Môi giới bất động sản phải tái định vị bằng luật, dữ liệu và niềm tin

Điểm chung được các diễn giả chỉ ra là thị trường bất động sản Việt Nam đang rời xa giai đoạn tăng trưởng nóng, bước vào chu kỳ phát triển dựa trên giá trị thực, minh bạch và nhu cầu thực.

Thị trường dịch chuyển mạnh về giá trị thực

Tại tọa đàm "Nghệ thuật điều phối thế trận trong chu kỳ mới" trong khuôn khổ Ngày hội Môi giới Bất động sản Việt Nam 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 27/6, các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách và doanh nghiệp đã cùng nhìn nhận những chuyển động lớn của thị trường, từ thay đổi chính sách, dòng tiền đến sự tác động ngày càng sâu của công nghệ.

Phát biểu tại tọa đàm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và nhà ở (Bộ Xây dựng), cho biết cơ quan quản lý đang chịu áp lực lớn trong việc hoàn thiện các dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo tiến độ rút ngắn.

Theo bà Hằng, điểm cốt lõi trong tư duy điều hành mới là kéo thị trường trở về giá trị thực, thay vì tiếp tục phát triển theo mô hình đầu cơ, lướt sóng.

"Thị trường sẽ phải dịch chuyển mạnh sang nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê để cân bằng cung - cầu", bà Hằng nhấn mạnh.

Bà cũng cho biết Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống mã định danh bất động sản, cho phép quản lý xuyên suốt lịch sử pháp lý của từng tài sản, từ đó tạo nền tảng minh bạch hóa thị trường.

Ở góc độ thể chế, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cho rằng động lực lớn nhất hiện nay đến từ tốc độ cải cách pháp luật.

Ông Phúc cho rằng, việc sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường, nhưng yêu cầu đặt ra là phải bảo đảm chất lượng.

"Nhanh là cần thiết, nhưng chất lượng mới quyết định sự ổn định của thị trường", ông Phúc nói.

Ông cũng đề nghị, cộng đồng môi giới cần chủ động tham gia góp ý cho chương Môi giới trong các dự thảo luật để các quy định sát thực tế hơn.

Môi giới phải nâng cấp bằng công nghệ và sự minh bạch

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Dương Quốc Thuỷ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Cần Thơ, cho biết, thị trường Đồng bằng sông Cửu Long đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong xu hướng dòng tiền.

Theo ông Thủy, giai đoạn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn để lướt sóng gần như đã kết thúc. Dòng tiền hiện nay ưu tiên sự an toàn, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ngay.

"Nhà đầu tư bây giờ không còn mua bằng kỳ vọng nữa mà mua bằng giá trị khai thác thực tế", ông Thủy nhận định.

Ông cho biết tại miền Tây, dòng tiền đang tập trung vào ba phân khúc chính gồm căn hộ tại các đô thị trung tâm, đất nền có sổ đỏ gắn với các tuyến cao tốc và bất động sản công nghiệp.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch VARS, cho rằng công nghệ sẽ là yếu tố định hình lại hoàn toàn chân dung nhà môi giới.

Theo ông Lâm, AI có thể đảm nhận tới 70-80% các công việc kỹ thuật như phân tích dữ liệu, xây dựng tài liệu bán hàng hay nghiên cứu hành vi khách hàng.

"Luật pháp là nền tảng bảo vệ người làm nghề chân chính, còn AI là bệ phóng để môi giới nâng cấp năng lực và cạnh tranh minh bạch hơn", ông Lâm nhấn mạnh.

Ông dự báo trong 3-5 năm tới, dữ liệu lớn và AI sẽ len lỏi vào mọi mô hình kinh doanh địa ốc, từ doanh nghiệp lớn đến các môi giới độc lập.

Từ các góc nhìn khác nhau, các chuyên gia đều thống nhất rằng chu kỳ mới của thị trường bất động sản không chỉ là sự thay đổi của dòng tiền mà còn là quá trình tái định vị toàn diện nghề môi giới. Trong đó, minh bạch, công nghệ và niềm tin sẽ trở thành ba giá trị cốt lõi quyết định sự tồn tại và phát triển bền vững của thị trường.