Góp ý Luật Nhà ở: Phân định rõ trách nhiệm để giảm tranh chấp chung cư

Quỹ bảo trì, giá dịch vụ, sở hữu chung - riêng, bãi đỗ xe, nợ phí hay thiết bị kỹ thuật xuyên căn hộ… đang là những điểm dễ phát sinh tranh chấp tại nhà chung cư.

Các chuyên gia đề nghị dự thảo Luật Nhà ở phải xác lập rõ "ranh giới trách nhiệm" giữa chủ đầu tư, Ban Quản trị (BQT), đơn vị quản lý vận hành và cư dân.

Tranh chấp kéo dài vì ranh giới chưa rõ ràng

Theo các ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở, một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp tại chung cư kéo dài là nhiều vấn đề chưa được phân định đầy đủ về quyền, trách nhiệm và phạm vi quản lý của từng chủ thể.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành chung cư TP.HCM (HCMO), cho rằng việc sửa đổi Luật Nhà ở cần tập trung tháo gỡ những xung đột kéo dài trong hoạt động chung cư, tạo cơ chế minh bạch và khả thi hơn trong quản lý vận hành.

Trong khi đó, ông Vương Duy Dũng, Cục Phó Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, nhấn mạnh nhu cầu xác lập tiêu chí rõ ràng về sở hữu chung và riêng, đặc biệt đối với diện tích bãi đỗ xe. Đây là một trong những nguồn gốc của tranh chấp kéo dài do hồ sơ pháp lý thiếu đồng bộ.

Từ góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Tổng Thư ký HCMO - Chủ tịch HĐQT công ty Quản lý bất động sản My House cho rằng: một số quy định trong dự thảo cần được giữ ở tầm Luật, nhất là những quy định liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và chế tài đối với BQT.

Luật sư Viễn cũng đặc biệt lưu ý vấn đề cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì. Theo phân tích của Luật sư, Luật Nhà ở 2023 đã quy định khá cụ thể về thẩm quyền, thời hạn và trình tự cưỡng chế. Trong khi đó, dự thảo mới hạ thẩm quyền xuống UBND cấp xã và không còn các mốc thời hạn cụ thể như trước.

Theo Luật sư Viễn, tranh chấp kinh phí bảo trì là một trong những loại tranh chấp phổ biến và kéo dài nhất trong hoạt động quản lý chung cư. Vì vậy, việc đơn giản hóa cơ chế cưỡng chế nhưng không có công cụ thay thế đủ mạnh có thể khiến việc xử lý tiếp tục khó khăn.

Ông Trần Quang Vinh, Trưởng BQT Chung cư Aqua2 - Vinhomes Ba Son cho rằng cách định nghĩa sở hữu chung - riêng trong dự thảo cần được làm rõ hơn.

Theo ông Vinh, không nên chỉ căn cứ vào việc thiết bị "gắn trong" hay "gắn liền" với căn hộ, mà cần xem xét thiết bị đó phục vụ riêng căn hộ hay phục vụ toàn bộ hệ thống tòa nhà.

"Thiết bị gắn bên trong căn hộ nhưng phục vụ cho cả hệ thống tòa nhà thì phải được xác định là sở hữu chung", ông Vinh kiến nghị.

Ông Vinh dẫn trường hợp đầu báo cháy đặt trong căn hộ nhưng liên động với hệ thống PCCC toàn tòa nhà. Nếu xác định đây là tài sản riêng, khi cần kiểm tra, bảo trì hoặc xử lý sự cố, đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH) có thể gặp vướng mắc trong việc tiếp cận.

Ông Vinh cũng đề nghị bổ sung khái niệm "sở hữu riêng nhưng bị hạn chế quyền sử dụng", chẳng hạn cửa sổ, cửa ra vào và một số bộ phận gắn với mặt ngoài công trình. Chủ sở hữu có quyền sở hữu nhưng việc thay thế, sửa chữa phải tuân thủ thiết kế, màu sắc, chủng loại chung của tòa nhà.

Cách tiếp cận này cho thấy pháp luật không chỉ cần trả lời "tài sản thuộc về ai", mà còn phải quy định rõ ai được tiếp cận, ai có quyền sửa chữa, ai phải bảo trì và quyền sử dụng của chủ sở hữu bị giới hạn đến đâu vì lợi ích chung.

