Hà Nội dùng khu đô thị đa mục tiêu để kéo giảm giá nhà, tái thiết đô thị

Hà Nội đang thử nghiệm mô hình khu đô thị đa mục tiêu với 50 - 60% quỹ nhà dành cho an sinh. Không chỉ tạo nguồn cung nhà ở, mô hình này được kỳ vọng trở thành công cụ tái thiết đô thị, kiểm soát giá nhà và thúc đẩy phát triển bền vững.

Bài toán tái thiết đô thị

Theo Đề án phát triển khu đô thị đa mục tiêu vừa được Hà Nội phê duyệt, các khu đô thị sẽ được phân bổ tại 8 hướng phát triển của thành phố, gắn với 9 trục động lực theo định hướng Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Mô hình được phát triển theo triết lý "sống - làm việc - hưởng tiện ích tại chỗ", tích hợp đầy đủ không gian ở, việc làm, dịch vụ và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Mô hình mới dự kiến dành từ 50 - 60% cơ cấu nhà ở cho các loại hình nhà ở an sinh, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở công vụ.

Theo các chuyên gia, điều nhà đầu tư nhận lại không chỉ là lợi nhuận trực tiếp mà còn là cơ chế pháp lý ổn định, chi phí đầu tư được giảm bớt và cơ hội tham gia vào quá trình tái thiết đô thị quy mô lớn của Thủ đô.

Đáng chú ý, thay vì chỉ dành khoảng 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội như các khu đô thị hiện nay, mô hình mới dự kiến dành từ 50 - 60% cơ cấu nhà ở cho các loại hình nhà ở an sinh, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở công vụ.

Tại lễ khởi công dự án Khu đô thị đa mục tiêu xã Thư Lâm, xã Đông Anh vừa qua, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết, các khu đô thị đa mục tiêu được xác định là không gian thí điểm cho các cơ chế phát triển đô thị mới của Thủ đô, đồng thời là công cụ để điều tiết thị trường và kiểm soát giá nhà ở. 

Theo ông, việc phát triển các khu đô thị này sẽ giúp hình thành nguồn cung nhà ở quy mô lớn, tạo lập thị trường ổn định và hạn chế các biến động mang tính đầu cơ.

Thành phố cũng khẳng định sẽ lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực và kinh nghiệm để tham gia phát triển các dự án thí điểm, đồng thời đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và ứng dụng công nghệ hiện đại trong quản lý vận hành đô thị. 

Đây được xem là những điều kiện quan trọng giúp giảm rủi ro đầu tư, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo niềm tin cho doanh nghiệp khi tham gia mô hình mới.

Ở góc độ thị trường, ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần BĐS Vinh Gia cho rằng, đề án xuất phát từ thực tế phát triển đô thị còn thiếu đồng bộ trong nhiều năm qua.

"Lâu nay các chủ đầu tư phát triển từng dự án riêng lẻ theo mục tiêu riêng, dẫn tới bức tranh đô thị manh mún và thiếu định hướng chung. Khu đô thị đa mục tiêu ra đời để sắp xếp lại trật tự đó, đồng thời tạo ra quỹ nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp", ông Vinh nói.

Lợi nhuận bị giới hạn nhưng doanh nghiệp được hỗ trợ nhiều hơn

Một trong những điểm mới của đề án là lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại được khống chế ở mức khoảng 15%. Giá bán cũng được cơ quan quản lý thẩm định và giám sát thay vì hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường.

Đổi lại, doanh nghiệp được hưởng một loạt cơ chế ưu đãi mà theo các chuyên gia có thể mang lại giá trị lớn hơn nhiều so với phần lợi nhuận bị cắt giảm.

Theo đó, cơ chế tài chính của khu đô thị đa mục tiêu được thiết kế theo hướng lấy phần nhà ở thương mại để bù đắp cho cấu phần nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư.

Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận khoảng 15% và có thêm các cơ chế hỗ trợ khác. Tổng mức lợi ích tài chính có thể đạt khoảng 25%. Đây là cơ chế bù chéo để doanh nghiệp vẫn có động lực tham gia trong khi vẫn bảo đảm mục tiêu an sinh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn được hưởng nhiều ưu đãi về thủ tục hành chính, lựa chọn chủ đầu tư và xác định giá đất. Theo đề xuất của Hà Nội, việc lựa chọn nhà đầu tư có thể áp dụng cơ chế đặc thù thay vì đấu giá, đấu thầu kéo dài như thông thường. Giá đất cũng được tính theo phương pháp đơn giản hơn nhằm giảm chi phí và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

Theo UBND TP Hà Nội, các khu đô thị đa mục tiêu còn được ưu tiên đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kết nối, giúp giảm đáng kể chi phí phát triển dự án cho doanh nghiệp.

Điều doanh nghiệp cần nhất là sự ổn định pháp lý, ông Vinh cho rằng lợi nhuận không phải là rào cản lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

"Điều các doanh nghiệp lo nhất không phải là lợi nhuận thấp mà là sự bất ổn về pháp lý. Nếu có một khung pháp lý rõ ràng, ổn định và được hỗ trợ giải quyết thủ tục nhanh chóng thì sẽ có rất nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia", ông Tuấn nhận định.

Quan điểm này cũng được thể hiện trong cách tiếp cận của Hà Nội đối với đề án. Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu đẩy nhanh tiến độ triển khai các khu đô thị đa mục tiêu để tạo quỹ nhà phục vụ tái định cư, các dự án chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng trọng điểm của thành phố.

Theo lãnh đạo thành phố, mô hình này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn là công cụ tổ chức lại không gian đô thị, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình phát triển Thủ đô.