Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại trong khi giá bất động sản vẫn neo ở mức cao đang khiến người mua phải tính toán lại bài toán tài chính. Thay vì vay tối đa với kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng, xu hướng thận trọng hơn đang hình thành.
Lãi suất tăng, người mua nhà thay đổi cách xuống tiền
Lãi suất thường được xem là một trong những biến số quan trọng tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở. Chi phí vốn thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng vay, sức mua cũng như quyết định xuống tiền của người dân.
Xu hướng của người mua thận trọng và hình thành bằng việc tăng vốn tự có, giảm tỷ lệ vay và đặt khả năng trả nợ dài hạn lên trước quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, diễn biến thị trường trong khoảng 5 năm qua cho thấy, mối quan hệ giữa lãi suất và giá chung cư không đơn giản theo hướng lãi suất tăng thì giá nhà giảm, còn lãi suất giảm thì giá tăng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, mức độ tác động của lãi suất đến thị trường phụ thuộc rất lớn vào yếu tố cung - cầu tại từng thời điểm.
Trong giai đoạn 2022 - 2023, dù lãi suất cho vay tăng lên tới 14,1%, nguồn cung chung cư khan hiếm khiến giá nhà vẫn duy trì xu hướng đi lên. Điều này cho thấy lãi suất có thể tạo áp lực lên sức mua, nhưng chưa đủ để kéo giá xuống nếu thị trường vẫn thiếu nguồn cung.
Ngược lại, khi lãi suất giảm, chi phí vay thấp hơn giúp cải thiện khả năng chi trả và kích thích nhu cầu mua nhà.
Nếu nguồn cung không theo kịp, giá bất động sản lại có thêm dư địa tăng. Đây cũng là xu hướng thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024 - 2025, khi giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh.
Bước sang năm 2026, tác động của lãi suất bắt đầu thể hiện rõ hơn, đặc biệt tại Hà Nội. Sau một thời gian dài giá căn hộ tăng mạnh, mặt bằng giá cao khiến người mua trở nên nhạy cảm hơn với chi phí vốn.
Khi lãi suất tăng trở lại, nhiều dự án tại Hà Nội đã ghi nhận sự điều chỉnh đáng kể, trong khi thị trường TP.HCM cũ có mức điều chỉnh nhẹ hơn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, tác động của lãi suất chủ yếu mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, giá nhà vẫn được quyết định bởi những yếu tố nền tảng như cung - cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản.
Vì vậy, khi lãi suất tăng, thị trường có thể tạo ra những cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán. Với người mua để ở có năng lực tài chính phù hợp, việc chờ đợi lãi suất xuống mức thấp nhất chưa chắc là lựa chọn tối ưu.
Tuy nhiên, một thay đổi đáng chú ý là người mua nhà đang ngày càng thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay mua bất động sản khi lãi suất dưới 9%/năm.
Trong đó, 43% cho rằng mức lãi suất phù hợp nhất là 5 - 7%/năm, khoảng 38% chấp nhận mức 7 - 9%/năm.
Chỉ khoảng 19% cho biết có thể "gồng" với lãi suất 9 - 11%/năm, trong khi toàn bộ người tham gia khảo sát cho biết sẽ dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay từ 11%/năm trở lên.
Điều này cho thấy, vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở câu chuyện "có vay hay không", mà là người mua đang phải tính toán kỹ hơn vay bao nhiêu và khả năng trả nợ sẽ thay đổi ra sao khi hết thời gian ưu đãi.
Người mua cần lãi suất ổn định hơn là một mức ưu đãi ngắn hạn
Ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Vako Invest cho biết, ở giai đoạn hiện nay, lãi suất không chỉ đơn thuần là chi phí vốn mà còn trở thành thước đo niềm tin của người mua.
Người tiêu dùng không nhất thiết phải chờ đợi một mức lãi suất thấp kỷ lục. Điều quan trọng hơn là một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để họ có thể chủ động cân đối tài chính trong dài hạn.
Nhận định này cũng tương đồng với đánh giá của Viện nghiên cứu kinh tế, tài chính, bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI). Theo đơn vị này, để sức cầu thị trường phục hồi rõ nét, lãi suất vay mua nhà cần duy trì ở mức ưu đãi khoảng 6 - 8%/năm, trong khi lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi không nên vượt quá 11%/năm.
Thực tế, áp lực lớn nhất đối với người mua không chỉ đến từ mức lãi suất ban đầu mà nằm ở khả năng dự báo nghĩa vụ trả nợ trong những năm tiếp theo. Một khoản vay có lãi suất ưu đãi hấp dẫn trong 6 hoặc 12 tháng đầu có thể trở thành gánh nặng nếu lãi suất sau ưu đãi tăng mạnh trong khi thu nhập của người vay không tăng tương ứng.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Hoàng Dũng, nhà đầu tư bất động sản vùng ven khu vực Hà Nội cho rằng câu chuyện tiếp cận vốn của thị trường bất động sản cần được đặt trong tổng thể bài toán sức khỏe tài chính và khả năng chi trả của người mua. Giá nhà tăng cao trong khi thu nhập chưa cải thiện tương xứng sẽ khiến dư địa sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng thu hẹp.
Vì vậy, thị trường cần phát triển những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng thanh toán thực tế của người dân.
Với người mua nhà, giai đoạn hiện nay đòi hỏi một chiến lược khác so với những chu kỳ tăng trưởng nóng trước đây. Thay vì cố gắng vay tối đa để nhanh chóng sở hữu tài sản, người mua cần ưu tiên tỷ lệ vốn tự có, đánh giá khả năng trả nợ trong những kịch bản lãi suất cao hơn và chuẩn bị một khoản dự phòng tài chính đủ lớn.
Với doanh nghiệp bất động sản, bài toán cũng không còn đơn thuần là đưa ra những chương trình ưu đãi lãi suất trong thời gian ngắn. Khi khách hàng ngày càng quan tâm đến dòng tiền dài hạn, doanh nghiệp cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, hỗ trợ người mua vượt qua giai đoạn chi phí vốn cao và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực.
Lãi suất vì thế không phải là yếu tố duy nhất quyết định giá bất động sản. Nhưng trong bối cảnh giá nhà đã ở mức cao, chi phí vốn đang trở thành "bộ lọc" quan trọng đối với cả người mua lẫn nhà đầu tư.
Thị trường có thể không còn phù hợp với chiến lược vay nhiều và kỳ vọng tài sản tăng giá nhanh để bù đắp chi phí vốn. Thay vào đó, quyết định mua nhà cần dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực, năng lực tài chính và khả năng duy trì dòng tiền trong dài hạn.
Khi người mua thay đổi "chiến thuật" sử dụng vốn, thị trường bất động sản cũng sẽ đứng trước một giai đoạn sàng lọc mới, nơi những sản phẩm có giá trị thực và phù hợp với khả năng chi trả sẽ có nhiều cơ hội hơn.