Dù tâm lý người mua thận trọng hơn, dòng tiền đầu cơ hạ nhiệt đáng kể và thanh khoản phân khúc thứ cấp bắt đầu có sự điều chỉnh, song mặt bằng giá sơ cấp tại các dự án căn hộ chung cư Hà Nội vẫn neo cao.
Thị trường thứ cấp hạ nhiệt
Trên thị trường thứ cấp chung cư Hà Nội, tại nhiều khu vực đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ cục bộ hoặc giảm giá từ 5 - 15% đối với các căn hộ cũ nhằm thanh khoản nhanh.
Anh Trần Quang Hiệp, môi giới hiện đang rao bán một căn hộ chung cư cao cấp tại phường Từ Liêm (Hà Nội) với giá giảm 700 triệu đồng so với 3 tháng trước.
Theo anh, chủ nhà cần tiền nên bán gấp căn hộ 3 phòng ngủ, sẵn sổ đỏ giao dịch với giá 8 tỷ đồng (khoảng 100 triệu đồng/m2), có thương lượng. Hồi tháng 2 năm nay, giá thị trường của căn chung cư này lên đến 114 triệu đồng/m2.
Thị trường sơ cấp vẫn ghi nhận mức giá neo cao từ những dự án mở bán mới (ảnh minh họa).
Chị Lê Thị Mai, trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, làn sóng giảm giá cắt lỗ hoặc giảm lãi để thu hồi vốn là có thật, đặc biệt ở các căn hộ đã bàn giao từ 3 - 5 năm hoặc với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà giai đoạn trước.
"Do áp lực đáo hạn ngân hàng và thanh khoản thị trường chung chậm lại, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm từ vài trăm triệu, thậm chí tới hàng tỷ đồng để tìm khách mua gấp. Người mua giai đoạn này cầm tiền mặt có lợi thế thương lượng rất lớn ở phân khúc thứ cấp", chị Mai nói.
Báo cáo thị trường bất động sản của các đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây đều chỉ ra một thực tế: Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét. Sức cầu có dấu hiệu chậm lại, áp lực từ mặt bằng lãi suất cho vay tăng cao khiến cả người mua nhà ở thực lẫn các nhà đầu tư không còn "xuống tiền" nhanh như trước.
Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, từ mức đỉnh trung bình khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2, giá chung cư thứ cấp trung bình tại Hà Nội đã giảm xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương 2% chỉ trong vòng 3 tháng. Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức giảm sâu hơn, từ 4 - 9% so với thời điểm đầu năm.
Không còn tâm lý "mua bằng mọi giá"
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Bên cạnh đó, giá rao bán có xu hướng đi xuống, trong khi mức độ quan tâm và lượng giao dịch chưa phục hồi tương ứng, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua nhà.
Thị trường hiện không còn xuất hiện tâm lý "mua bằng mọi giá" như giai đoạn 2024 - 2025. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và ưu tiên những sản phẩm có mức giá hợp lý hơn với nhu cầu ở thực cũng như khả năng tài chính của bản thân.
Mặc dù vậy, thị trường sơ cấp vẫn ghi nhận mức giá neo cao từ những dự án mở bán mới.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội nhận định, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp xuất phát từ việc các chi phí đầu vào của dự án như tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá nguyên vật liệu đều tăng đáng kể. Các yếu tố này được phản ánh trực tiếp vào giá bán của chủ đầu tư.
Mặc dù đang chiếm ưu thế về nguồn cung, tuy nhiên các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp có thể đối mặt với nhiều thách thức hơn khi thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh mới.
Đơn cử, hiện tại dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden tại số 233 - 235 Nguyễn Trãi do Masterise Homes phát triển, đang được bán với mức giá khoảng 120 - 180 triệu đồng/m2. Dự án dự kiến bàn giao vào quý IV/2028.
Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake cũng đang được rao bán với mức giá dao động khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2.
Một dự án khác là The Vista Văn La tại khu đô thị Văn La, Hà Đông hiện đang được rao bán trên thị trường với mức giá trên 90 triệu đồng/m2.
Thời gian gần đây, dự án căn hộ cao 33 tầng nằm trong khu đô thị Khai Sơn City, phường Bồ Đề cũng vừa được tung ra thị trường với giá 99 - 129 triệu đồng mỗi m2, áp dụng phương thức thanh toán sớm. Trường hợp vay ngân hàng, khách hàng có thể phải chi đến 119 - 139 triệu đồng/m2.
Định nghĩa lại khái niệm giá trị
Lý giải về câu chuyện chung cư mở bán mới ngày càng đắt, dù sức mua suy giảm, ông Nguyễn Quang Trung (Vision Land) cho biết, thị trường không còn dễ như trước, thanh khoản chậm hơn. Người mua cân nhắc kỹ hơn, nhưng điều đó không đồng nghĩa mặt bằng giá sơ cấp sẽ giảm.
"Nhìn lại thị trường chung cư trong hai năm qua, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội và vùng ven đã tăng từ khoảng 50 triệu đồng lên 80 triệu đồng/m² ở mức bình quân. Còn ở khu vực nội đô, con số hiện đã chạm khoảng 125 triệu đồng/m² và vẫn tiếp tục tăng kể từ cuối năm 2025 tới nay, bất chấp việc thanh khoản không còn sôi động như trước", ông Trung nhận định.
Theo ông Trung, đối với hàng sơ cấp, giảm giá trực tiếp chưa bao giờ là một việc đơn giản. Một dự án mở bán hôm nay không được hình thành từ chi phí của vài tháng gần đây, mà là kết quả của cả một quá trình kéo dài nhiều năm. Giá đất, chi phí vốn, chi phí xây dựng, thời gian triển khai và các rủi ro pháp lý đều đã được tích lũy vào giá thành từ rất lâu trước khi sản phẩm xuất hiện trên thị trường.
Vì vậy, nếu giảm sâu, chủ đầu tư không chỉ mất biên lợi nhuận mà còn làm ảnh hưởng tới định vị dự án, tới nhóm khách đã mua trước đó, tới hệ thống phân phối và tới toàn bộ mặt bằng giá.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng.
Tuy nhiên, thanh khoản hiện nay không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước định nghĩa lại khái niệm giá trị bất động sản một cách thực chất hơn.