Việc nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và các sản phẩm bất động sản được cấp mã định danh điện tử giúp xác lập và quản lý thống nhất toàn bộ thông tin liên quan đến tài sản suốt vòng đời. Vậy việc này đang được triển khai ra sao?
Rốt ráo thiết lập hệ thống
Nghị định 357 về xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3. Một trong những nội dung trọng tâm là việc triển khai mã định danh cho từng bất động sản.
Việc cấp mã định danh cho từng bất động sản được kỳ vọng mở ra giai đoạn minh bạch dữ liệu cho thị trường.
Theo đó, mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh duy nhất, tích hợp đầy đủ dữ liệu về vị trí, diện tích, chủ sở hữu, tình trạng pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch.
Việc triển khai mã định danh cho từng bất động sản theo quy định mới, được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong công tác quản lý, minh bạch hóa thông tin và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, đất.
Theo Nghị định 357, mã định danh là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự, cấp duy nhất cho mỗi căn nhà hoặc phần diện tích xây dựng trong công trình; Thể hiện các thông tin về dữ liệu pháp lý của tài sản, tình trạng sở hữu, quy hoạch, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Cấu trúc mã định danh sẽ có mã định danh thửa đất, mà thông tin dự án công trình, mã định danh địa điểm và loại sản phẩm bất động sản.
Bộ Xây dựng thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng cho các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh và tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng; UBND tỉnh cấp mật khẩu cho Sở, ngành, UBND cấp xã và chủ đầu tư…
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù Nghị định 357 có hiệu lực từ ngày 1/3, song tại Điều 40 của Nghị định có nêu nội dung về quy định chuyển tiếp.
Cụ thể, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND cấp tỉnh thực hiện xây dựng, cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu đã có trước khi Nghị định này có hiệu lực, đảm bảo các thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản được cung cấp đầy đủ, phục vụ tích hợp, kết nối chia sẻ cung cấp thông tin dữ liệu vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chậm nhất đến ngày 1/7.
Trường hợp đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà hệ thống phần mềm, cơ sở dữ liệu hoặc hạ tầng kỹ thuật của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ chưa đáp ứng yêu cầu để thực hiện kết nối, chia sẻ dữ liệu, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tiếp tục thực hiện chế độ báo cáo, cung cấp thông tin theo quy định tại Nghị định số 94/2024 cho đến khi hoàn thành việc nâng cấp, chuẩn hóa và kết nối.
Được biết, quá trình thiết lập hệ thống liên quan đến rất nhiều cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành khác. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang tiếp tục đẩy mạnh nghiên cứu, khảo sát, thao tác, nhập dữ liệu, kết nối dữ liệu với nhau, điều này cần nhiều thời gian.
Sau khi hoàn thành hệ thống mới, Bộ Xây dựng sẽ cung cấp tài khoản, người dân có thể truy cập vào đó, xem và bổ sung, chỉnh sửa thông tin. Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành đào tạo, phổ biến, hướng dẫn và tuyên truyền rộng rãi.
Gấp rút cập nhật dữ liệu
Về tiến độ thực hiện tại các địa phương, ông Nguyễn Tiến Hưởng, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thành phố đang phối hợp với các đơn vị của Bộ Xây dựng rà soát, chỉnh lý và cập nhật dữ liệu dự án lên hệ thống.
Mã định danh điện tử bất động sản là công cụ quan trọng để quản lý thống nhất thông tin về nhà ở.
Đồng thời, chủ động kết nối các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ban hành các thông báo hướng dẫn cung cấp thông tin để được cấp tài khoản truy cập hệ thống; lập nhóm kết nối trực tuyến với các nhà đầu tư bất động sản nhằm hỗ trợ trao đổi và hướng dẫn việc khai báo dữ liệu.
