Lãi suất tăng cao, bí quyết để người vay mua nhà không vỡ trận

Áp lực từ lãi suất thả nổi tăng cao đang khiến nhiều người vay mua nhà rơi vào trạng thái căng thẳng. Khi chi phí trả nợ hàng tháng đội lên nhanh, không ít gia đình buộc phải thắt chặt chi tiêu, tìm mọi cách xoay xở.

Người mua nhà stress trước biến động lãi suất

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, trong nửa đầu năm ngoái, lãi suất ưu đãi phổ biến chỉ 6 - 7,5%/năm cho kỳ cố định 2 - 3 năm. Đến quý III/2025, mức này tăng lên 7 - 8,5%/năm.

Nhiều người vay mua nhà gặp khó khăn trong bối cảnh lãi suất thả nổi tăng cao.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, lãi suất tăng nhanh hơn dự kiến, kỳ cố định 12 tháng lên khoảng 10%/năm, còn 18 tháng có thể lên 13 - 14%/năm. Nhiều ngân hàng đã ngừng các gói ưu đãi kéo dài 24 tháng.

Trước bối cảnh lãi suất tăng cao, nhiều người mua nhà đang rơi vào vòng xoáy áp lực tài chính kéo dài.

Chị Nguyễn Thị Linh Chi (SN 1996), hiện đang là một giáo viên tiểu học tư thục tại Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, hai năm trước, chị và chồng bàn tính mua nhà tại khu vực để thuận tiện cho việc đi làm và sinh sống. Chị Chi vay một tỷ đồng tại một ngân hàng nằm trong nhóm Big4 với lãi suất 6% trong vòng hai năm qua.

Hiện tại, chị Chi cho biết số nợ còn lại là 850 triệu đồng, với tình hình trên, chị Chi tính toán phải 5 - 6 năm nữa mới có thể trả được hết nợ mua nhà. Chị Chi và chồng cũng từng tính đến phương án bán nhà, tuy nhiên lo sợ rằng bán đi sẽ không mua nổi trong bối cảnh giá nhà hiện tại đang ngày càng tăng cao.

Để tránh rơi vào tình trạng mất kiểm soát tài chính, chị Chi đang phải cắt giảm hầu hết các khoản chi không thiết yếu, từ các khoản nhu cầu mua sắm hằng ngày.

Theo các chuyên gia, người vay mua nhà nên giữ nghĩa vụ trả nợ dưới 40 - 50% thu nhập và có quỹ dự phòng 6 - 12 tháng.

Từng trải qua khoảng thời gian stress vì lãi suất vay mua nhà, chị Hà Tú Anh, hiện đang hoạt động trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng chia sẻ, năm 2018, lãi khoản vay ngân hàng mua nhà lên 18%/năm.

Thời điểm đó, chị Anh vay hơn 2 tỷ đồng để mua một căn nhà 2,8 tỷ đồng, cả gốc và lãi tháng trả gần 50 triệu đồng.

Để vượt qua giai đoạn khủng hoảng trả lãi, chị Anh cho biết đã dồn mọi tổng lực để trong 10 tháng trả hết nợ, chấp nhận bị phạt trước hạn. Tham gia một số khóa thiền, chị Anh cho biết rất nhiều người tìm đến vì áp lực tài chính do vay ngân hàng và phải trả lãi hàng tháng.

Vì vậy, khi vay mua nhà, cần nghiên cứu phương án vay thận trọng, chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp với tài sản đang có, đồng thời chuẩn bị sẵn quỹ dự phòng đủ để trả nợ khi lãi suất tăng để có thể giữ được sự chủ động.

Người vay mua nhà cần làm gì để vượt qua áp lực lãi suất?

Theo ghi nhận từ các môi giới bất động sản, làn sóng lãi suất tăng đang tạo ra áp lực rõ rệt đối với người vay mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng mua trong giai đoạn lãi suất thấp trước đó.

Anh Đỗ Văn Hậu, một môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, thời gian gần đây, không ít khách hàng đã tìm đến để hỏi bán lại nhà dù mới mua trong vòng một đến hai năm do áp lực lãi suất.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi, việc chuyển nhượng không dễ dàng và thường phải chấp nhận giảm giá. Sai lầm phổ biến của nhiều người mua nhà là chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu để tính toán, trong khi chưa chuẩn bị cho kịch bản lãi suất thả nổi tăng cao.

