Lãi suất cho vay neo cao khiến tâm lý người mua nhà thận trọng hơn, tác động đến khả năng hấp thụ và thanh khoản của thị trường bất động sản. Các chuyên gia kỳ vọng trong thời gian tới, lãi suất sẽ từng bước hạ nhiệt để người mua nhà dễ tiếp cận hơn.
Tâm lý quan sát và trì hoãn
Trong báo cáo mới được công bố, Chứng khoán MBS cho biết, mặt bằng lãi suất huy động 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, qua đó đẩy lãi vay tại phần lớn ngân hàng lên trên 10%. Điều này tiếp tục khiến nhà đầu tư duy trì xu hướng thận trọng hơn với bất động sản.
Chi phí vốn tăng tạo thêm áp lực cho cả người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản (Ảnh minh họa).
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đánh giá, lãi suất cao cùng hạn mức tín dụng hạn chế đã tác động đáng kể đến quyết định mua, khiến tâm lý quan sát và trì hoãn gia tăng.
Với người mua, áp lực trả nợ sau giai đoạn ưu đãi khiến việc dùng đòn bẩy, nhất là các khoản vay dài hạn, được cân nhắc kỹ hơn. Thanh khoản ở một số phân khúc vì thế chững lại. Với chủ đầu tư, chi phí tài chính tăng cũng làm biên lợi nhuận thu hẹp và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Trong quý III/2026, lãi suất cố định 12 tháng đầu của các khoản vay mua bất động sản phổ biến ở mức 8,5-11,5%/năm. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi đã lên mức 13-15%/năm. So với hai quý đầu năm, mặt bằng thả nổi đã nhích thêm một bậc, khi quý I và quý II/2026 dao động 12-14%.
Lãi suất đã trực tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản bất động sản. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2026, việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người mua nhà còn khó khăn, chi phí vốn tăng làm ảnh hưởng đến sức mua, khả năng hấp thụ và thanh khoản của thị trường.
Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án trong quý III/2026 khoảng 51.950 căn, nền, cao hơn so với quý trước. Cả nước vẫn còn khoảng 5.012 dự án gặp khó khăn, vướng mắc cần xử lý.
Thị trường phụ thuộc diễn biến lãi suất
Sức mua được nhận định sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi vay trong những tháng cuối năm. DXS-FERI ước tính, với lãi suất vay mua nhà quanh 10-12% mỗi năm, tỷ lệ hấp thụ thị trường nhà ở có thể chỉ đạt khoảng 40%, nếu lãi suất thả nổi lên 13-15%, mức hấp thụ có thể xuống dưới 20%.
Lãi suất cho vay tăng khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn khi xuống tiền (Ảnh minh họa)
Anh Lưu Văn Anh (hiện đang sinh sống tại tòa S1, chung cư Goldmark City, đường Hồ Tùng Mậu, phường Phú Diễn, Hà Nội) cho biết, thời gian qua, do lãi suất tăng nên anh đang tạm dừng mua để đầu tư, chỉ duy trì công việc kết nối phân phối các căn hộ thứ cấp giữa các chủ nhà và người có nhu cầu.
Theo chia sẻ của anh, những tháng gần đây, giá nhiều căn hộ thứ cấp đã bắt đầu hạ, một số căn chủ nhà cần tiền gấp, áp lực tài chính nên xuống giá khá tốt. Tuy nhiên, khi tính đến phương án mua để đầu tư, anh tiếp tục cân nhắc vì diễn biến lãi suất khá cao.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường nhà ở Hà Nội trải qua một chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục.
Dù nguồn cung năm 2026 dồi dào hơn song thanh khoản lại phân hóa sâu. Những sản phẩm đầy đủ pháp lý, có lợi thế vị trí, đáp ứng nhu cầu thực hoặc có chính sách bán hàng cạnh tranh mới duy trì được lượng bán tốt.
Đáng chú ý, áp lực lãi suất đã và đang đóng vai trò như một "bộ lọc tự nhiên", đẩy nhanh quá trình phân hóa giữa chủ đầu tư có năng lực và các chủ đầu tư hạn chế linh hoạt về tài chính.
Theo bà An, với quý cuối cùng của năm 2026, diễn biến lãi suất và quyết định ra hàng của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai biến số chính quyết định động lực thị trường.
Kỳ vọng lãi vay hạ nhiệt
Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu vay vốn để phát triển dự án của các chủ đầu tư rất lớn, trong khi việc tiếp cận không dễ dàng.
"Tác động của lãi suất ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và người mua nhà. Với người mua, tác động của lãi suất thể hiện rõ nhất ở phân khúc bất động sản nhà ở", bà Vân nói.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bên cạnh quỹ đất và pháp lý, vốn là một trong những yếu tố then chốt đối với doanh nghiệp bất động sản. Mỗi phần trăm tăng của chi phí lãi vay đều tác động đáng kể đến tổng chi phí, đặc biệt là chi phí bán hàng.
Với những dự án có tổng mức đầu tư 1.000-2.000 tỷ đồng, chi phí vốn hiện ở mức trung bình 12-14%/năm tạo áp lực rất lớn so với mức 8-10% trước đây.
Ông Chung nhận định trong thời gian tới, lãi suất cho vay nhiều khả năng chỉ điều chỉnh nhẹ. Điều này đồng nghĩa khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp vẫn có thể kéo dài. Tuy nhiên, với các chỉ đạo điều hành hiện nay, ông Chung kỳ vọng chi phí lãi vay sẽ từng bước hạ nhiệt.
Tại một hội thảo về bất động sản vừa được tổ chức ở Hà Nội mới đây, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, với người mua nhà, lãi suất tăng đồng nghĩa số tiền phải trả cho khoản vay lớn hơn. Điều này buộc nhiều người phải giảm ngân sách mua nhà, kéo dài thời gian tích lũy hoặc trì hoãn quyết định giao dịch.
Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể chịu hậu quả nghiêm trọng hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ. Lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán bất động sản giảm ngay lập tức, nhưng có thể làm suy yếu thanh khoản, gia tăng áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế.
Nếu tình trạng này kéo dài, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, có khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp sẽ phải đối mặt với sức ép lớn về tài chính, thậm chí buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán.