Sau giai đoạn tăng trưởng nóng rồi điều chỉnh mạnh, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một “khung luật chơi” mới và áp lực sàng lọc hiển hiện.

Chu kỳ sàng lọc, tái cấu trúc

Theo ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch tập đoàn IGroup, năm 2026 không phải là giai đoạn bùng nổ, mà là thời điểm bước ngoặt, khi thị trường bước vào chu kỳ "đại sàng lọc" và tái cấu trúc mạnh mẽ.

Nâng cao chuẩn mực nghề nghiệp giúp môi giới chuyên nghiệp có cơ hội khẳng định giá trị.

Thay vì là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn hay tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước, thị trường đang dần trở thành phép thử về sức bền của cả nhà đầu tư, doanh nghiệp lẫn lực lượng môi giới.

Các quy định pháp lý mới liên quan đến điều kiện mở bán, đặt cọc, thanh toán qua ngân hàng hay bảng giá đất tiệm cận thị trường đang buộc chủ đầu tư phải nâng cao năng lực tài chính và tính minh bạch. Điều này giúp loại bỏ các dự án yếu kém - vốn là nguyên nhân gây mất niềm tin cho người mua trong giai đoạn trước.

Từ thực tế tiếp xúc với khách hàng, môi giới ghi nhận một thay đổi rõ rệt: Người mua không còn quan tâm đơn thuần đến giá bán; mà tập trung nhiều hơn vào pháp lý dự án, tiến độ triển khai, khả năng khai thác dòng tiền, mức độ an toàn tài chính.

Điều này khiến thị trường chuyển dịch từ tư duy bán hàng sang tư duy tư vấn, đồng hành dài hạn. Môi giới kỳ vọng đây sẽ là nền tảng giúp nâng chuẩn nghề nghiệp, hướng thị trường tới những giao dịch có chất lượng thay vì chạy theo số lượng.

Một trong những kỳ vọng lớn của lực lượng môi giới là sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền. Ông Sơn cho rằng, thay vì lan tỏa theo tâm lý đám đông như trước, dòng vốn được dự báo sẽ tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư trung cấp, nhà ở xã hội, các khu vực có động lực hạ tầng rõ ràng.

Những khu vực hưởng lợi từ các dự án giao thông lớn như Vành đai 4 tại Hà Nội hay hệ thống metro tại TP.HCM được đánh giá sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm.

"Trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát và lãi suất duy trì ở mức cao, môi giới cho rằng bất động sản dòng tiền sẽ thay bất động sản lướt sóng, trở thành lựa chọn chủ đạo của nhà đầu tư", ông Sơn nhận định.

Yêu cầu chuẩn hóa nghề môi giới

Ông Nghiêm Xuân Nhật, Giám đốc Kinh doanh TVH Land cho rằng, năm 2026 là thời điểm nghề môi giới chuyển sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn.

Các yêu cầu về chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong hệ thống sàn giao dịch, giao dịch minh bạch qua ngân hàng đang dần loại bỏ môi giới hoạt động tự do, thiếu chuyên môn.

Dưới góc nhìn của các đơn vị môi giới, đây không phải là thách thức, mà là cơ hội để tái định vị vai trò nghề nghiệp. Thị trường mới đòi hỏi môi giới phải am hiểu pháp luật, có năng lực phân tích tài chính, ứng dụng công nghệ và dữ liệu, cung cấp thông tin chính xác tuyệt đối.

Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ nâng cao niềm tin của khách hàng - yếu tố từng bị bào mòn trong giai đoạn thị trường phát triển nóng.

Với việc ba bộ luật nền tảng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được đồng bộ hóa, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi chất lượng giao dịch quan trọng hơn số lượng, năng lực tài chính quan trọng hơn kỳ vọng, giá trị sử dụng thực quan trọng hơn câu chuyện đầu cơ. Năm 2026, theo kỳ vọng của lực lượng môi giới, sẽ là năm của kỷ luật và sự kiên nhẫn.

Với những nhà đầu tư dài hạn, cũng như các môi giới chuyên nghiệp, thị trường đang mở ra cơ hội tiếp cận những tài sản có pháp lý chuẩn chỉnh và nền tảng bền vững.

Năm 2026 là dấu mốc quan trọng khi ba bộ luật nền tảng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được thực thi. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VNREA, Chủ tịch VARS, đây là nền tảng giúp thị trường không chỉ phục hồi mà còn chuyển sang giai đoạn phát triển minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.

Trên nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, cùng chính sách tiền tệ linh hoạt và định hướng phát triển đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), thị trường được kỳ vọng có thêm động lực mới. Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là quá trình sàng lọc mạnh mẽ.

Những quy định pháp lý chặt chẽ hơn về mở bán, đặt cọc, định giá đất sát thị trường… sẽ chấm dứt tình trạng đầu tư thiếu năng lực. Các chủ đầu tư yếu tài chính, dự án thiếu minh bạch sẽ khó tồn tại, buộc thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu, nơi năng lực thực thi và tính minh bạch trở thành yếu tố quyết định.

Ở góc độ môi giới, nghề nghiệp cũng đang được "chuẩn hóa". Các cá nhân hành nghề tự phát, thiếu chứng chỉ hoặc không hoạt động trong hệ thống chuyên nghiệp sẽ dần bị đào thải khi yêu cầu pháp lý siết chặt và giao dịch minh bạch hơn.

Không vận hành theo logic "tiền rẻ"

Theo chuyên gia VARS IRE Trần Trọng Vũ, sau giai đoạn điều chỉnh 2023-2025, thị trường bước vào chu kỳ mới không còn vận hành theo logic "tiền rẻ" hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà dựa trên nền tảng pháp lý và kỷ luật tài chính.

Do đó, năm 2026 là năm sàng lọc và phân hóa mạnh theo từng phân khúc và địa phương. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chọn lọc, lãi suất duy trì ở mức cao hơn giai đoạn trước và mặt bằng giá đã tiệm cận khả năng chi trả, thị trường buộc phải tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn.

Tác động quan trọng nhất của khung pháp lý mới không nằm ở việc đẩy giá đất, mà ở việc tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, giúp nhiều dự án tồn đọng được tái khởi động. Điều này góp phần chuyển hóa các tài sản "trên giấy" thành nguồn cung hợp pháp thực sự của thị trường.

Trong bối cảnh mất cân đối cung - cầu vẫn hiện hữu, chính sách mới hướng tới thúc đẩy nhà ở phù hợp nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bài toán lợi nhuận và cơ chế ưu đãi vẫn là yếu tố quyết định mức độ tham gia của doanh nghiệp.

Cùng lúc, việc siết điều kiện hành nghề môi giới và nâng chuẩn minh bạch thông tin được kỳ vọng sẽ hạn chế giao dịch dựa trên tin đồn, góp phần nâng chất lượng thị trường trong dài hạn.

Với dòng tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt, chi phí vốn trở thành biến số quan trọng, làm suy giảm sức hấp dẫn của chiến lược đầu cơ ngắn hạn. Thị trường theo đó dịch chuyển sang các chiến lược đầu tư trung - dài hạn, khai thác dòng tiền và tập trung vào nhu cầu ở thực.

Những sản phẩm có vị thế yếu, giá trị sử dụng thấp hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp khó khăn về thanh khoản trong năm 2026.