Trả lời Báo Xây dựng, luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty TNHH Luật An Phước cho rằng, mua, bán “suất” nhà ở xã hội thông qua vi bằng, hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nguy cơ mất tiền, nhà. Có bốn nhóm lưu ý quan trọng người dân phải ghi nhớ khi mua nhà.

Thưa luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty TNHH Luật An Phước, thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng người dân mua lại "suất" nhà ở xã hội thông qua hình thức lập vi bằng, ký hợp đồng ủy quyền, thanh toán chênh lệch hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng. Việc này có đúng quy định của pháp luật?

Điểm d, khoản 1, Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này".

Theo điểm đ, khoản 1, Điều 89, Luật Nhà ở 2023, "trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế".

Căn cứ quy định này, người mua nhà ở xã hội trong thời gian 5 năm kể từ ngày thanh toán tiền mua nhà, nếu có bán thì cũng chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc bán cho người khác phải đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với mức giá bán bằng giá hợp đồng.

Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chỉ các đối tượng thuộc các khoản 1 - 12 điều này mới là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như: Hộ gia đình nghèo, người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động…

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng vào mục đích ở cho bản thân và thành viên gia đình. Nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này (căn cứ quy định tại khoản 8, Điều 88, Luật Nhà ở 2023).

Một trong những nguyên tắc mua bán, thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội tại khoản 1, Điều 88, Luật Nhà ở năm 2023 là phải tuân thủ theo quy định của Luật Nhà ở.

Như vậy, trường hợp người thuê - mua nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn 5 năm và không đủ điều kiện mua lại căn hộ, nhưng vẫn ký vi bằng và hợp đồng ủy quyền (hoặc bằng hình thức nào khác) để chuyển nhượng "suất" thuê - mua cho người khác là vi phạm về thời hạn bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 89 và vi phạm điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 76, Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023.

Trường hợp tự ý chuyển nhượng "suất" thuê - mua nhà ở xã hội, trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan được quy định như thế nào, thưa luật sư?

Khoản 10, Điều 88, Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu".

Việc các bên lập vi bằng và hợp đồng ủy quyền (hoặc một văn bản nào dưới hình thức khác) nhưng có chứa nội dung chuyển nhượng "suất" thuê - mua cho người khác khi không đủ điều kiện, vi phạm nguyên tắc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội là giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, thậm chí có dấu hiệu giả tạo để che giấu cho giao dịch về bán, cho thuê nhà ở xã hội.

Giao dịch này có thể bị vô hiệu theo điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở và vô hiệu do giả tạo theo điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Về trách nhiệm dân sự, khi một giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Một trong những hậu quả đó là các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại. Trường hợp này, bên mua, thuê chịu thiệt thòi khi không được chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước thừa nhận quyền từ giao dịch này và sau đó lại phải truy đòi số tiền đã thanh toán.

Bên môi giới cũng có thể phải bồi thường thiệt hại do hành vi của mình gây ra đối với người mua, thuê.

Đối với trách nhiệm hành chính, chủ thể là bên bán, mua; bên cho thuê và thuê nhà ở xã hội, căn cứ tính chất vụ việc và kết luận thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng, người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 120 triệu đồng về hành vi: Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định, theo điểm b, khoản 2, Điều 64, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Ngoài ra, người vi phạm sẽ phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thu hồi nhà ở xã hội theo quy định tại điểm d, khoản 6, Điều 64, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Người môi giới thực hiện giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có thể bị xử phát hành chính. Theo đó, cá nhân tự môi giới (nếu chưa có chứng chỉ hành nghề) có thể bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng về hành vi môi giới bất động sản độc lập, không có chứng chỉ hành nghề, theo điểm a, khoản 1, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trường hợp cá nhân hoặc tổ chức không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mình môi giới, dẫn đến hợp đồng vô hiệu, người môi giới có thể bị phạt từ 200 - 250 triệu đồng, theo điểm b, khoản 3, Điều 59, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Ngoài ra, bên môi giới phải trả lại cho bên nộp tiền các loại phí dịch vụ bất động sản đã thu theo quy định tại điểm e, khoản 5, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Việc lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán có được pháp luật bảo vệ hay không? Vi bằng có giá trị thực sự như nhiều người vẫn tin?

Như phân tích ở trên, việc các bên sử dụng vi bằng và hợp đồng ủy quyền nhưng nội dung, mục đích thực chất là giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội có dấu hiệu của giao dịch dân sự giả tạo. Yếu tố giả tạo ở đây chính là dùng các văn bản này để che giấu giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Đối với giao dịch giả tạo để che giấu cho một giao dịch khác, giao dịch này sẽ vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Vì vậy, vi bằng, hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này không có giá trị pháp lý, không được pháp luật công nhận.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nhà ở xã hội có quyền khởi kiện để đòi lại số tiền đã thanh toán cho người bán, yêu cầu bồi thường thiệt hại để giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, người mua cũng có thể đòi lại phí dịch vụ môi giới đã thanh toán, yêu cầu bên môi giới bồi thường thiệt hại do kết quả của việc môi giới không đạt được.

Luật sư có khuyến cáo gì cho người dân để tránh "tiền mất, tật mang" khi tiếp cận nhà ở xã hội?

Có bốn nhóm lưu ý quan trọng mà người dân phải hiểu và ghi nhớ: Không giao dịch qua môi giới chui hoặc các lời chào mời "mua suất", "chuyển nhượng gấp"; chỉ giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thông qua danh sách công khai của Sở Xây dựng; tuyệt đối không ký vi bằng, hợp đồng ủy quyền, đặt cọc chênh khi nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng; nếu đã xảy ra tranh chấp, cần lưu giữ toàn bộ chứng từ, tin nhắn, giấy tờ rồi trình báo cơ quan công an nếu có dấu hiệu lừa đảo, tiến hành thủ tục khởi kiện để yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại.

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng, do đó người dân càng phải thận trọng trước những chiêu trò kiếm lời bất hợp pháp từ môi giới hoặc các nhóm đầu cơ.