Đến thời điểm hiện tại, Sở đã tạo lập và bàn giao hơn 600 tài khoản cho các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Tại Đồng Nai, bà Nguyễn Thị Hoàng, Phó chủ tịch UBND tỉnh cho biết, Trung tâm Công nghệ thông tin thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường của tỉnh đã hoàn thành việc tạo lập mã định danh cho 100% thửa đất ở, nhà ở có trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Đến nay, toàn tỉnh có hơn 913.000 thửa đất ở, nhà ở được gắn mã định danh. Đồng thời, đồng bộ thành công toàn bộ dữ liệu lên hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (VNLIS), cũng là cơ sở để đồng bộ dữ liệu trên hệ thống của Bộ Xây dựng theo lộ trình hướng dẫn.
Khắc phục khó khăn về kỹ thuật
Tại Hà Nội, ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng thành phố thông tin, hiện đơn vị đã bắt đầu triển khai định danh bất động sản, nhưng mới chỉ áp dụng cho các hồ sơ phát sinh từ đầu năm 2026 trở lại đây. Việc triển khai này dựa trên Cổng dịch vụ công điện tử mới của Bộ Xây dựng. Đối với các hồ sơ cũ trước đó, đơn vị đang phải thu thập và cập nhật lại dữ liệu.
Khó khăn về mặt kỹ thuật và chuyển đổi hệ thống là do thay đổi đơn vị vận hành. Hệ thống đang có sự xáo trộn do thay đổi nhà cung cấp phần mềm. Trước đây, hệ thống một cửa do TP Hà Nội phối hợp với VNPT thực hiện, còn hiện nay chuyển sang hệ thống của Viettel do Bộ Xây dựng chủ trì.
"Hiện việc cấp mã định danh cho từng thửa đất đang được tiến hành. Các đơn vị bán nhà hình thành trong tương lai bắt buộc phải cập nhật mã định danh này vào hệ thống mới đủ điều kiện để mở bán. Khi hệ thống đi vào hoạt động ổn định, mọi thông tin sẽ được công khai minh bạch.
Trong tương lai, mã định danh này sẽ phải tích hợp cả với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo tính thống nhất từ khâu đầu đến khâu cuối. Dự kiến đến ngày 1/7 hệ thống mới có thể chạy ổn định và trơn tru hơn", ông Minh nói.
Tạo nền tảng hình thành cơ sở dữ liệu "sạch"
Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, việc định danh bất động sản sẽ tạo nền tảng hình thành cơ sở dữ liệu "sạch". Khi đó, dữ liệu sẽ không còn bị chia cắt giữa các địa phương, giúp nâng cao hiệu quả quản lý thuế và hạn chế thất thu ngân sách.
Ở góc độ thị trường, minh bạch hóa dữ liệu còn tác động trực tiếp đến hành vi đầu tư. Khi dữ liệu quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch được công khai theo mã định danh, nhà đầu tư sẽ phải dựa trên phân tích thực tế thay vì kỳ vọng cảm tính.
Đối với hệ thống ngân hàng, việc liên thông dữ liệu theo mã định danh sẽ rút ngắn quá trình thẩm định tài sản thế chấp. Ngân hàng có thể xác minh lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý nhanh hơn, qua đó giảm chi phí và rủi ro tín dụng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, việc gắn mã định danh nhà đất đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chuẩn hóa pháp lý từ đầu và quản trị dự án bài bản, chuyên nghiệp hơn. Điều này giúp hạn chế được dự án "ma" và tình trạng huy động vốn trái phép vốn xuất hiện nhiều giai đoạn trước nhờ khoảng trống thông tin và lỗ hổng pháp lý.
Giảm tranh chấp về tài sản bất động sản
Theo luật sư Nguyễn Văn Duy, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự, việc triển khai đồng bộ hệ thống định danh bất động sản sẽ tạo ra một cơ chế "hậu kiểm" và "tiền kiểm" chặt chẽ, giúp loại bỏ các kẽ hở pháp lý vốn là mầm mống của các vụ kiện tụng kéo dài.
Theo đó, các loại tranh chấp sẽ giảm thiểu đáng kể, như tranh chấp về quyền sở hữu và nguồn gốc tài sản; tranh chấp phát sinh từ hành vi gian lận giao dịch; về ranh giới và diện tích giữa các hộ liền kề hay tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của quy hoạch và mục đích sử dụng…