Góp ý Luật Nhà ở: Cần cơ chế mới để chung cư vận hành chuyên nghiệp, minh bạch

Từ Hội nghị nhà chung cư trực tuyến, Ban Tự quản, quản trị theo block đến kiểm toán quỹ bảo trì, thiết bị sạc xe điện... dự thảo Luật Nhà ở cần đi trước thực tiễn để xây dựng mô hình quản trị chung cư hiện đại, thay vì xử lý tranh chấp phát sinh.

Theo các chuyên gia, nhà chung cư ngày càng trở thành một hệ thống tài sản - kỹ thuật phức tạp, trong đó hàng trăm, hàng nghìn cư dân cùng sở hữu và sử dụng nhiều phần không gian, thiết bị và hạ tầng chung.

Không thể quản lý chung cư theo mô hình cũ

Trong khi đó, phương thức quản lý hiện nay vẫn nặng về mô hình cư dân bầu Ban Quản trị (BQT), thuê đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH) và xử lý các vấn đề phát sinh thông qua hội nghị nhà chung cư (HNNCC).

Mô hình này đã bộc lộ nhiều hạn chế khi tỷ lệ cư dân tham dự hội nghị thấp, BQT thiếu người có chuyên môn, tòa nhà có nhiều block, cư dân thay đổi liên tục và xuất hiện các loại tài sản, thiết bị mới như trạm sạc xe điện…

Các chuyên gia đề nghị nghiên cứu hình thức HNNCC trực tuyến, nhưng đồng thời phải có quy định về xác thực danh tính, kiểm soát quyền biểu quyết và lưu trữ dữ liệu để bảo đảm tính minh bạch.

Đây có thể là giải pháp để khắc phục tình trạng nhiều chung cư không tổ chức được hội nghị do tỷ lệ tham dự không đạt yêu cầu.

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO cho biết hiện nhiều chung cư gặp khó khăn trong tổ chức HNNCC lần đầu vì tỷ lệ tham dự không đủ 50%. BQT thiếu chuyên nghiệp và những vấn đề liên quan quỹ bảo trì, phí quản lý vận hành thiếu minh bạch tiếp tục làm phát sinh tranh chấp.

Các ý kiến đề nghị giảm tỷ lệ tham dự theo từng lần triệu tập hoặc có cơ chế để những vấn đề cấp thiết không bị "treo" chỉ vì hội nghị không đủ số người tham dự.

Một số ý kiến còn đề nghị trong trường hợp HNNCC không thể thông qua một số nội dung cần thiết, cần nghiên cứu cơ chế để chính quyền địa phương có thể chủ trì, trong đó có vấn đề giá dịch vụ quản lý vận hành.

Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và Phát triển doanh nghiệp (Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam) cũng đề nghị làm rõ tỷ lệ tham dự trong các trường hợp UBND cấp xã chủ trì hội nghị, tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng một cách khác nhau.

Trong bối cảnh chính quyền địa phương hai cấp, việc xác định rõ vai trò của UBND cấp xã càng trở nên quan trọng. Cơ quan này cần có trách nhiệm, thời hạn và quy trình xử lý rõ ràng đối với những vấn đề thuộc thẩm quyền, tránh để hoạt động của cả tòa nhà bị đình trệ vì khoảng trống thủ tục.

Một ý kiến đáng chú ý của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) là đề nghị đưa nội quy nhà chung cư thành một chế định rõ ràng trong Luật Nhà ở. Theo ông Châu, cả Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 và dự thảo hiện nay đều chưa dành một điều khoản tương xứng cho nội quy nhà chung cư.

Ông Châu ví nội quy nhà chung cư như "hương ước" của cộng đồng dân cư. Đây là những quy tắc được cư dân thống nhất để duy trì trật tự, bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu và tạo môi trường sống văn minh.

Từ thực tế, ông Châu cho biết có những chung cư quy định mức phạt đối với các hành vi như để đồ vật, giày dép ngoài cửa căn hộ quá thời gian quy định. Tuy nhiên, nếu nội quy không có cơ sở pháp lý rõ ràng thì việc áp dụng chế tài rất dễ phát sinh tranh chấp.

 Do đó, ông Châu đề nghị dự thảo Luật Nhà ở cần có điều khoản riêng về nội quy nhà chung cư, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết về nguyên tắc xây dựng, thông qua, công khai, sửa đổi và thực hiện nội quy.

Như vậy, câu chuyện quản trị chung cư không chỉ nằm ở những vấn đề lớn như quỹ bảo trì, BQT hay lựa chọn ĐVQLVH, mà còn ở những quy tắc ứng xử hàng ngày. Khi các quy tắc này được xây dựng minh bạch, đúng thẩm quyền và có cơ chế thực thi phù hợp, tranh chấp trong cộng đồng cư dân cũng có thể được hạn chế từ sớm.

Quản trị số và "hộ chiếu" cho tòa nhà 

Một trong những đề xuất đáng chú ý là chuyển hoạt động quản lý chung cư sang quản trị số. Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn đề xuất mô hình "hộ chiếu điện tử tòa nhà", nhằm tập hợp các thông tin quan trọng trong suốt vòng đời công trình. Theo hướng này, hồ sơ kỹ thuật, lịch sử sửa chữa, bảo trì, kiểm định, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thiết bị kỹ thuật và những thông tin liên quan đến vận hành có thể được số hóa, tạo cơ sở để các bên quản lý và cơ quan chức năng tiếp cận khi cần thiết.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng đề xuất chuyển từ tư duy chỉ có một khoản quỹ bảo trì 2% sang mô hình có cơ chế bổ sung định kỳ, bảo toàn giá trị; đồng thời bắt buộc lập kế hoạch bảo trì dài hạn 10 năm.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với những tòa nhà đã vận hành nhiều năm. Nếu chỉ sửa chữa khi thiết bị hỏng hoặc có sự cố, chi phí có thể tăng cao và ảnh hưởng đến an toàn cư dân.

