Luật Nhà ở (sửa đổi): Mở hướng phát triển nhà cho thuê, tháo gỡ vướng mắc thị trường

Theo thông tin được Bộ Xây dựng công bố ngày 28/10, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đặt trọng tâm vào phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư và đơn giản hóa thủ tục đầu tư.

Nhà ở cho thuê là trọng tâm của chính sách mới

Ngày 16/10/2026, Chính phủ đã có Tờ trình số 923/TTr-CP báo cáo Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thay thế Luật Nhà ở năm 2023. Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi tổng thể luật xuất phát từ những thay đổi về yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và những vướng mắc phát sinh sau hai năm triển khai luật hiện hành.

Những điều chỉnh của luật được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời huy động hiệu quả hơn nguồn lực từ khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường.

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là bổ sung các quy định riêng về nhà ở cho thuê, bên cạnh nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. 

Đây không chỉ là sự bổ sung về mặt pháp lý mà còn thể hiện định hướng chuyển dịch trong chính sách phát triển nhà ở, từ việc chủ yếu tạo nguồn cung để bán sang chú trọng hơn đến khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân thông qua hình thức thuê dài hạn.

Theo nội dung dự thảo, nhà ở cho thuê được quy định thành một chương riêng, bao gồm nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn nhà nước, nhà ở đầu tư bằng các nguồn vốn khác và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. 

Các quy định bao quát từ quỹ đất, chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi đến giá thuê, quản lý vận hành và nguồn thu, chi phục vụ hoạt động khai thác.

Đáng chú ý, dự thảo định hướng ưu tiên phát triển nhà chung cư cho thuê dài hạn tại khu vực đô thị, các khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và những nơi tập trung đông dân cư. 

Đây là cách tiếp cận nhằm đa dạng hóa lựa chọn chỗ ở, nhất là đối với người lao động, người có thu nhập còn hạn chế hoặc những người chưa có điều kiện mua nhà.

Dự thảo cũng quy định UBND cấp tỉnh quyết định nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại. 

Chủ đầu tư có thể thực hiện thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp khoản tiền tương đương theo quy định.

Cùng với đó, địa phương được giao thẩm quyền quyết định đối tượng ưu tiên thuê nhà, loại hình nhà ở cho thuê, giá thuê đối với nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước và các cơ chế hỗ trợ phát triển dự án phù hợp với điều kiện thực tế.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, dự thảo đặt vấn đề huy động đa dạng nguồn lực, sử dụng hiệu quả nguồn vốn nhà nước để dẫn dắt đầu tư tư nhân, đồng thời hoàn thiện chính sách về đất đai và tài chính cho phát triển nhà ở. 

Định hướng này phù hợp với yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp.

Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả, chính sách ưu đãi cần đi cùng cơ chế triển khai khả thi, bảo đảm sự cân đối giữa chi phí đầu tư, giá thuê và khả năng chi trả của người dân. 

Việc xác định quỹ đất, phát triển hạ tầng đồng bộ và tổ chức quản lý vận hành cũng sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng mở rộng nguồn cung nhà cho thuê trong thực tế.

Hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, tháo gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp

Bên cạnh nhà ở cho thuê, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục rà soát các quy định về nhà ở xã hội nhằm bảo đảm chính sách hướng đúng đối tượng thụ hưởng. 

Theo Bộ Xây dựng, những quy định liên quan đến điều kiện, đối tượng mua bán, thuê mua và thuê nhà ở xã hội cần được hoàn thiện để phù hợp với mục tiêu an sinh xã hội.

Dự thảo luật hóa một số chính sách đã được triển khai theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, trong đó có các nội dung về điều kiện hưởng chính sách, quy hoạch chi tiết, lựa chọn chủ đầu tư, xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội, trình tự đầu tư xây dựng cũng như việc tạo lập quỹ đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Một số nội dung của Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP cũng được đưa vào dự thảo, liên quan đến đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định tương ứng. 

Các quy định về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân cũng được rà soát, hoàn thiện.

Đáng lưu ý, phát triển nhà ở xã hội được đặt trong mối quan hệ tổng thể với nhà ở cho thuê. Điều này cho thấy định hướng chính sách không chỉ tập trung vào mục tiêu gia tăng số lượng căn hộ để bán, mà còn mở rộng các phương thức đáp ứng nhu cầu chỗ ở, phù hợp với điều kiện kinh tế và khả năng tài chính của từng nhóm dân cư.

Đối với doanh nghiệp, dự thảo sửa đổi các quy định về ưu đãi đầu tư, cơ chế đặt hàng, huy động và sử dụng vốn để tạo thuận lợi hơn cho quá trình triển khai dự án. 

Đồng thời, việc cắt giảm thủ tục đầu tư, xây dựng đối với các dự án nhà ở chính sách và dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm.

Ở lĩnh vực nhà chung cư, dự thảo làm rõ việc xác định diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung; bổ sung quy định về khu vực để xe điện, khu vực sạc điện, đổi pin theo quy chuẩn xây dựng; đồng thời bổ sung hình thức họp hội nghị nhà chung cư trực tuyến. 

Dự thảo cũng đề xuất cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị, qua đó hướng đến nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và hạn chế tranh chấp.

Đối với các chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ, dự thảo làm rõ quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu, trong đó có phương án được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư theo quy định. 

Việc bổ sung hình thức hợp đồng BT trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũng nhằm đa dạng hóa nguồn lực thực hiện các dự án tái thiết đô thị.

Ngoài ra, dự thảo rà soát quy định về thế chấp nhà ở và dự án nhà ở để bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật về đất đai, giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự; đồng thời điều chỉnh cơ chế quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công nhằm hạn chế tình trạng bỏ trống, lãng phí.

Một điểm xuyên suốt là định hướng phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Một số nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc tài sản công, quản lý nhà chung cư và tổ chức thực hiện chính sách nhà ở được chuyển giao cho cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định. 

Cùng với đó, dự thảo không đặt ra thủ tục hành chính mới, tiếp tục rà soát để bãi bỏ, cắt giảm và đơn giản hóa các thủ tục không còn phù hợp.