Định vị tài sản chiến lược chu kỳ mới: Thị trường bất động sản bước vào thanh lọc sâu

Sáng 2/4, tại TP HCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động".

Dòng tiền dịch chuyển trong bối cảnh địa chính trị biến động

Một trong những nội dung trọng tâm được các chuyên gia phân tích tại hội thảo là sự dịch chuyển của dòng tiền trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu nhiều biến động.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, thế giới đang trải qua những diễn biến "bất thường và bất ổn", với các xung đột địa chính trị kéo dài, làm đứt gãy chuỗi cung ứng, đồng thời khiến giá năng lượng và các tài sản trú ẩn như vàng biến động mạnh.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động của "áp lực kép", bao gồm xu hướng lãi suất cho vay gia tăng và yêu cầu tăng trưởng kinh tế cao trong khi dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp.

Ông nhấn mạnh: "Dòng tiền bất động sản hiện nay không hoàn toàn mang tính phòng thủ, mà đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn".

Từ góc độ chính sách, chuyên gia đề xuất cần tái định vị hệ thống huy động vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển mạnh thị trường vốn nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Bên cạnh đó, năm 2026 được kỳ vọng là năm "vươn mình" của nền kinh tế, với các định hướng quan trọng như điều tiết dòng vốn hợp lý, xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, thúc đẩy các khu vực tiềm năng và áp dụng chính sách tài khóa linh hoạt nhằm hỗ trợ tăng trưởng.

Có thể thấy, trong bối cảnh mới, dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà có xu hướng tập trung vào các phân khúc và khu vực có nền tảng phát triển bền vững, qua đó định hình lại cấu trúc thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Thị trường thanh lọc: Đâu là phân khúc tiềm năng?

Song hành với sự dịch chuyển của dòng tiền là quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường bất động sản, được các chuyên gia nhận định là tất yếu sau giai đoạn biến động kéo dài.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn "sàng lọc tự nhiên", nơi các giá trị thực dần được xác lập và thay thế cho các yếu tố đầu cơ.

Thực tế cho thấy, tại TP HCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 đạt gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc giá dưới 60 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng mặt bằng giá.

Đáng chú ý, sự bổ sung nguồn cung từ khu vực Bình Dương đã trở thành "van điều tiết" hiệu quả, góp phần ổn định thị trường khu vực TP HCM mở rộng.

Đối với phân khúc nhà thấp tầng, năm 2025 ghi nhận mức nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì tích cực. Đồng thời, thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 17%, phản ánh nhu cầu giao dịch thực tế gia tăng trong bối cảnh hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: "Năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc cực mạnh, khi các chính sách và quy định pháp lý mới được áp dụng đồng bộ, giúp loại bỏ các giá trị ảo và xác lập lại mặt bằng giá trị thực của thị trường".

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng "chấm dứt kỷ nguyên phân lô" đối với phân khúc đất nền. Những loại hình đất nông nghiệp, đất rừng "núp bóng" đầu tư sẽ dần mất thanh khoản và bị đào thải khi hệ thống quản lý đất đai ngày càng hoàn thiện.

Ngược lại, căn hộ tiếp tục được xác định là "trục xương sống" của thị trường đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư thực của người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Ngoài ra, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics và bất động sản gắn với hạ tầng cũng được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng, nhờ sự tham gia sâu hơn của Việt Nam vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Quá trình thanh lọc không chỉ tạo áp lực cho doanh nghiệp, mà còn buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thay đổi tư duy, hướng đến phát triển bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Định vị tài sản chiến lược: Khu vực giáp ranh TP HCM gia tăng sức hút

Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc, việc định vị lại tài sản chiến lược trở thành yêu cầu cấp thiết đối với cả nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Tại phiên tọa đàm chuyên sâu, các chuyên gia nhận định khu vực giáp ranh TP.HCM đang nổi lên như một "tọa độ sáng" nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt là hạ tầng giao thông và dòng vốn đầu tư công.

Theo ông Phạm Lâm – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group: "Quá trình sàng lọc của thị trường đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định".

Hệ thống hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới metro đang từng bước hình thành, tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực vùng ven.

Các địa phương như Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá là những khu vực giàu tiềm năng nhờ lợi thế quỹ đất và khả năng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Đáng chú ý, các chuyên gia cũng đề cập đến xu hướng phát triển các mô hình đô thị "all-in-one" – tích hợp đầy đủ tiện ích, dịch vụ và hạ tầng, hướng đến tạo lập giá trị sống thực và bền vững.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch VNREA cảnh báo: "Nếu chỉ tập trung phát triển hạ tầng để đẩy giá đất lên cao sẽ là sai lầm. Giá trị bất động sản phải gắn với nhu cầu thực và hiệu quả sử dụng."

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đưa ra nhiều khuyến nghị đối với nhà đầu tư, trong đó nhấn mạnh yếu tố "giá trị thật", "pháp lý thật" và "sản phẩm thật" là tiêu chí cốt lõi trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" đã cung cấp một bức tranh toàn diện về thị trường trong giai đoạn chuyển mình quan trọng.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những đặc trưng rõ nét: dòng tiền dịch chuyển có chọn lọc, quá trình thanh lọc diễn ra sâu rộng và xu hướng định vị lại tài sản theo hướng bền vững.

Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra đối với các chủ thể tham gia thị trường không chỉ là thích ứng, mà còn phải chủ động nâng cao năng lực quản trị, minh bạch hóa hoạt động và xây dựng chiến lược dài hạn.

Về phía cơ quan quản lý, việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý và phát triển đồng bộ hạ tầng sẽ là yếu tố then chốt để thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.