Sáng 12/3, Bộ Xây dựng và Báo Tiền phong tổ chức Hội thảo với chủ đề “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, bảo đảm công bằng thụ hưởng”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Ngọc Cảnh và ông Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập Báo Tiền phong đồng chủ trì hội thảo.

Nhóm dự án "luồng xanh" - giảm 50% thủ tục hành chính

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Đến nay cả nước đang triển khai 737 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) với quy mô 701.247 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH. Trong đó, 196 dự án đã hoàn thành với 170.673 căn; 220 dự án đang khởi công xây dựng với 214.948 căn; và 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 315.626 căn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu tại hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, bảo đảm công bằng thụ hưởng".

Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 103.113 căn hộ, đạt 103% so với mục tiêu 100.000 căn đề ra. Có 20 địa phương hoàn thành và vượt chỉ tiêu.

Năm 2026, Chính phủ giao mục tiêu phát triển 158.700 căn NƠXH, tăng khoảng 1,5 lần so với năm 2025. Tuy nhiên, quy mô 220 dự án đang triển khai với gần 215.000 căn đã vượt mức kế hoạch của năm nay. Chỉ riêng tháng 2 vừa qua, các địa phương đã khởi công thêm 28 dự án, quy mô khoảng 20.000 căn hộ, cho thấy tín hiệu tích cực của chương trình.

Để đẩy nhanh tiến độ và hướng tới mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn NƠXH vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu, Bộ Xây dựng sẽ triển khai 9 nhóm giải pháp trọng tâm. Trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; phối hợp với các Bộ, ngành và địa phương theo sát tiến độ từng công trình; đồng thời yêu cầu các địa phương đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các chủ đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành các dự án đang khởi công ngay trong năm nay, đồng thời chuẩn bị quỹ đất sạch có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ để phát triển thêm dự án mới. Các cơ chế đặc thù sẽ được áp dụng nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính, sẵn quỹ đất tham gia phát triển NƠXH.

Đặc biệt, các dự án NƠXH sẽ được đưa vào nhóm "luồng xanh" về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Tiến độ triển khai chương trình sẽ được tổng hợp, báo cáo Thủ tướng định kỳ hằng tháng và hằng quý để kịp thời có giải pháp chỉ đạo, điều hành.

Ngân hàng Nhà nước ưu tiên nguồn vốn tín dụng cho vay mua NƠXH

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chia sẻ: Bám sát chủ trương của Chính phủ về phát triển NƠXH, Ngân hàng Nhà nước thời gian qua đã ưu tiên nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực này, đồng thời phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn trong triển khai các dự án.

Đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Báo Tiền phong chủ trì Hội thảo.

Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện tổng dư nợ cho vay NƠXH đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH) hơn 25.000 tỷ đồng và các Ngân hàng thương mại trên 16.000 tỷ đồng.

Tại Ngân hàng CSXH, dư nợ cho vay NƠXH theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đạt hơn 20.500 tỷ đồng, cùng gần 4.800 tỷ đồng cho bốn chương trình hỗ trợ nhà ở dành cho các đối tượng chính sách.

Trong khi đó, tại các ngân hàng thương mại, dư nợ cho vay khoảng 16.000 tỷ đồng, gồm hơn 9.000 tỷ đồng cho vay theo cơ chế thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP (doanh số giải ngân 8.293 tỷ đồng). Đáng chú ý, các Ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 20.500 tỷ đồng, tương đương 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, và sẽ tiếp tục giải ngân theo tiến độ thi công các dự án.

Để khuyến khích các ngân hàng tham gia chương trình, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính dư nợ của gói tín dụng này vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của từng ngân hàng, đồng thời duy trì mặt bằng lãi suất điều hành ổn định nhằm tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay. Hiện lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư khoảng 6,1%/năm và người mua nhà ở xã hội khoảng 5,6%/năm, được đánh giá là mức ưu đãi so với mặt bằng thị trường.

