Giá thuê văn phòng cao cấp tại Hà Nội thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Knight Frank cho thấy, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục gia tăng.

Số liệu từ Knight Frank cho thấy, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng tích cực đối với phân khúc hạng A và B trong quý I/2026. Hoạt động cho thuê chủ yếu tập trung ở các tòa nhà mới hoàn thiện, có chứng chỉ xanh tại khu vực Tây Hồ và Cầu Giấy, phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của khách thuê đối với không gian chất lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn ESG.

Giá thuê văn phòng và tỷ lệ trống tại Hà Nội theo phân hạng (Nguồn: Knight Frank).

Giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, cán mốc 34.7USD/m², giảm 3% theo quý, do tỷ lệ trống tăng cao tạo áp lực lên giá thuê.

Trái lại, giá thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ, nhờ vào nguồn cung mới, chất lượng cao tại các khu vực ngoài trung tâm. Tính đến quý I/2026, tỷ lệ trống trung bình đối với cả 2 phân khúc tăng lên khoảng 20,4%, phản ánh áp lực lấp đầy ngày càng lớn tại thị trường văn phòng Hà Nội.

Tổng nguồn cung hiện hữu đối với văn phòng hạng A và hạng B tại Hà Nội đạt khoảng 2,1 triệu m², tăng 1,3% theo quý.

Trong quý I/2026, thành phố chào đón thêm khoảng 26.200m² sàn từ 2 tòa văn phòng mới tại các khu vực ngoài trung tâm, bao gồm The Marc 88 (LEED Silver) và Oriental Square (LEED Gold).

Sự gia tăng về nguồn cung văn phòng trong vòng 5 năm qua góp phần tái định hình thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội.

Trong quý I/2026, so với thị trường TP.HCM, văn phòng hạng A và hạng B tại Hà Nội duy trì mức hấp thụ tích cực. Tổng mức hấp thụ ròng đối với cả 2 phân khúc đạt khoảng 9.140m², tăng 111% so với quý trước. Giao dịch cho thuê văn phòng mới trong quý I/2026 chủ yếu tập trung tại các tòa nhà mới ra mắt gần đây, có chứng chỉ xanh xung quanh khu vực Tây Hồ và Cầu Giấy.

Về triển vọng, Knight Frank dự báo, tính đến cuối năm 2026, khi dự án mới hoàn thiện, IFC Westlake dự kiến sẽ cung cấp thêm khoảng 59.700m² sàn ra thị trường. Trong giai đoạn 2027 - 2028, khu Tây Hồ Tây được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm văn phòng cao cấp của thành phố, nhờ vào sự mở rộng mạnh mẽ của các chủ đầu tư trong nước và quốc tế.

Mặc dù vậy, trong các quý tới, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Knight Frank dự đoán, giá thuê văn phòng tại Hà Nội sẽ tiếp tục áp lực giảm giá, trước bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.

Người thuê ngày càng chọn lọc hơn khi lựa chọn văn phòng tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, tại thị trường Hà Nội, người thuê ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn đo lường phát triển bền vững ESG (Environmental - Môi trường, Social - Xã hội, Governance - Quản trị doanh nghiệp), điều này đang làm thay đổi các quyết định thuê trên toàn thị trường.

"Thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà bởi sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng", ông Nguyễn Phước Thuận nhận định.

Một báo cáo khác của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cho biết, tính đến đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 1,85 triệu m² và sẽ tiếp tục tăng mạnh với gần 279.000m² hạng A trong giai đoạn 2026 - 2028. Riêng mỗi năm, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 120.000m².

Áp lực nguồn cung đang phản ánh rõ qua tỷ lệ trống, vào cuối năm 2025, tỷ lệ trống phân khúc hạng A và B tại Hà Nội lần lượt ở mức 18,1% và 19,3%. Điều này cho thấy thị trường bước vào giai đoạn "chững", khi nguồn cung mới tạo sức ép lên khả năng hấp thụ.