Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội
Hà Nội có hàng nghìn chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại nhưng tiến độ vẫn chậm so với mục tiêu đề ra. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, Nghị quyết số 258/2025/QH15 với các cơ chế đặc thù được kỳ vọng sẽ gỡ nút thắt, tạo đột phá cho cải tạo chung cư cũ.
Người dân mòn mỏi chờ nhà được cải tạo
Được xây dựng từ những năm 1960 của thế kỷ trước, khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường Hai Bà Trưng là một trong những khu nhà tập thể có tuổi đời già nhất nhì Hà Nội. Qua hơn nửa thế kỷ sử dụng, dấu vết thời gian hiện rõ trên từng mảng tường bong tróc, những trần nhà nứt vỡ, lan can hoen gỉ.
Để cải thiện không gian sinh hoạt chật chội, nhiều hộ dân buộc phải cơi nới ban công, tạo nên những "chuồng cọp" chằng chịt - một giải pháp tình thế nhưng tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng.
Giữa lòng Thủ đô, nhiều chung cư cũ vẫn trong tình trạng “chờ cơ chế”, đặt ra yêu cầu cấp bách về lộ trình cải tạo đồng bộ, an toàn. Ảnh: Khoa Trần
Sống tại chung cư số 1 Nguyễn Công Trứ hơn 30 năm, bà Hồng (67 tuổi) cho biết, mỗi mùa mưa bão là một lần thấp thỏm lo âu.
"Nhà cũ quá rồi, tường nứt, trần dột, điện nước chắp vá. Chúng tôi nghe nói cải tạo từ lâu, họp dân cũng nhiều lần, nhưng hết năm này qua năm khác vẫn chưa thấy làm. Nhà thì ngày càng xuống cấp, mưa bão là lo, cháy nổ cũng lo", bà Hồng chia sẻ.
Tình trạng xuống cấp và chờ đợi cải tạo không chỉ diễn ra tại Nguyễn Công Trứ, tại các khu Thành Công, Giảng Võ, tình trạng lo âu cũng tương tự.
Bà Thu Trang, cư dân khu C8 Giảng Võ cho biết, người dân không phản đối cải tạo, thậm chí rất mong dự án sớm triển khai.
"Điều chúng tôi cần là thông tin rõ ràng, đền bù, tái định cư thỏa đáng. Đã nghe chủ trương cải tạo lâu rồi nhưng chưa biết khi nào mới triển khai", bà Trang nói.
Còn ông Hoàng, cư dân sống tại 1 khu chung cư cũ tại phường Kim Liên bày tỏ lo ngại tình trạng dự án treo kéo dài.
"Sợ nhất là không được sửa chữa lớn, mà cũng không biết bao giờ dự án làm thật. Nếu quyền lợi minh bạch, phương án tái định cư rõ ràng, người dân sẵn sàng ủng hộ", ông chia sẻ.
Rà soát, tháo gỡ vướng mắc
Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Chủ tịch UBND phường Hai Bà Trưng cho biết: Trên địa bàn phường hiện có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư số 1 Nguyễn Công Trứ, đây là trường hợp đã được cử tri kiến nghị nhiều lần.
Trước dự án được giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội triển khai thực hiện. Tuy nhiên, năm 2025, UBND TP đã quyết định dừng việc để công ty này tiếp tục nghiên cứu, triển khai dự án, đồng thời chuyển sang trạng thái lựa chọn nhà đầu tư mới.
Cùng với đó, Sở Tài chính được giao chủ trì rà soát toàn bộ hồ sơ, định hình lại dự án theo hướng xây dựng đề án mới từ đầu, cắt bỏ các ràng buộc không còn phù hợp từ hợp đồng cũ với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng phát triển nhà số 7.
Nhiều khu cơi nới “chuồng cọp”, tiềm ẩn nguy cơ về phòng cháy, chữa cháy. Ảnh: Khoa Trần
"Nguyên nhân dự án kéo dài là do cứ loay hoay xử lý các hợp đồng cũ, trong khi Nguyễn Công Trứ lại là một trong những khu chung cư được quy hoạch cải tạo sớm, nhưng làm dở dang, không thể đi tiếp theo cách cũ", ông Hùng cho biết.
Hiện nay, dự án đang được điều chỉnh lại quy hoạch, sau đó sẽ công bố công khai thông tin để triển khai các bước tiếp theo theo quy trình mới.
