Lợi suất cho thuê giảm, nhà đầu tư căn hộ chung cư phải tính lại dòng tiền
Khi giá thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí tài chính, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải tính lại bài toán dòng tiền, thậm chí chấp nhận giảm giá thuê hoặc bán tài sản.
Lợi suất giảm, giá thuê chịu sức ép
Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn ở cả phân khúc mua bán và cho thuê. Sau thời kỳ giá nhà tăng nhanh, khoảng cách giữa giá trị căn hộ và khả năng tạo dòng tiền từ việc cho thuê ngày càng lớn, khiến bài toán đầu tư không còn đơn giản là mua tài sản rồi chờ tăng giá.
Anh Hoàng Hà, 38 tuổi, hiện đang là kế toán tại một công ty bất động sản khu vực phường Cầu Giấy. Giữa năm 2025, anh mua hai căn studio tại một khu chung cư đã bàn giao nhiều năm, kỳ vọng loại căn hộ này phù hợp với nhóm khách thuê kinh doanh homestay, spa hoặc thuê ngắn hạn.
Lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội giảm đáng kể so với vài năm trước, trong khi chi phí vốn vẫn ở mức cao.
Sau khi khách thuê ngắn hạn rời đi, anh Hà phải chuyển sang tìm khách thuê dài hạn và chấp nhận mức giá khoảng 5,5 triệu đồng/căn/tháng.
Trong khi đó, khoản vay ngân hàng của anh vẫn còn hơn 2 tỷ đồng, mỗi tháng phải bù khoảng 15 - 16 triệu đồng lãi suất.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện khoảng 3%, trong khi đầu năm 2023 từng ở mức 4,9 - 5%. Cùng thời gian, giá rao cho thuê tại một số khu vực đã điều chỉnh đáng kể. Trong quý III/2026, The Sakura - Vinhomes Smart City giảm khoảng 14% so với cuối năm trước, The Matrix One giảm 13%, Mỹ Đình Pearl giảm 11,6% và Imperia Smart City giảm 8,3%.
Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư căn hộ đang đối mặt với một nghịch lý: Giá trị tài sản vẫn ở mức cao nhưng khả năng tạo thu nhập từ tài sản lại không tăng tương ứng. Khi giá mua tăng nhanh hơn giá thuê, tỷ suất sinh lời tự nhiên bị thu hẹp.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cao ốc Quốc tế Hồ Tây cho rằng, tình trạng giảm giá thuê hiện diễn ra cục bộ tại một số dự án, đặc biệt ở các đại đô thị vùng ven, nơi liên tục có nguồn cung mới trong hai năm qua.
Khi các dự án mới bàn giao, số lượng căn hộ đưa vào thị trường cho thuê tăng lên, buộc những căn hộ cũ phải cạnh tranh bằng giá để giữ khách.
Theo ông Thanh, nhóm chịu áp lực rõ nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm, trong khi hiệu suất cho thuê giảm, chi phí nắm giữ tài sản tăng lên đáng kể. Nhà đầu tư vì vậy có thể phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí hạ giá để thoát hàng.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từng nhận định tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện chỉ khoảng 2,3%/năm trong một số phân khúc; với những căn hộ có giá trị 80 - 100 triệu đồng/m2, tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 1 - 2,3%, thấp hơn đáng kể so với chi phí vốn trong nhiều trường hợp.
Nhà đầu tư phải tính lại bài toán dòng tiền
Áp lực với thị trường cho thuê được dự báo chưa kết thúc khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng.
Theo Cushman & Wakefield, trong hai năm tới, nguồn cung chung cư và nhà thấp tầng bàn giao tại Hà Nội có thể đạt hơn 28.000 căn. Khi nhiều dự án bàn giao cùng thời điểm, lượng hàng thứ cấp và căn hộ đưa vào cho thuê sẽ tăng, khiến chủ nhà phải cạnh tranh gay gắt hơn để tìm khách.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng cung - cầu sau thời kỳ tăng trưởng mạnh trong 2024 - 2025.
Theo bà Ngọc, trong giai đoạn mới, thị trường sẽ phát triển theo hướng chọn lọc hơn, khi cả chủ đầu tư và người mua chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cũng cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội có khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới và khoảng 9.700 căn được tiêu thụ. Riêng quý II, lượng tiêu thụ đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% so với cùng kỳ.
Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm khoảng 72%, trong khi nhà ở giá phải chăng gần như vắng bóng.
Điều này tạo ra sự phân hóa đáng chú ý. Ở phía người mua, giá căn hộ cao khiến khả năng chi trả bị hạn chế. Ở phía nhà đầu tư cho thuê, giá mua cao nhưng giá thuê không tăng tương ứng khiến tỷ suất sinh lời suy giảm.
Với nhà đầu tư cá nhân, ông Nguyễn Chí Thanh khuyến nghị cần đánh giá đồng thời kỳ vọng tăng giá, hiệu suất cho thuê, dòng tiền và rủi ro thanh khoản trước khi xuống tiền.
Thay vì chạy theo chiến lược mua nhanh, bán nhanh, nhà đầu tư nên hướng đến trung và dài hạn, ưu tiên những dự án có nhu cầu thuê thực, đồng thời bảo đảm khả năng thanh khoản khi cần bán lại.
Thực tế này cho thấy cuộc chơi căn hộ cho thuê đang thay đổi. Một căn hộ có giá trị cao chưa chắc là tài sản tạo dòng tiền tốt nếu giá thuê không đủ bù chi phí vốn, phí quản lý, khấu hao nội thất, thời gian trống và chi phí môi giới.
Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục tăng, người thuê ngày càng có nhiều lựa chọn, còn lãi suất vay vẫn là biến số lớn, nhà đầu tư sẽ phải chuyển từ tư duy "mua tài sản và chờ tăng giá" sang tính toán chặt chẽ hơn về dòng tiền.