Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang triển khai hàng loạt cơ chế, chính sách mới nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, nâng cao tính minh bạch của thị trường. Đồng thời, thúc đẩy phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Hoàn thiện thể chế, tăng minh bạch cho thị trường bất động sản

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), trong những năm qua, đặc biệt là năm 2025, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đóng vai trò cầu nối hiệu quả giữa cộng đồng doanh nghiệp với các bộ, ngành và cơ quan quản lý.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá cao vai trò của VNREA trong việc tham gia xây dựng cơ chế chính sách, cũng như thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Những kinh nghiệm thực tiễn từ hoạt động của doanh nghiệp đã giúp các cơ quan quản lý có thêm dữ liệu và góc nhìn để hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, các hội nghị, hội thảo chuyên đề do Hiệp hội cùng các đơn vị thành viên tổ chức cũng góp phần quan trọng trong việc lan tỏa thông tin chính sách, kết nối cộng đồng doanh nghiệp trong nước với các tổ chức quốc tế.

Qua đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã có cơ hội tìm hiểu sâu hơn về thị trường bất động sản Việt Nam, mở ra tiềm năng hợp tác và thu hút nguồn vốn đầu tư mới.

Một điểm đáng chú ý được bà Hằng nhấn mạnh là việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo bà, Chính phủ đã ban hành nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống dữ liệu này, trong đó có quy định về mã định danh cho thị trường bất động sản.

"Việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu sẽ tạo ra nền tảng quản lý đồng bộ từ đất đai, dự án đến giao dịch trên thị trường. Khi hệ thống này được vận hành đầy đủ, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, giúp cơ quan quản lý theo dõi và kiểm soát hiệu quả hơn các hoạt động đầu tư, kinh doanh", bà Hằng cho biết.

Bên cạnh việc xây dựng hệ thống dữ liệu, bà Hoàng Thu Hằng cho biết, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là các nghị quyết và nghị định liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. "Việc phát triển nhà ở xã hội đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm, bởi đây là giải pháp quan trọng nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp," bà Hằng nhấn mạnh.

Theo thống kê, trong năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 103.133 căn nhà ở xã hội, đạt 103% kế hoạch đề ra. Bước sang năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu tiếp tục hoàn thành hơn 158.000 căn, góp phần hiện thực hóa Đề án phát triển một triệu căn nhà ở xã hội.

Nếu đạt được mục tiêu này, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ được cải thiện đáng kể, qua đó giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn và từng bước giảm áp lực giá nhà.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành nhiều chính sách nhằm xử lý các vướng mắc liên quan đến đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất. Một trong những giải pháp đáng chú ý là quy định tăng mức đặt cọc trong đấu giá đất lên tối đa 50% giá khởi điểm và áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá trong vòng 5 năm đối với các trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

Theo bà Hằng, những quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất và tạo ra giá ảo trên thị trường - vấn đề từng gây nhiều hệ lụy trong thời gian qua.

Ngoài ra, các nghị định sửa đổi liên quan đến đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng đã được ban hành, trong đó cắt giảm nhiều thủ tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp.

"Các chính sách mới không chỉ nâng cao tính minh bạch của thị trường mà còn kiểm soát chặt chẽ hoạt động huy động vốn, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án," bà Hằng cho biết.

Nhiều chuyển biến chính sách, mở ra cơ hội cho thị trường

Phát biểu tại hội nghị, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2026 được xem là giai đoạn có nhiều chuyển biến lớn khi đất nước hướng tới mục tiêu phát triển trong kỷ nguyên mới.

Toàn cảnh Hội nghị Ban chấp hành ban Thường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Theo ông Khôi, thời gian qua, Bộ Chính trị đã ban hành nhiều nghị quyết quan trọng liên quan đến khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế tư nhân. Các nghị quyết này đặt nền tảng cho việc giải phóng nguồn lực xã hội, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo động lực cho nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản.

Cùng với đó, các bộ, ngành đang tích cực cụ thể hóa các chủ trương lớn thông qua việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thời gian qua cũng tham gia tích cực vào quá trình góp ý chính sách. Ban pháp chế của Hiệp hội cùng nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đã đóng góp ý kiến cho các dự thảo luật và nghị định liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Trên cơ sở đó, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quan trọng như các nghị quyết thí điểm về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và những cơ chế đặc thù nhằm thúc đẩy thị trường.

Lãnh đạo Hiệp hội cho biết, từ năm 2023 đến nay, vai trò phản biện và tham vấn chính sách của Hiệp hội ngày càng được các cơ quan quản lý Nhà nước coi trọng. Đại diện Hiệp hội thường xuyên tham gia các cuộc họp với Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, các ủy ban của Quốc hội cũng như nhiều cuộc làm việc của Chính phủ liên quan đến thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, công tác nghiên cứu và truyền thông cũng được đẩy mạnh. Trong năm qua, Hiệp hội đã tổ chức khoảng 50 hội nghị, hội thảo chuyên đề nhằm đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Về tổng quan thị trường, theo báo cáo, năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung khi hàng trăm dự án được mở bán trên cả nước, bao gồm nhiều dự án quy mô lớn mới được phê duyệt cùng các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.

Tổng nguồn cung chào bán trong năm đạt hơn 150.000 sản phẩm, tăng hơn 80% so với năm 2024. Trong đó có gần 130.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.

Cơ cấu nguồn cung cũng có sự phân bổ khá cân bằng giữa các phân khúc. Sản phẩm thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần năm trước. Trong khi đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm khoảng 62% nguồn cung với hơn 80.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Điều này phản ánh xu hướng gia tăng của phân khúc trung – cao cấp trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế.

Về nhu cầu, thị trường vẫn ghi nhận nhu cầu ở thực ở mức cao, tuy nhiên khả năng chi trả của người dân bị hạn chế do giá nhà tăng nhanh so với thu nhập. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn khiến nhiều người trẻ gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.

Trong khi đó, dòng tiền đầu tư vẫn đóng vai trò quan trọng đối với thị trường. Mặt bằng lãi suất thấp trong phần lớn thời gian của năm 2025, cùng với việc hạ tầng giao thông được thúc đẩy và khung pháp lý dần hoàn thiện đã góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Theo thống kê, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới trong năm 2025 đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất, với hơn 65%.

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động bắt đầu tăng trở lại, nhu cầu đầu tư đã có dấu hiệu chững lại cục bộ tại một số khu vực tăng giá nóng. Dù vậy, các chuyên gia nhận định xu hướng đầu tư dài hạn vẫn chưa suy giảm.

Thị trường cũng đang xuất hiện sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người bán và hành vi của người mua. Người bán thường có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, trong khi người mua lại thận trọng hơn và có xu hướng quan sát, chọn lọc kỹ trước khi xuống tiền.

Các dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Ngược lại, những dự án định giá quá cao hoặc chiến lược phát triển chưa phù hợp đang gặp khó khăn về thanh khoản.