HoREA kiến nghị luật hóa cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất đưa Nghị quyết 171/2024/QH15 vào Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn lực đất đai và thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp, giải trình về sự cần thiết “luật hóa” Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ vướng mắc kéo dài

Trong văn bản số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11/2026, HoREA cho biết, tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã đề xuất hai phương án về sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

HoREA đề xuất lựa chọn phương án 1, đồng thời kiến nghị luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 để tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại, giảm thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, việc luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 có cơ sở chính trị từ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Trong đó, Nghị quyết 18-NQ/TW đã chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng chủ trương này chưa được kế thừa đầy đủ trong Luật Đất đai 2024. Các quy định hiện hành chủ yếu cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, chưa tạo điều kiện đầy đủ đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất khác không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Các phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho đầu tư, kinh doanh và phòng, chống lãng phí, tiêu cực, lợi ích nhóm.

HoREA nhận định, việc luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 sẽ góp phần thể chế hóa các chủ trương này, đồng thời tạo cơ sở pháp lý ổn định, minh bạch hơn cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại.

Về căn cứ pháp luật, HoREA cho rằng cơ chế doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh đã được quy định qua các Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013.

Theo Hiệp hội, những quy định trước đây cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng các loại đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đã được thực thi ổn định trong nhiều năm. Vì vậy, cần tiếp tục kế thừa cơ chế này, đồng thời bảo đảm kiểm soát chặt chẽ đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất và các điều kiện pháp lý liên quan.

HoREA dẫn Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Trong đó, 742 khu đất được chấp thuận thực hiện dự án, với tổng diện tích 5.686 ha, tương đương khoảng 30% số hồ sơ đăng ký.

Các khu đất được chấp thuận gồm 265 dự án do nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 470 dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Riêng TP.HCM có 974 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm, trong đó 361 khu đất với tổng diện tích 2.284,52 ha đã được HĐND Thành phố chấp thuận. Có 83 dự án thực hiện theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

HoREA cho rằng kết quả triển khai bước đầu cho thấy Nghị quyết 171/2024/QH15 đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều hạn chế. Theo Hiệp hội, doanh nghiệp phải đăng ký dự án, gửi hồ sơ đến Sở Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, sau đó được các thành viên Tổ công tác 1338 đồng thuận bằng văn bản trước khi trình UBND thành phố và HĐND thành phố xem xét danh mục khu đất thí điểm (UBND TP.HCM đã thành lập "Tổ công tác rà soát, đánh giá các điều kiện, tiêu chí các khu đất để thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất" - Tổ công tác 1338).

Việc danh mục chỉ được trình HĐND Thành phố theo từng đợt khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, chưa đáp ứng kịp yêu cầu triển khai dự án. Trong khi thời gian thí điểm chỉ kéo dài 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến ngày 1/4/2030, việc xử lý hồ sơ chậm có thể khiến nhiều dự án không kịp hưởng cơ chế này.

HoREA cũng cho biết, TP.HCM có 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400 ha chưa đáp ứng yêu cầu đưa vào danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm, do vướng quy hoạch, hồ sơ pháp lý đất đai, nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính.

Cần luật hóa ngay trong lần sửa đổi Luật Đất đai

Theo HoREA, Nghị quyết 171/2024/QH15 đã góp phần lấp khoảng trống pháp luật phát sinh từ những bất cập giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024, đặc biệt là các quy định về điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội cho rằng nếu chỉ cho phép doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thì nhà đầu tư khó tạo lập đủ quỹ đất, nhất là các dự án quy mô lớn. Thực tế nhiều khu đất đô thị có cả đất ở, đất nông nghiệp xen cài hoặc các loại đất khác, khiến việc tích tụ, hình thành quỹ đất phát triển dự án gặp khó khăn.

Từ đó, HoREA nhận định cơ chế thí điểm đã chứng minh tính phù hợp với thực tiễn, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, tăng nguồn thu ngân sách và bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại.

Hiệp hội cho rằng thời điểm hiện nay phù hợp để luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15, khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xây dựng và đã đề xuất luật hóa một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

HoREA cũng lưu ý, nếu chờ đến khi sơ kết vào năm 2028 hoặc tổng kết năm 2030 mới xem xét luật hóa, việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ phải thực hiện thêm một lần nữa, không phù hợp với yêu cầu xây dựng hệ thống pháp luật ổn định, đồng bộ và lâu dài.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đề xuất, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng đối với các trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời cho phép nhà đầu tư lựa chọn nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với một số dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không đề xuất Nhà nước thu hồi.

HoREA kỳ vọng việc luật hóa cơ chế này sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giảm chi phí đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, bền vững.