Nhờ các giải pháp đồng bộ từ Chính phủ, Bộ ngành và địa phương, tiến độ giải ngân của chương trình đã cải thiện rõ rệt. Đến cuối tháng 1 năm nay, các Ngân hàng thương mại đã đồng ý cho vay 20.500 tỷ đồng, tăng hơn 200% so với cuối năm 2024, đạt 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy vậy, quy mô vốn còn lại của chương trình vẫn rất lớn, cho thấy dư địa tín dụng để thúc đẩy phát triển NƠXH trong thời gian tới vẫn còn đáng kể.

Toàn cảnh Hội thảo.

Tách quan điểm phát triển NƠXH ra khỏi yếu tố thương mại, thị trường

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Uỷ Ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nêu quan điểm: Những năm gần đây, chương trình phát triển NƠXH đã thực sự có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 là một bước tiến rất lớn. Nếu so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn mỗi năm, đây là sự cải thiện đáng ghi nhận. Nhưng phải thẳng thắn rằng, so với nhu cầu thực tế thì vẫn còn khoảng cách khá xa.

Tình trạng lệch pha không chỉ trong NƠXH mà trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản. Phân khúc cao cấp thì rất nhiều, còn phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội thì lại thiếu.

Ngay trong chính NƠXH cũng có nghịch lý. Có nơi xây xong người dân không đến ở. Có nơi nhu cầu rất lớn thì lại không có dự án. Có dự án cho thuê không ai thuê, có dự án để bán thì người cần lại không đủ điều kiện tiếp cận.

"Về vốn cũng vậy. Chúng ta công bố gói 120.000 tỷ đồng, sau đó là 140.000 tỷ đồng, nhưng thực tế giải ngân rất thấp. So với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng thì quy mô đó vẫn còn rất nhỏ. Rõ ràng ở đây có vấn đề trong cách tổ chức thực hiện", GS.TS Hoàng Văn Cường nói.

Giáo sư cũng nêu, nguyên nhân sâu xa là đang trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi Nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh. Đã là chính sách an sinh thì Nhà nước phải đứng ra lo bằng công cụ của Nhà nước, nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang dùng công cụ thị trường để điều tiết.

Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp, không thể hoạt động phi thị trường. Doanh nghiệp bất động sản cũng vậy, nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết một bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó thành công. GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, phải tách bạch rõ, đối với NƠXH, đặc biệt là nhà cho thuê, Nhà nước phải quyết định bằng công cụ Nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường.

Vấn đề thứ hai là đất đai. Tại sao NƠXH thường nằm xa trung tâm? Vì chúng ta vẫn phân bổ đất theo logic thị trường. Đất trung tâm thì dành cho dự án thương mại vì hiệu quả kinh tế cao hơn, còn NƠXH thì đẩy ra xa.

"Nhưng người thu nhập thấp là những người phải đi làm hàng ngày, rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Nếu thuê nhà ở quá xa, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà. Trên thế giới, NƠXH không bị đẩy ra rìa đô thị, nó nằm trong cấu trúc đô thị. Vì vậy, tôi cho rằng, chúng ta phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê", GS.TS Hoàng Văn Cường nói.

Tiếp theo là hạ tầng. Nếu đã xác định đây là chính sách của Nhà nước thì Nhà nước phải đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án. Chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp thì rất khó giảm giá thành.

"Về vốn, tôi cho rằng cần có một quỹ tài chính riêng cho NƠXH. Khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại hiện nay nên được tách riêng, không hòa chung vào ngân sách, mà dành trực tiếp cho phát triển NƠXH", ông nêu quan điểm.

Một điểm rất quan trọng nữa, theo ông, là phải thay đổi tư duy: Mục tiêu là bảo đảm chỗ ở, không nhất thiết phải ai cũng sở hữu nhà. Với nhóm thu nhập rất thấp, nên ưu tiên phát triển nhà cho thuê dài hạn. Nhà nước xác định đối tượng, xét duyệt, phân bổ. Doanh nghiệp làm nhiệm vụ xây dựng và vận hành theo tiêu chuẩn đặt ra.

"Nếu coi NƠXH là một sản phẩm thị trường để phân phối theo lợi nhuận thì sẽ không giải quyết được vấn đề. Nhưng nếu coi đây là một chính sách phúc lợi và Nhà nước chủ động về đất, vốn, hạ tầng và phân bổ đối tượng, thì tôi tin chúng ta có thể xử lý được bài toán này", GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định.