Phó chủ tịch Thường trực UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn vừa ký ban hành kế hoạch kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Việc kiểm định nhằm xác định mức độ nguy hiểm, làm rõ các chung cư thuộc diện phải phá dỡ hoặc chưa phải phá dỡ theo Luật Nhà ở 2023, qua đó làm cơ sở triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Kế hoạch được triển khai tại 48 xã, phường có chung cư cũ. Sở Xây dựng là cơ quan chủ trì hướng dẫn thực hiện; các sở, ngành liên quan phối hợp xác định ranh giới, quyền sở hữu, quy hoạch phục vụ cải tạo. Kết quả kiểm định đồng thời là căn cứ bảo đảm an toàn công trình và xây dựng phương án phòng ngừa, ứng phó rủi ro, thiên tai.
Còn tại phường Kim Liên, địa bàn có số lượng chung cư cũ cần cải tạo lớn nhất hiện nay, chính quyền phường đang tổ chức rà soát, kiểm định hiện trạng và quy hoạch, đồng thời trình thành phố phương án đối với một số phân khu.
Theo ông Trương Minh Quang, Phó chủ tịch UBND phường Kim Liên, trên địa bàn hiện có 222 đơn nguyên chung cư cũ, chủ yếu ở cấp độ B và C.
Các hồ sơ rà soát đã được tổng hợp, báo cáo cấp có thẩm quyền và đang chờ các cơ chế mới theo Nghị quyết 258 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô được áp dụng, điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn.
Gỡ nút thắt từ cơ chế mới
Ở góc độ quản lý, ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Điểm nghẽn lớn nhất trong nhiều năm qua nằm ở khâu lập quy hoạch chi tiết.
Trước đây, trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết chủ yếu do Nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, quy hoạch cải tạo chung cư cũ không chỉ là câu chuyện kiến trúc, mà còn gắn với bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Khi thiếu sự tham gia của nhà đầu tư, chủ thể trực tiếp bỏ vốn và tổ chức thực hiện, quy hoạch thường rơi vào tình trạng kéo dài và thiếu tính khả thi.
"Quy hoạch mà không gắn với lợi ích và trách nhiệm của nhà đầu tư thì rất khó triển khai nhanh", ông Phương nhận định.
Cũng theo ông Phương, để tháo gỡ các vướng mắc kéo dài, ngày 11/12/2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 258/2025/QH15 ngày về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô.
Các khu chung cư cũ cơi nới, lấn chiếm không gian, mặt đứng công trình nhếch nhác, ảnh hưởng nghiêm trọng đến mỹ quan đô thị khu vực trung tâm. Ảnh: Khoa Trần
"Nghị quyết này đã tạo ra những thay đổi mang tính căn bản đối với cải tạo chung cư cũ. Thứ nhất, chuyển thẩm quyền lập quy hoạch chi tiết cho chủ đầu tư, Nhà nước thực hiện thẩm định để bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.
Thứ hai, cho phép điều chỉnh, tăng chỉ tiêu quy hoạch trong khu vực nội đô lịch sử, nhưng kèm điều kiện chặt chẽ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nhà đầu tư chỉ được tăng dân số khi bổ sung đầy đủ trường học, không gian công cộng, công trình hạ tầng thiết yếu.
Thứ ba, cơ chế chỉ định nhà đầu tư, chỉ định thầu có điều kiện được áp dụng trên cơ sở danh mục dự án đã được thành phố thông qua, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư", Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết.
Cũng theo ông Luyện Văn Phương, toàn thành phố hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo. Thay vì làm manh mún từng tòa nhà, Hà Nội đang định hướng kết hợp cải tạo chung cư cũ với tái thiết đô thị, hình thành các khu vực chỉnh trang đồng bộ.
"Hiện Sở Xây dựng đang phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc xây dựng danh mục các khu vực, dự án cải tạo, làm cơ sở trình HĐND thành phố và Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố xem xét. Khi danh mục được thông qua, thành phố sẽ công bố công khai để nhà đầu tư quan tâm, lựa chọn theo năng lực.
Mục tiêu đặt ra là đến năm 2035 cơ bản hoàn thành cải tạo chung cư cũ, trong đó ưu tiên xử lý các công trình nguy hiểm, phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành các chung cư nguy hiểm cấp D, hoặc tối thiểu phải ở trạng thái đã triển khai xây dựng", ông Phương cho biết.