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần chuyển từ "tấn công" sang "phòng thủ", ưu tiên quản trị dòng tiền thay vì dùng đòn bẩy cao (Ảnh minh họa).

Trên thị trường hiện nay, một số người vay đang chủ động tái cấu trúc dòng tiền, hoặc làm việc trực tiếp với ngân hàng để đàm phán lại lộ trình trả nợ, chuyển đổi gói vay phù hợp hơn sang ngân hàng khác. Tuy nhiên chuyên gia khuyến cáo, cần nghiên cứu rõ ràng và kỹ lưỡng trước khi thực hiện.

Ông Trương Hoài Nam, nhà sáng lập sàn bất động sản "Tìm nhà cùng Nam" cho biết, thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay bất động sản của nhiều ngân hàng đang neo khá cao so với giai đoạn trước.

Trước khi quyết định đảo nợ sang ngân hàng khác, ông Nam khuyến cáo nên tính kỹ các chi phí phát sinh. Đầu tiên là phí trả nợ trước hạn, thường khoảng 1 - 3% dư nợ, tùy thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng ban đầu.

Bên cạnh đó, việc thu hồi lãi suất ưu đãi cũng là một trong những vấn đề đáng chú ý, ông Nam đưa ra ví dụ, nếu trước đây vay theo gói ưu đãi (ví dụ 5,5%/năm) nhưng lãi suất bình thường là 9%, khi tất toán trước hạn có thể phải bù lại phần chênh lệch ưu đãi đã hưởng là 3,5%/năm.

Ngoài ra, người đảo nợ có thể mất thêm chi phí dịch vụ đảo nợ nếu có, tùy ngân hàng hỗ trợ hoặc khách hàng phải tự xử lý tất toán khoản vay.

Một chi phí khác là chi phí xóa giao dịch bảo đảm hợp đồng cũ, công chứng hợp đồng thế chấp mới và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng mới. Cuối cùng là một số chi phí khác như phí thẩm định bên ngân hàng mới, bảo hiểm khoản vay, dịch vụ…

Khi cộng tất cả các chi phí này lại, ông Nam cho rằng nhiều trường hợp đảo nợ không hẳn đã tiết kiệm hơn giữ nguyên khoản vay cũ.

Ở góc độ quản lý tài sản, ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối phân tích Chứng khoán SHS nhấn mạnh trọng tâm không phải là dự báo lãi suất mà là cấu trúc khoản vay phù hợp và duy trì kỷ luật dòng tiền.

Với người có thu nhập ổn định nhưng không dư dả, theo ông Hạnh, nên ưu tiên gói cố định dài 12 - 36 tháng, chấp nhận lãi cố định cao hơn để khóa rủi ro ngắn hạn. Ngược lại, nếu có khả năng trả trước mạnh trong 12 - 24 tháng, có thể chọn gói cố định ngắn, tuy nhiên cần "stress-test" kịch bản lãi thả nổi 12 - 15%.

Bên cạnh đó, kéo dài kỳ hạn vay 20 - 25 năm sẽ giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng, sau đó có thể tái cấp vốn hoặc trả trước khi lãi hạ, nhưng phải đọc kỹ phí phạt trả trước hạn. Chiến lược hợp lý trong môi trường biến động là cố định lãi ngắn hạn, tích lũy để giảm dư nợ gốc, đồng thời duy trì lịch sử tín dụng tốt, hồ sơ thu nhập minh bạch.

Tiến sĩ Nguyễn Tuấn Anh, giảng viên Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư cần chuyển từ "tấn công" sang "phòng thủ", ưu tiên quản trị dòng tiền thay vì dùng đòn bẩy cao.

Người vay nên giữ nghĩa vụ trả nợ dưới 40 - 50% thu nhập và có quỹ dự phòng 6 - 12 tháng, đồng thời hạn chế tài sản đầu cơ, ưu tiên tài sản có dòng tiền từ cho thuê.