Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động, tại một số địa phương, doanh nghiệp bị vướng khi thực hiện các thủ tục xác định giá đất. Những bất cập này không chỉ làm chậm tiến độ dự án, mà còn gây thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư.

Xung đột pháp luật, doanh nghiệp "khó đủ đường"

Tháng 8/2025, ông Quang, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Phú Thọ mang bộ hồ sơ dự toán hạ tầng kỹ thuật của dự án khu đô thị mới đến Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh. Hồ sơ đã được đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhiều doanh nghiệp phản ánh gặp vướng mắc trong xác định giá đất.

Thế nhưng, Hội đồng thẩm định giá đất quyết định loại bỏ toàn bộ dự toán này, với lý do "một số vật liệu trong dự toán chưa có định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước ban hành, công bố".

Thay vào đó, Hội đồng áp dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành, vốn chỉ mang tính chất tham khảo, sử dụng vào việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, xác định và chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án.

Hệ quả là chi phí đầu tư xây dựng bị tính thấp hơn rất nhiều so với thực tế, làm cho giá đất được xác định cũng tăng mạnh.

"Chúng tôi lỗ nặng ngay từ khâu tính giá đất, dự án mất khả năng cân đối tài chính, ngân hàng cũng dè dặt trong giải ngân", ông Quang chia sẻ.

Thực tế này cũng khiến nhiều doanh nghiệp trên địa bàn một số tỉnh loay hoay, không biết phải xử lý thế nào cho đúng quy định.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng loạt các doanh nghiệp đều đang vướng tình huống: có dự toán được thẩm tra hợp lệ, nhưng không được công nhận trong quá trình xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP, tổng chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư phải tuân thủ thứ tự ưu tiên: Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và chủ đầu tư phê duyệt; Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước ban hành và đã được thẩm tra độc lập; Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Quy định này rõ ràng coi dự toán đã được thẩm tra là căn cứ ưu tiên, trong khi suất vốn đầu tư chỉ là giải pháp cuối cùng. Tuy nhiên, tại một số địa phương, do một số vật liệu chưa có trong bảng giá Nhà nước, cơ quan quản lý đã loại bỏ cả dự toán và mặc định sử dụng suất vốn đầu tư.

Theo phân tích của các chuyên gia pháp luật, đây là cách hiểu cứng nhắc và chưa phù hợp với thực tiễn: Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các Thông tư 11/2021/TT-BXD, 14/2023/TT-BXD đã hướng dẫn và cho phép sử dụng giá tham khảo thị trường đối với vật liệu chưa có trong công bố giá, đảm bảo khách quan và minh bạch. Như vậy, dự toán thẩm tra độc lập hoàn toàn hợp lệ theo pháp luật xây dựng, thì lẽ ra cũng phải được chấp nhận trong xác định giá đất.

"Sự xung đột giữa pháp luật xây dựng và pháp luật đất đai, nếu không sớm có hướng dẫn thống nhất, sẽ tiếp tục gây ra tình trạng "mỗi nơi hiểu một kiểu", làm đình trệ quá trình định giá đất tại nhiều dự án", Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu.

Chia sẻ thêm về những bất cập, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đưa ví dụ thực tế: "Tại một dự án ở Phú Thọ, chúng tôi đầu tư hạ tầng đồng bộ từ đường, vỉa hè đến vườn hoa, chi phí thực tế cuối năm 2023, đầu 2024 lên tới 2,7-2,8 triệu đồng/m², trong khi suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng công bố chỉ khoảng 900.000 đồng/m².

Chênh lệch này khiến dự toán dù đã được tư vấn độc lập thẩm tra đúng quy định cũng không được công nhận. Thay vào đó, Hội đồng định giá chỉ áp dụng suất vốn đầu tư - vốn không cập nhật thường xuyên, không phản ánh đúng biến động giá vật liệu. Kết quả là doanh nghiệp bị thiệt hại nặng nề, dự án chậm tiến độ, còn thị trường thì thêm ách tắc".

Theo ông Hiệp, nguyên nhân sâu xa nằm ở việc xây dựng chính sách chưa tham vấn đầy đủ ý kiến doanh nghiệp, dẫn đến quy định vừa chồng chéo vừa xa rời thực tiễn, gây ách tắc cho cả chính quyền địa phương lẫn nhà đầu tư.

Điều kiện giải chấp đất nền: "Thủ tục tăng thêm" gây nghẽn

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, vướng mắc lớn nhất của doanh nghiệp là khi làm thủ tục "thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở" cơ quan quản lý yêu cầu phải giải chấp đất nền trước khi ra thông báo.

Quy định này không có trong Luật Kinh doanh bất động sản hay Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Pháp luật chỉ quy định giải chấp bắt buộc đối với nhà ở hình thành trong tương lai, không áp dụng với đất nền đã hoàn thiện hạ tầng.

Việc buộc giải chấp khiến nhà đầu tư phải xoay xở nguồn vốn lớn để trả nợ trước hạn, mất ưu đãi tín dụng, phá vỡ cân đối tài chính dự án. Không ít dự án vì thế bị "đứng bánh".

Tại nhiều địa phương, doanh nghiệp phản ánh tình trạng "mỗi nơi hiểu luật một kiểu", khiến dự án chậm triển khai, nguồn cung bất động sản khan hiếm, giá nhà đất bị đẩy cao.

Ông Nam, một nhà đầu tư bất động sản tại Ninh Bình cho hay, thị trường bất động sản vốn đã khó khăn do tín dụng siết chặt, nhu cầu suy giảm. Nếu các vướng mắc về thủ tục pháp lý chậm được tháo gỡ, hệ lụy không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng tới niềm tin của nhà đầu tư.

Cần gỡ nút thắt định giá đất để khơi thông dòng vốn 

Để giải quyết những vướng mắc, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa có Văn bản số 87/ CV- HHBĐSVN gửi Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp để tìm hướng tháo gỡ.

Theo đó, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ chỉ đạo: Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm ban hành văn bản hướng dẫn, bảo đảm thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước.

Bộ Xây dựng cần làm rõ tiêu chí công nhận dự toán thẩm tra độc lập; quy định rành mạch phạm vi áp dụng suất vốn đầu tư công bố, tránh tình trạng áp đặt không sát thực tế; đồng thời hướng dẫn cụ thể cách xử lý vật tư, cây trồng chưa có trong bảng giá theo đúng quy định hiện hành.

UBND các tỉnh, thành phố phải công bố, cập nhật kịp thời giá nguyên vật liệu; khi thị trường biến động, cần công bố hệ số điều chỉnh hoặc bảng giá mới để doanh nghiệp có căn cứ triển khai dự án.

"Nếu những kiến nghị được thực hiện, sẽ giúp giảm rủi ro pháp lý, tạo sự thống nhất trong cách hiểu và cách làm giữa các địa phương, đồng thời hình thành môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh - yếu tố then chốt để khơi thông thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội", Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay.