Những tuyến đường vành đai, metro, cao tốc đang vẽ lại bản đồ đô thị và giá đất. Nhưng phía sau những con số tăng giá bất động sản là câu chuyện đời sống người dân thay đổi ra sao khi hạ tầng đi trước một bước.
Định hình không gian sống và dịch chuyển kinh tế
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, các dự án giao thông quy mô lớn như đường vành đai, cao tốc hay metro đã mở ra không gian phát triển mới cho khu vực vùng ven. Đây chính là nền tảng để hình thành các đô thị vệ tinh, kéo theo sự gia tăng giá trị đất đai cũng như thu hút dòng vốn đầu tư.
Thực tế cho thấy, tại những khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ, giá bất động sản không chỉ tăng mà còn duy trì đà tăng ổn định, phổ biến ở mức 5-8%/năm trong giai đoạn gần đây.
Ở góc nhìn quy hoạch, PGS.TS.KTS Trần Minh Tùng, Trưởng bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh một thay đổi mang tính bản chất: giá trị bất động sản không còn được đo bằng khoảng cách địa lý, mà bằng thời gian di chuyển. Khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách được "co lại", từ đó làm gia tăng sức hấp dẫn của các khu vực từng bị xem là xa trung tâm.
Hệ quả là một làn sóng dịch chuyển kép đang diễn ra: dòng người dân rời khỏi khu vực nội đô chật chội để tìm kiếm không gian sống rộng hơn, trong khi dòng tiền đầu tư cũng chuyển hướng mạnh mẽ về vùng ven. Các khu vực từng trầm lắng nhanh chóng trở thành điểm nóng phát triển, không chỉ về nhà ở mà còn cả thương mại, dịch vụ.
Tuy nhiên, tác động của hạ tầng không dừng lại ở câu chuyện giá đất. Nó còn là "cú hích" làm thay đổi toàn diện cách con người sống, làm việc và lựa chọn nơi an cư.
Cơ hội và áp lực chi phí
Ở khía cạnh tích cực, hạ tầng phát triển giúp hình thành các "cực tăng trưởng mới", nơi doanh nghiệp dịch chuyển về, tạo ra việc làm tại chỗ và mở rộng cơ hội sinh kế cho người dân. Nhờ kết nối thuận tiện, người lao động không còn phụ thuộc hoàn toàn vào khu vực trung tâm mà có thể làm việc và sinh sống ngay tại địa phương.
Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp người dân vùng ven được hưởng lợi rõ rệt. Anh Nguyễn Lê Hiếu - một tiểu thương tại khu vực ven Hà Nội cho biết, trước đây, anh buôn bán gặp nhiều khó khăn do vị trí xa trung tâm, lượng khách ít. Nhưng khi tuyến đường lớn được mở, lưu lượng người qua lại tăng mạnh, kéo theo doanh thu cải thiện đáng kể, đồng thời giá thuê mặt bằng cũng tăng lên.
"Trước đây, đi làm mất hơn một tiếng, giờ chỉ còn khoảng 30-40 phút, cuộc sống dễ thở hơn nhiều", anh nói.
Anh Trần Duy với 10 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản vùng ven cho rằng, bức tranh không hoàn toàn tích cực. Song song với cơ hội là áp lực chi phí sống gia tăng nhanh chóng. Giá đất tăng kéo theo giá thuê nhà, dịch vụ và sinh hoạt phí leo thang, khiến một bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp rơi vào thế bất lợi.
Một công nhân thuê trọ ở khu vực ven đô cho biết, tiền thuê phòng đã tăng gần gấp đôi chỉ sau vài năm có đường mới, trong khi thu nhập không tăng tương ứng, buộc gia đình phải chuyển ra xa hơn để tiết kiệm chi phí.
Không chỉ người lao động, các hộ kinh doanh nhỏ lẻ cũng chịu sức ép. Khi giá mặt bằng tăng nhanh, nhiều cửa hàng truyền thống phải đóng cửa hoặc nhường chỗ cho các mô hình kinh doanh có tiềm lực tài chính lớn hơn. Một chủ quán ăn lâu năm chia sẻ: "Khách đông hơn thật, nhưng tiền thuê tăng quá cao, làm mãi cũng chỉ đủ trả chi phí".
Một vấn đề khác là sự thiếu đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và hệ sinh thái sống. Nếu chỉ có đường sá mà thiếu việc làm, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu, quá trình giãn dân sẽ khó bền vững. Nhiều gia đình chuyển về vùng ven nhưng vẫn phải đưa con vào nội đô học hoặc quay lại trung tâm làm việc, dẫn đến chi phí đi lại và thời gian phát sinh thêm.