Vấn đề trách nhiệm cũng được đặt ra với các hệ thống kỹ thuật, đặc biệt là nước thải. Các chuyên gia cho rằng trách nhiệm phải được xác định theo từng trường hợp và từng nguyên nhân, không thể mặc nhiên quy toàn bộ trách nhiệm cho ĐVQLVH chỉ vì đơn vị này trực tiếp vận hành hệ thống.

Nếu hệ thống kỹ thuật xuống cấp, cần sử dụng kinh phí bảo trì để sửa chữa nhưng BQT không quyết định thực hiện, trách nhiệm phải được xem xét trên cơ sở quyền quyết định của BQT. Ngược lại, nếu hệ thống bảo đảm nhưng ĐVQLVH vận hành không đúng quy trình thì trách nhiệm thuộc về phần việc mà đơn vị này thực hiện.

Một vấn đề khác là trách nhiệm của UBND cấp xã trong quản lý chung cư sau  khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo ông Vinh, nếu BQT đã gửi hồ sơ đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư (HNNCC) bất thường nhưng quá thời hạn mà UBND cấp xã không tổ chức hoặc không trả lời, hoạt động của tòa nhà có thể bị đình trệ.

"Quản lý vận hành là công việc diễn ra từng ngày", ông Vinh nhấn mạnh, cho rằng pháp luật cần thiết kế cơ chế đủ linh hoạt để không vì một thủ tục hành chính bị chậm mà hoạt động của cả tòa nhà bị đình trệ.

Cần minh bạch từng đồng quỹ bảo trì và phí quản lý

Một vấn đề khác được các chuyên gia đặc biệt quan tâm là ranh giới giữa kinh phí bảo trì và phí quản lý vận hành.

Đại diện Công ty Savills đề nghị thống nhất định nghĩa "bảo trì" và "bảo dưỡng", đồng thời tách bạch công việc sử dụng quỹ bảo trì do BQT quản lý với những công việc thuộc phạm vi phí quản lý vận hành của ĐVQLVH.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn cho rằng dự thảo bỏ danh mục những khoản không được tính vào giá dịch vụ quản lý vận hành là một điểm cần xem xét lại. Theo Luật sư Viễn, danh mục này giúp cư dân và BQT có căn cứ kiểm soát việc đơn vị vận hành có đưa những khoản chi phí không phù hợp vào giá dịch vụ hay không.

Cùng với đó là vấn đề thuế và hóa đơn trong mô hình BQT "thu hộ - chi hộ". Một số ý kiến đề nghị có cơ chế pháp lý thống nhất để xác định trách nhiệm xuất hóa đơn, tránh tình trạng BQT vừa là tổ chức đại diện cư dân vừa phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính như một chủ thể kinh doanh.

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO đề nghị làm rõ nguồn thu, cách sử dụng và nghĩa vụ thuế đối với các khoản thu liên quan đến hoạt động chung cư; đồng thời xem quản lý vận hành chung cư là một ngành nghề đặc thù, không đơn thuần là giao dịch thương mại thông thường.

Các chuyên gia cũng đề xuất xây dựng chuẩn kế toán riêng cho BQT, kiểm toán độc lập theo ngưỡng và lập kế hoạch bảo trì dài hạn. Mục tiêu là chuyển hoạt động tài chính chung cư từ cách quản lý mang tính ngắn hạn sang quản trị tài sản có kế hoạch.

Ông Thành cũng đề nghị làm rõ cơ chế xử lý các khoản thu từ khai thác phần sở hữu chung, bảo đảm nguồn tiền này được sử dụng đúng mục đích bảo trì hoặc giảm chi phí dịch vụ cho cư dân.

Một vấn đề khác là nợ phí quản lý. Ông Vũ Tiến Thành, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần quản lý bất động sản DKRA đề nghị không sử dụng biện pháp cắt điện, nước để xử lý tình trạng cư dân nợ phí, nhưng cần cho phép các phương thức thu hồi nợ phù hợp, đồng thời làm rõ chủ thể có quyền khởi kiện và nguồn tạm ứng án phí.

Những vấn đề này cho thấy tranh chấp tại chung cư không chỉ là câu chuyện "ai đúng, ai sai", mà nhiều khi bắt nguồn từ một quy định thiếu rõ ràng ngay từ đầu.

