Sau giai đoạn tăng nóng theo tâm lý đám đông, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới khi dòng tiền dần dịch chuyển theo hạ tầng, quy hoạch và giá trị khai thác thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Dòng tiền chạy theo metro, vành đai và đại đô thị
Từ Hà Nội đến TP.HCM, những khu vực hưởng lợi từ metro, vành đai, cao tốc hay đại đô thị vệ tinh đang nổi lên như các "tọa độ hút tiền" mới của thị trường.
Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường hiện không còn là cuộc chơi của tâm lý FOMO, mà đang bước sang giai đoạn "chọn lọc tự nhiên", nơi hạ tầng trở thành yếu tố dẫn dắt giá trị và thanh khoản của bất động sản.
Xu hướng ở thực và đầu tư bắt đầu dịch chuyển theo hạ tầng, quy hoạch và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực.
Anh Nguyễn Hoàng Minh (35 tuổi, nhân viên công nghệ, đang sinh sống tại quận Cầu Giấy) cho biết, trước đây gia đình anh chỉ tìm nhà trong khu vực nội thành vì lo ngại việc di chuyển mất thời gian.
Tuy nhiên, khi các tuyến đường vành đai, đường sắt đô thị cùng các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ, anh bắt đầu cân nhắc chuyển về khu vực Đông Anh hoặc Hoài Đức.
"Giá nhà trong trung tâm đã vượt quá khả năng tài chính của gia đình trẻ như chúng tôi. Nếu ở vùng ven nhưng chỉ mất 25 - 30 phút để vào trung tâm bằng metro hoặc các tuyến kết nối nhanh thì đó là lựa chọn hợp lý hơn, vừa có không gian sống tốt hơn, vừa giảm áp lực tài chính", anh Minh chia sẻ.
Ở góc độ đầu tư cá nhân, ông Phạm Đức Long, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho rằng, tâm lý "giữ đất chờ tăng giá" đang dần nhường chỗ cho tư duy đầu tư theo quy hoạch và hạ tầng thực.
"Bây giờ người mua rất thực tế, họ không còn chạy theo những khu vực chỉ có thông tin quy hoạch trên giấy, mà quan tâm tuyến metro đi đến đâu, đường vành đai triển khai tới đâu, dân cư về ở thực hay chưa. TOD đang thay đổi cách người dân chọn nơi an cư lẫn đầu tư", ông Long nhận định.
Theo bà Cao Thị Thanh Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, mặt bằng giá cao tại khu vực trung tâm đang khiến nhu cầu dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh, đặc biệt là những nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng liên vùng.
Xu hướng này đang thể hiện rõ tại Hà Nội. Các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh hay Thường Tín liên tục trở thành tâm điểm nhờ hưởng lợi từ vành đai 4, các tuyến kết nối liên vùng và sự xuất hiện của các đại dự án đô thị quy mô lớn.
Đáng chú ý, khu vực phía Nam Hà Nội đang nhận nhiều sự quan tâm khi gắn với quy hoạch tổ hợp đô thị thể thao Olympic quy mô lớn của Vingroup tại Thường Tín. Sự xuất hiện của các đại đô thị không chỉ tạo hiệu ứng tái định giá khu vực mà còn kéo theo dòng vốn đầu tư, dân cư và hệ sinh thái dịch vụ dịch chuyển về vùng ven.
Tại TP.HCM, xu hướng tương tự cũng diễn ra khi giá bất động sản khu trung tâm liên tục neo cao. Dòng tiền đang dần dịch chuyển sang Long An, Bình Dương và Đồng Nai - những địa phương hưởng lợi lớn từ vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay Long Thành và hệ thống hạ tầng kết nối vùng.
Theo bà Cao Thị Thanh Hằng, người mua hiện không còn đặt nặng yếu tố "lõi trung tâm" như trước, mà bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng đô thị và tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân thực.
Thị trường bước vào thời kỳ "chọn lọc tự nhiên"
Không chỉ dòng tiền dịch chuyển, thị trường bất động sản cũng đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh sau thời kỳ tăng nóng diện rộng.
Theo ông Tyler Nguyễn Mạnh Dũng, Giám đốc Cấp cao Nghiên cứu chiến lược thị trường tại HSC, nguồn cung mở bán mới trong quý I/2026 giảm mạnh so với cuối năm trước, trong khi áp lực vốn, lãi suất và thanh khoản vẫn phủ bóng lên thị trường. Điều này khiến tiến trình phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc và nhóm doanh nghiệp.
Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, buộc doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển, tái cơ cấu nguồn vốn và nâng cao tính minh bạch.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định xu hướng đầu cơ ngắn hạn đang suy giảm rõ rệt. Thay vào đó, thị trường bắt đầu ưu tiên nhu cầu ở thực, đầu tư dài hạn và những dự án có nền tảng hạ tầng, pháp lý rõ ràng.
Các chuyên gia cho rằng, bất động sản hiện không còn là cuộc chơi "mua gì cũng tăng", mà đang bước sang giai đoạn "chọn lọc tự nhiên". Những khu vực có hạ tầng thật, khả năng kết nối tốt và tốc độ đô thị hóa cao sẽ tiếp tục hút dòng tiền và thanh khoản.
Ngược lại, các khu vực tăng giá chủ yếu nhờ đầu cơ hoặc thiếu động lực dân cư sẽ ngày càng đối mặt áp lực phân hóa mạnh hơn trong chu kỳ mới của thị trường.