Vì vậy, cần đề xuất kiểm định an toàn định kỳ theo tuổi công trình, thay vì chỉ thực hiện khi xảy ra sự cố; đồng thời có cơ chế ký quỹ hoặc bảo lãnh bảo hành độc lập với chủ đầu tư.

Đối với phòng cháy chữa cháy, trạm sạc xe điện và các thiết bị mới, cũng cần có lộ trình cụ thể cho công trình hiện hữu, tránh việc tiêu chuẩn mới được ban hành nhưng các tòa nhà cũ không có cơ chế chuyển tiếp phù hợp.

Một vấn đề khác là Ban Tự quản. Công ty Savills và Công ty Kim Cương Xanh đều cho rằng cần có cơ sở pháp lý rõ ràng trong trường hợp không thể thành lập BQT.

Điều này không chỉ xảy ra ở chung cư mà còn đặt ra đối với các khu nhà ở riêng lẻ, khu đô thị thấp tầng có hệ thống đường giao thông, cây xanh, chiếu sáng hoặc hạ tầng dùng chung.

Công ty Kim Cương Xanh đề nghị quy định cụ thể cơ chế bầu, công nhận và tư cách pháp lý của Ban Tự quản khu nhà riêng lẻ. Savills cũng đề nghị làm rõ quyền hạn, trách nhiệm để tránh khoảng trống quản lý khi không bầu được BQT.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn đề nghị bổ sung quy định về quản lý vận hành đối với nhà ở thấp tầng có phần sở hữu chung. Bà Viễn cho rằng nếu chủ đầu tư bàn giao toàn bộ hạ tầng rồi để cư dân tự quản nhưng thiếu cơ sở pháp lý thì nguy cơ xuống cấp và tranh chấp là rất lớn.

Các chuyên gia thống nhất đề xuất thiết lập "một đầu mối chung cư" tại cấp phường, đồng thời minh định vai trò của UBND và công an phường trong quản lý, xử lý các vấn đề phát sinh; xây dựng chế độ báo cáo hợp nhất và cơ chế phối hợp liên ngành ở cấp tỉnh.

Nếu được nghiên cứu đầy đủ, đây có thể là bước chuyển từ mô hình xử lý tranh chấp bị động sang quản trị rủi ro chủ động.

Một điểm mới khác là quản lý dữ liệu. HNNCC trực tuyến phải có cơ chế xác thực, trong khi hợp đồng, hồ sơ, dữ liệu vận hành và các quyết định của hội nghị cần được số hóa.

Như vậy, chuyển đổi số trong quản lý chung cư không chỉ là đưa hội nghị lên môi trường trực tuyến, mà phải hình thành một hệ thống dữ liệu phục vụ toàn bộ vòng đời tòa nhà.

Từ hồ sơ pháp lý, thiết kế, hoàn công, thiết bị kỹ thuật, bảo trì, kiểm định, tài chính đến các quyết định của HNNCC đều cần được quản lý thống nhất.

Từ góc độ quản trị tài sản, đây cũng là cơ sở để chuyển từ phương thức "hỏng đâu sửa đó" sang bảo trì có kế hoạch. Khi dữ liệu công trình được cập nhật liên tục, BQT và ĐVQLVH có thể chủ động hơn trong dự báo nhu cầu sửa chữa, phân bổ kinh phí và kiểm soát rủi ro.

Đối với những công trình mới, việc chuẩn hóa hồ sơ ngay từ khâu bàn giao sẽ giúp hạn chế tình trạng thiếu hồ sơ kỹ thuật khi chủ đầu tư rút khỏi quá trình quản lý. Với các công trình hiện hữu, cần có lộ trình số hóa phù hợp để tránh tạo thêm gánh nặng chi phí cho cư dân.

Vấn đề đặt ra là xây dựng một mô hình quản trị phù hợp với vòng đời hàng chục năm của tòa nhà. Trong mô hình đó, cư dân vẫn là trung tâm và BQT vẫn là tổ chức đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, BQT phải được nâng chuẩn về năng lực; ĐVQLVH phải chịu trách nhiệm chuyên môn; chủ đầu tư phải hoàn thành trách nhiệm bàn giao; cơ quan nhà nước phải có đầu mối xử lý rõ ràng; còn dòng tiền, quyết định và hồ sơ kỹ thuật phải được kiểm soát minh bạch.

Đó cũng là cách để chuyển quản lý chung cư từ tư duy xử lý sự cố sang quản trị rủi ro, từ quản lý bằng kinh nghiệm sang quản lý bằng dữ liệu và từ cơ chế "ai làm nấy chịu" sang một hệ thống trong đó quyền hạn, trách nhiệm và công cụ giám sát được thiết kế đồng bộ.

Chỉ khi đó, chung cư mới thực sự trở thành một hệ thống tài sản - dịch vụ - cộng đồng được quản trị chuyên nghiệp, thay vì tiếp tục là nơi các tranh chấp phát sinh rồi mới tìm cách giải quyết.