Hà Nội: Nguồn cung tăng mạnh, cuộc đua giữ khách thuê văn phòng thêm khốc liệt

Nguồn cung văn phòng mới liên tục gia tăng đang mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp tại Hà Nội, đồng thời tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ tòa nhà.

Nguồn cung tăng, khách thuê có thêm quyền lựa chọn

Theo Savills, trong quý II/2026, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, công suất thuê toàn thị trường ở mức 86%, ổn định theo quý và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. 

Khi khách thuê không chỉ quan tâm đến giá mà ngày càng chú trọng chất lượng không gian, khả năng vận hành, tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm nhân sự, cuộc đua giữ khách đang bước sang một giai đoạn mới.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành và phía Tây, trong khi nguồn cung hạng A tại Hoàn Kiếm vẫn hạn chế. Các dự án chất lượng cao đang mở rộng sang Ba Đình, Cầu Giấy, nơi có lợi thế về kết nối giao thông và hệ thống tiện ích.

Đáng chú ý, từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến có thêm 18 dự án với khoảng 495.000m² văn phòng mới, trong đó hạng A chiếm ưu thế và tập trung chủ yếu tại phía Tây và khu vực nội thành.

Sự gia tăng này đồng nghĩa doanh nghiệp có thêm nhiều lựa chọn khi tìm kiếm mặt bằng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng phải đối diện với bài toán khó hơn: Làm thế nào để thu hút khách thuê mới và giữ chân khách đang thuê khi ngày càng có nhiều dự án chất lượng cao cùng tham gia thị trường?

Thực tế, hoạt động thuê văn phòng tại Hà Nội hiện chủ yếu đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng, thay vì đơn thuần mở rộng diện tích. 

Savills cho rằng, diễn biến này phản ánh nhu cầu nâng cấp chất lượng không gian làm việc đồng thời tối ưu chi phí của doanh nghiệp. Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành, đặc biệt đối với các văn phòng hạng A và hạng B có vị trí tốt.

Số liệu Savills cho biết, phần lớn giao dịch thuê tại Hà Nội trong quý I/2026 đến từ nhu cầu di dời sang những tòa nhà mới có chất lượng tốt hơn. Nguồn cung mới vì vậy không đơn thuần tạo thêm diện tích mà còn thúc đẩy doanh nghiệp xem xét lại chất lượng nơi làm việc.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, khách thuê hiện ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG. Theo ông, sự thay đổi này đang làm thay đổi các quyết định thuê trên toàn thị trường.

Như vậy, khi nguồn cung tăng, doanh nghiệp có thêm cơ hội "đổi nhà" nếu tòa nhà hiện tại không còn đáp ứng yêu cầu. Đây chính là yếu tố có thể khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường chuyển từ giành khách thuê mới sang giữ chân khách thuê hiện hữu.

Giá thuê không còn là vũ khí duy nhất

Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, giá thuê vẫn là yếu tố quan trọng nhưng ngày càng khó trở thành lợi thế duy nhất. Các chủ đầu tư phải chứng minh được giá trị mà tòa nhà mang lại cho doanh nghiệp trong suốt thời gian thuê.

Savills nhận định nguồn cung mới sẽ thúc đẩy cạnh tranh, trong đó các chủ đầu tư cạnh tranh thông qua chất lượng tòa nhà, ESG và trải nghiệm khách thuê. Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cũng cho rằng, việc xuất hiện nguồn cung hạng A mới sẽ tạo thêm sức ép, buộc các dự án phải tạo khác biệt rõ ràng hơn.

Điều này đồng nghĩa một tòa nhà muốn giữ khách lâu dài phải giải quyết đồng thời nhiều bài toán: chất lượng xây dựng, hệ thống kỹ thuật, vận hành, diện tích mặt sàn, khả năng thiết kế linh hoạt, chỗ đỗ xe, tiện ích, kết nối giao thông và tiêu chuẩn môi trường.

Cushman & Wakefield cũng ghi nhận trong quý II/2026, Hà Nội có thêm khoảng 20.440m² diện tích cho thuê thuần từ một dự án hạng A ở khu vực rìa trung tâm. 

Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 50.300m² từ ba dự án, phần lớn tập trung tại phía Tây; đáng chú ý, các dự án mới đều đạt chứng chỉ LEED. Đơn vị này dự báo trong giai đoạn 2026 - 2028, Hà Nội có thể bổ sung khoảng 400.000m² nguồn cung mới, trong đó phía Tây chiếm khoảng 83%.

Điều này đặt các tòa nhà hiện hữu, đặc biệt những dự án đã vận hành lâu năm, trước yêu cầu phải cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị sản phẩm. Ông Nguyễn Phước Thuận cho rằng những chủ đầu tư chú trọng chất lượng tài sản và trải nghiệm khách thuê sẽ có khả năng đáp ứng tốt hơn khi kỳ vọng của khách hàng thay đổi.

Ở góc độ doanh nghiệp, sự thay đổi này cũng thể hiện rõ trong cách lựa chọn văn phòng. Ông Đinh Thắng, Trưởng phòng kinh doanh Tập đoàn IGroup cho biết, nhu cầu thuê không chỉ xoay quanh diện tích mà còn gắn với khả năng mở rộng, vị trí, hệ sinh thái thương mại - dịch vụ và điều kiện vận hành phù hợp với tốc độ phát triển của doanh nghiệp.

Trong khi đó, mô hình văn phòng tích hợp đang trở thành một hướng cạnh tranh đáng chú ý. Tại Hà Nội, nhóm văn phòng hạng A thuộc các dự án tích hợp có công suất khoảng 83%, với hệ sinh thái gồm văn phòng, khách sạn, bán lẻ, F&B và các tiện ích khác. Ông William Gramond cho rằng mô hình này có lợi thế khi đáp ứng nhiều nhu cầu của doanh nghiệp trong cùng một địa điểm.