Chẳng hạn, khi thiết bị báo cháy, đường ống kỹ thuật đi qua căn hộ, nếu không xác định rõ đây là tài sản chung hay thuộc quyền bảo trì của ĐVQLVH thì khi xảy ra sự cố sẽ rất khó xác định ai được quyền tiếp cận căn hộ, ai chịu trách nhiệm sửa chữa và chủ sở hữu căn hộ có quyền từ chối đến mức nào.

Các chuyên gia đề nghị luật xác định rõ các trường hợp ĐVQLVH được tiếp cận khu vực thuộc căn hộ để xử lý sự cố khẩn cấp, đồng thời có cơ chế miễn trừ trách nhiệm phù hợp khi việc tiếp cận được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn.

Tương tự, vấn đề bãi xe và xe điện đang tạo ra những yêu cầu pháp lý mới. Công ty Savills đề nghị khẳng định việc giữ xe cư dân không đồng nghĩa với kinh doanh bãi đỗ xe thương mại; đồng thời cần hành lang pháp lý để sắp xếp lại vị trí đỗ xe khi chuyển dịch sang phương tiện sử dụng điện.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn đề nghị xác định khu vực sạc, đổi pin xe điện là sở hữu chung, để HNNCC quyết định phương án bố trí, khai thác.

Một khoảng trống khác là các khu đô thị thấp tầng có phần sở hữu chung. Các chuyên gia cho rằng hiện pháp luật chưa có cơ chế quản lý vận hành đầy đủ đối với loại hình này. Sau khi chủ đầu tư bàn giao, cư dân có thể phải tự tổ chức quản lý nhưng lại thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về mô hình, quyền hạn và trách nhiệm.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn đề nghị bổ sung quy định quản lý vận hành đối với nhà ở thấp tầng có phần sở hữu chung tương tự nguyên tắc áp dụng cho chung cư.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về quyền sử dụng căn hộ chung cư, trong đó làm rõ trường hợp chủ sở hữu sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú ngắn hạn hoặc sử dụng một phần căn hộ cho hoạt động phù hợp với cuộc sống thực tế.

Ông Châu cũng đề nghị bổ sung trường hợp doanh nghiệp một người đăng ký kinh doanh tại căn hộ, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trên môi trường mạng, không tổ chức sản xuất, kinh doanh trực tiếp tại địa chỉ đăng ký.

Theo ông Châu, cần phân biệt giữa đăng ký địa chỉ doanh nghiệp với việc thực tế sử dụng căn hộ làm địa điểm sản xuất, kinh doanh gây ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân.

Một trong những nội dung được ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh là kinh phí bảo trì 2%. Theo ông Châu, nếu chỉ thu kinh phí bảo trì một lần theo tỷ lệ 2% thì sau khoảng 20 năm nguồn tiền này có thể được sử dụng hết, trong khi tuổi thọ thực tế của công trình có thể dài hơn nhiều.

Do đó, cần có tư duy quản lý quỹ bảo trì theo vòng đời công trình, bảo đảm nguồn lực tài chính cho việc bảo trì lâu dài.

Từ thực tế quản lý chung cư, ông Châu cho rằng BQT cần có phương án gửi tiền theo nhiều kỳ hạn khác nhau, vừa bảo đảm khả năng thanh khoản khi cần sửa chữa khẩn cấp, vừa tránh để toàn bộ khoản tiền lớn nằm ở tài khoản không kỳ hạn.

Đề xuất này tương đồng với kiến nghị của các chuyên gia về kế hoạch bảo trì dài hạn 10 năm, cơ chế bổ sung nguồn quỹ định kỳ, bảo toàn giá trị và kiểm toán độc lập. Như vậy, tranh chấp quỹ bảo trì không chỉ nằm ở chuyện ai giữ tiền, mà còn nằm ở cách quản trị nguồn tiền trong suốt vòng đời tòa nhà.

Từ quỹ bảo trì, sở hữu chung - riêng, phí dịch vụ đến trách nhiệm nước thải và hạ tầng xe điện, điểm chung của các vấn đề là cần xác định rõ chủ thể nào quyết định, chủ thể nào thực hiện, chủ thể nào giám sát và khi xảy ra sai phạm thì ai chịu trách nhiệm.

Nếu những "ranh giới" này được luật hóa đầy đủ, hoạt động quản lý vận hành sẽ minh bạch hơn, đồng thời cư dân, BQT, chủ đầu tư và ĐVQLVH đều có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Mời Quý độc giả xem tiếp bài: Cần cơ chế mới để chung cư vận hành chuyên nghiệp, minh bạch...