Dòng vốn trở lại, thị trường văn phòng cho thuê cao cấp vào cuộc sàng lọc mạnh mẽ

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài kể từ đại dịch, thị trường văn phòng đang cho thấy những tín hiệu phục hồi khi dòng vốn đầu tư toàn cầu quay trở lại. Tuy nhiên, sự trở lại này đi kèm một cuộc sàng lọc mạnh mẽ

Dòng vốn trở lại nhưng không phải văn phòng nào cũng hưởng lợi

Theo Savills World Research, tổng vốn đầu tư vào văn phòng trên toàn cầu đạt 208 tỷ USD trong năm 2025, tăng 18% so với năm trước. Tỷ trọng đầu tư vào thị trường văn phòng trong tổng đầu tư bất động sản toàn cầu cũng tăng từ 21% lên 23%, phản ánh sự cải thiện đáng kể trong niềm tin của nhà đầu tư đối với phân khúc này.

Nhà đầu tư không còn tìm kiếm văn phòng một cách đại trà mà tập trung vào những tài sản có vị trí tốt, chất lượng cao, tiêu chuẩn ESG rõ ràng và khả năng duy trì dòng tiền trong dài hạn.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở sự thay đổi khẩu vị đầu tư. Theo Savills, nhà đầu tư hiện không còn tìm kiếm văn phòng một cách đại trà mà ngày càng chọn lọc hơn, tập trung vào các tài sản có vị trí tốt, chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hôi và quản trị doanh nghiệp) và có khả năng duy trì tăng trưởng giá thuê dài hạn.

Xu hướng này đặc biệt rõ tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Ông Nicholas Wilson, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Chiến lược và Tư vấn, Thị trường Vốn Savills APAC cho biết, tâm lý đối với phân khúc văn phòng đã cải thiện nhanh hơn kỳ vọng trong những quý gần đây, khi mức độ quan tâm của nhà đầu tư và hoạt động giao dịch gia tăng tại phần lớn các thị trường trọng điểm trong khu vực.

Trong quý I/2026, tổng vốn đầu tư vào văn phòng tại APAC tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng giá trị giao dịch văn phòng trong 12 tháng tính đến cuối quý I tăng 21%. Đáng chú ý, số lượng giao dịch có giá trị trên 200 triệu USD tăng tới 58%, cho thấy dòng vốn lớn đang quay trở lại thị trường.

Một động lực quan trọng là sự phục hồi của dòng vốn xuyên biên giới. Nhà đầu tư quốc tế hiện chiếm khoảng 40% tổng giao dịch bất động sản tại APAC, cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn 30%. 

Theo Savills, các thị trường được ưu tiên là những nơi có nền tảng cho thuê vững chắc, nguồn cung tương lai được kiểm soát và triển vọng tăng trưởng giá thuê tích cực.

Điều này cho thấy sự phục hồi của thị trường văn phòng đang diễn ra theo hướng có chọn lọc. Dòng tiền quay lại, nhưng sẽ ưu tiên những tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định và giữ được giá trị trong dài hạn.

Bà Phạm Thùy Huyên hoạt động môi giới văn phòng cho thuê hơn 7 năm tại Hà Nội nhận định, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ. Hà Nội duy trì công suất thuê khoảng 86%, trong khi TP.HCM đạt 88%. Tại TP.HCM, nhu cầu thuê tập trung chủ yếu vào các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng nhận xanh; các giao dịch mới phần lớn diễn ra tại những dự án chất lượng cao.

Như vậy, cùng với sự trở lại của dòng vốn, thị trường văn phòng đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới, trong đó chất lượng tài sản trở thành yếu tố quyết định khả năng thu hút cả khách thuê lẫn nhà đầu tư, theo bà Huyên

Khách thuê nâng chuẩn, chủ tòa nhà buộc phải thay đổi

Một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư ngày càng chú trọng chất lượng tài sản là sự thay đổi trong yêu cầu của khách thuê. Văn phòng hiện không còn đơn thuần là nơi bố trí chỗ ngồi làm việc. 

Với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn lớn, chất lượng không gian, tiện ích và môi trường làm việc đang trở thành một phần trong chiến lược thu hút và giữ chân nhân sự.

Tại Hà Nội, ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định, thị trường văn phòng đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ khu vực trung tâm (CBD) sang các khu vực lân cận. Sự dịch chuyển này mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn và ưu thế hơn trong quá trình đàm phán.

Theo ông William Gramond, trong bối cảnh đó, các chủ tòa nhà buộc phải linh hoạt và quyết liệt hơn với các điều khoản thương mại để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy. Đặc biệt, chất lượng không gian làm việc hiện nay không chỉ dừng ở các thông số kỹ thuật mà còn gắn với tiện ích và tính bền vững. Đây là những yếu tố then chốt để doanh nghiệp thu hút nhân tài.

Đây cũng là điểm cho thấy sự thay đổi trong cách khách thuê đánh giá một văn phòng. Nếu trước đây vị trí và giá thuê thường là những yếu tố được đặt lên hàng đầu, thì hiện nay doanh nghiệp có xu hướng xem xét tổng thể hơn: chất lượng không gian làm việc, tiện ích trong tòa nhà, khả năng vận hành, môi trường làm việc và các tiêu chuẩn xanh.

Đáng chú ý, ông William Gramond cho biết các chứng chỉ xanh như LEED hay WELL đã trở thành tiêu chí bắt buộc đối với các tập đoàn đa quốc gia trước khi xem xét những điều kiện thương mại khác.

Từ góc độ này, tiêu chuẩn xanh không còn đơn thuần là một yếu tố để quảng bá dự án mà đang trở thành một phần của năng lực cạnh tranh. Một tòa nhà có chứng nhận xanh, không gian làm việc chất lượng và hệ thống tiện ích tốt có thể tạo lợi thế trong việc thu hút khách thuê, qua đó hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy và khả năng duy trì dòng tiền.

Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng mới chủ yếu đến từ các dự án hạng A tại khu vực phía Tây và nội thành. Trong những năm tới, khi nguồn cung chất lượng cao tiếp tục gia tăng, cuộc cạnh tranh giữa các tòa nhà sẽ không chỉ nằm ở mức giá thuê mà còn ở khả năng cung cấp một môi trường làm việc đáp ứng những tiêu chuẩn mới của doanh nghiệp.

Với doanh nghiệp, ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Vako Invest cho rằng, khi khách thuê nâng chuẩn, những tài sản thiếu tiện ích, chất lượng vận hành hạn chế hoặc không đáp ứng các yêu cầu về ESG sẽ phải đối mặt với sức ép ngày càng lớn. Để duy trì tỷ lệ lấp đầy, chủ tòa nhà có thể phải tăng đầu tư cải tạo, nâng cấp không gian và cải thiện dịch vụ.

Ở chiều ngược lại, những tài sản có vị trí tốt, chất lượng cao, tiêu chuẩn ESG rõ ràng và khả năng duy trì tăng trưởng giá thuê sẽ tiếp tục có lợi thế trong mắt nhà đầu tư.

Có thể thấy, sự trở lại của dòng vốn vào phân khúc văn phòng không đơn thuần đánh dấu sự phục hồi mà còn là thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi khả năng tạo dòng tiền bền vững gắn chặt với chất lượng tài sản và trải nghiệm của khách thuê.

Vì vậy, câu chuyện của thị trường văn phòng thời gian tới có thể không còn là "có dòng vốn quay lại hay không", mà là dòng vốn sẽ chọn tài sản nào và những tòa nhà nào đủ sức đáp ứng tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê.