Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ đầu tư mới khi dòng tiền không còn chạy theo các "điểm nóng" tăng giá, mà ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, vận hành hiệu quả và gia tăng giá trị trong dài hạn.

Chu kỳ mới thay đổi khẩu vị đầu tư

Giai đoạn 2020-2022, nhiều nhà đầu tư chỉ cần lựa chọn đúng khu vực chuẩn bị có quy hoạch, hạ tầng hoặc xuất hiện thông tin mới là có thể kỳ vọng mức tăng giá rất lớn trong thời gian ngắn.

Chiến lược "lướt sóng" từng mang lại lợi nhuận hấp dẫn khi thanh khoản dồi dào và dòng tiền rẻ.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác, theo Savills Việt Nam, lạm phát quay trở lại sau nhiều năm duy trì ở mức thấp, mặt bằng lãi suất mới cùng những bất ổn địa chính trị và xu hướng phân mảnh thương mại toàn cầu đang tạo nên một môi trường đầu tư hoàn toàn khác. Đây là giai đoạn mà Savills gọi là kỷ nguyên của những biến động lớn, khi các công thức đầu tư truyền thống không còn phát huy hiệu quả như trước.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư không còn dễ dàng chấp nhận việc ôm tài sản nhiều năm chỉ để chờ tăng giá. Chi phí vốn cao khiến mỗi quyết định đầu tư đều phải tính đến khả năng tạo ra dòng tiền ngay trong quá trình nắm giữ.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, dòng vốn hiện không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà trải rộng từ văn phòng, khu công nghiệp - logistics đến khách sạn và các sản phẩm có khả năng tạo thu nhập ổn định. Điều này phản ánh xu hướng ưu tiên hiệu quả khai thác thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn.

Thực tế tại Việt Nam cũng cho thấy dòng tiền đang phân hóa mạnh. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngày càng khó thu hút nhà đầu tư, trong khi các tài sản có dòng khách thuê ổn định, pháp lý rõ ràng, khả năng vận hành tốt và nằm tại các khu vực có nhu cầu thực vẫn nhận được sự quan tâm.

Theo báo cáo Savills Việt Nam cho thấy, xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà còn xuất hiện trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nơi dòng vốn đang dịch chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành lâu dài.

Yếu tố nào thành bộ lọc mới của nhà đầu tư?

Nếu trước đây tiêu chí quan trọng nhất là "mua ở đâu để tăng giá nhanh nhất", thì hiện nay câu hỏi được đặt ra là "tài sản này có tạo ra dòng tiền hay không?".

Ông Neil Brookes nhận định, sự thay đổi hiện nay không đơn thuần là quá trình phục hồi của thị trường bất động sản mà là sự thay đổi trong cách giới đầu tư nhìn nhận vai trò của loại tài sản này.

Khi cổ phiếu và trái phiếu cùng chịu tác động bởi các yếu tố vĩ mô, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản trở nên quan trọng hơn trong chiến lược phân bổ vốn.

Điều đó khiến các tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì chỉ quan tâm đến thông tin quy hoạch hay khả năng tăng giá trong ngắn hạn, nhà đầu tư hiện đánh giá tài sản dựa trên bốn yếu tố: vị trí chiến lược và nhu cầu sử dụng thực; khả năng khai thác tạo dòng tiền; chất lượng vận hành và quản lý; tiềm năng tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Theo ông Neil MacGregor, các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy quyết định đầu tư đang dựa nhiều hơn vào hiệu quả khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng trưởng giá.

Xu hướng này cũng phù hợp với đánh giá của nhiều tổ chức nghiên cứu trong nước. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều lần nhận định trên các báo chính thống rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, dòng tiền sẽ ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác và thanh khoản tốt; những sản phẩm đầu cơ thuần túy sẽ ngày càng khó thu hút vốn.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cũng cho rằng khi mặt bằng giá đã tăng lên mức cao, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, chuyển từ tư duy đầu cơ sang lựa chọn những tài sản có giá trị sử dụng thực, có thể tạo dòng tiền và duy trì giá trị lâu dài.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, từng phân tích rằng chu kỳ mới của thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Nhà đầu tư không còn mua theo tâm lý đám đông mà quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu thực của khu vực. Những bất động sản chỉ được đẩy giá nhờ kỳ vọng sẽ khó lặp lại các cơn sốt như trước.

Chu kỳ tăng trưởng mới đang khiến thị trường bất động sản thay đổi từ gốc rễ. Khi chi phí vốn không còn rẻ và mức độ biến động kinh tế gia tăng, chiến lược "lướt sóng" ngày càng khó mang lại hiệu quả như giai đoạn trước.

Thay vào đó, dòng tiền đang hướng đến những tài sản có thể vừa tạo thu nhập, vừa bảo toàn giá trị và sở hữu dư địa tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh ấy, khả năng khai thác, hiệu quả vận hành và chất lượng tài sản đang dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, trở thành thước đo quan trọng nhất trong quyết định đầu tư.