giá đất giáp ranh hai địa phương cũ tăng chóng mặt. Đặc biệt, giá đất nền dọc trục đường từ Ngũ Hành Sơn đi Hội An càng tăng mạnh hơn.

Hiếu nêu ví dụ, một lô đất kiệt bê tông 3 mét tại phường Điện Nam Bắc (cũ) diện tích 100m2 thời điểm đầu năm chưa đến 1 tỷ đồng nhưng nay đã có giá 1,5 tỷ đồng.

Hiếu mở một nhóm chat cộng đồng trên messenger chuyên mua bán đất Điện Nam - Điện Ngọc (nay là phường Điện Bàn Đông). Trong nhóm, mỗi ngày có hàng chục tin tức rao bán đất trong kiệt tại các khu dân cư với mức giá dao động từ 15 - 20 triệu đồng/m².

Theo Hiếu, mức giá này rẻ hơn rất nhiều so với đất dự án lân cận, dễ mua bán vì có sổ riêng, việc giao dịch nhanh gọn, chỉ cần hai bên ra công chứng là giao dịch xong trong một buổi.

Theo dữ liệu từ một số sàn giao dịch tại Đà Nẵng, lượng giao dịch đất dân cư tăng 25-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, những khu nằm gần các tuyến du lịch ven biển hoặc khu công nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc có thanh khoản tốt, nhiều lô được chốt chỉ sau vài ngày rao bán.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven

Một số chuyên gia bất động sản nhận định, xu hướng đầu tư đất dân cư xuất phát từ nguồn lực tài chính, tâm lý đầu tư an toàn sau thời gian dài thị trường bất động sản nhảy múa.

Cạnh đó, đất dự án còn nhiều vấn đề pháp lý, tiến độ chậm, giá cao nên khó phù hợp cho việc đầu tư ngắn hạn. Trong khi đất dân cư có thật, hạ tầng thật, giá vừa túi tiền. Nhà đầu tư giờ đây không chuộng đất trên giấy nữa, mà chọn đất có thể nhìn thấy, sờ được.

Trao đổi với Báo Xây dựng, ông Phạm Văn Sung, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Đầu tư phát triển Bất động sản Vạn Đạt cho hay, sau sáp nhập, đất ở khu vực Điện Bàn Đông tăng mạnh, nhất là khu vực sát Làng đại học Đà Nẵng và khu công nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc. Xét về địa lý, phường Điện Bàn Đông có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi, gần biển nên tiềm năng hơn các khu vực giáp ranh khác.

Ngoài ra, giá đất tại Đà Nẵng (cũ) đã khá cao, như khu vực phường Hòa Xuân, khu FPT (phường Ngũ Hành Sơn) giá trung bình đã 5-6 tỷ đồng/ lô. Do đó, người có nhu cầu mua để ở hay nhà đầu tư nhỏ lẻ thì cũng có xu hướng chuyển dần vào khu vực Điện Bàn Đông.

"Cũng có câu chuyện người ta trông chờ khi đồng bộ cơ sở hạ tầng thì giá đất chênh nhau ít lại. Tuy nhiên đó cũng chỉ là một phần nhỏ, lý do của sự dịch chuyển này chủ yếu là chênh lệch về giá", ông Sung cho hay.

Theo ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản tại Đà Nẵng, việc đầu tư bất động sản gồm các yếu tố như năng lực tài chính, tính an toàn và tính sinh lợi.

Về cơ bản, hiện nay nhiều người có tài chính hạn hẹp không còn đủ nguồn lực để đầu tư đất ở Đà Nẵng cũ nữa nên sẽ có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. Cạnh đó, giá đất tại các dự án hiện đã rất cao, pháp lý lại chưa làm nhà đầu tư yên tâm nên họ có xu hướng chọn phân khúc đất kiệt tầm 1,5 - 1,8 tỷ để đầu tư.

"Ngoài mức giá thấp, nhà đầu tư còn kỳ vọng đón đầu làn sóng dịch chuyển về mặt hạ tầng ra vùng ven, giá thấp thì còn nhiều dư địa để tăng trong tương lai. Về lý thuyết, đây là xu hướng tạo sóng ngắn hạn, những người gom mua đất kiệt khu dân cư như vậy thường là đầu cơ", ông Đức nói.