Ngăn thất thu ngân sách từ biệt thự sân golf

Trước tình trạng biệt thự, nhà liền kề được "nhồi" vào sân golf, sau đó chuyển nhượng với giá hàng chục tỷ đồng, chuyên gia cho rằng, cần đánh thuế, tiền sử dụng đất biệt thự, nhà liền kề sân golf để tránh thất thu ngân sách.

Những hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng sân golf

Chính phủ đã ban hành nghị định (Nghị định 52/2020/NĐ-CP) quy định về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf). Trong đó, nghị định này quy định về những hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng sân golf. 

Các hành vi bị cấm cụ thể: quy định cấm xây dựng và kinh doanh sân gôn khi chưa đáp ứng điều kiện, thủ tục quy định tại nghị định này và pháp luật có liên quan; lợi dụng kinh doanh sân gôn để tổ chức hoạt động cá cược, đánh bạc, gá bạc trái phép; cản trở hoặc không chấp hành công tác kiểm tra, thanh tra của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; không cung cấp thông tin hoặc không báo cáo khi cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu theo quy định của pháp luật.

Nghị định này của Chính phủ cũng quy định về nguyên tắc đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf. Theo đó, nguyên tắc hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, dịch vụ, du lịch, thể thao; đáp ứng nhu cầu đa dạng hóa hình thức vui chơi, giải trí, phát triển thể lực, sức khỏe cộng đồng.

Việc thực hiện dự án sân gôn không được làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng, môi trường, các nguồn tài nguyên thiên nhiên, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận và bảo vệ theo quy định của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, an sinh xã hội của người bị thu hồi đất để xây dựng sân gôn.

Đất sử dụng để xây dựng sân gôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả; đáp ứng các điều kiện, thủ tục theo quy định tại nghị định này, pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, môi trường và pháp luật có liên quan.

Nghị định cũng khá rõ ràng về sân golf và đầu tư sân golf. Cụ thể nghị định đưa ra khái niệm rõ ràng, sân gôn là công trình xây dựng gồm đường gôn và công trình phụ trợ được thiết kế theo quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp để phục vụ cho người chơi gôn.

Công trình phụ trợ phục vụ cho hoạt động kinh doanh sân gôn là công trình, hạng mục công trình phục vụ cho việc quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng, kinh doanh sân gôn và cơ sở lưu trú, dịch vụ cho người chơi gôn.

Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sân gôn theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan. Đối với dự án khu du lịch, dịch vụ vui chơi, giải trí tổng hợp có sân gôn, đề xuất dự án sân gôn được lập thành dự án độc lập...

Đánh thuế, thu tiền sử dụng đất biệt thự sân golf

Nghị định của Chính phủ chỉ quy định sân golf kinh doanh cơ sở lưu trú. Cơ sở lưu trú du lịch (Luật Du lịch 2017) được hiểu là nơi phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch. Thế nhưng, thời gian qua, nhà liền kề, biệt thự trong sân golf được chuyển nhượng với giá hàng chục tỷ đồng.

Đơn cử, dự án Sky Lake Golf and Resort. Năm 2014, sân golf 36 lỗ này được phê duyệt quy hoạch với diện tích khoảng 192ha. Trong đó, khu sân golf 168,7ha và khu resort 9,1ha. Năm 2017, diện tích khu resort được điều chỉnh tăng lên 10,4ha, tương ứng 238 căn biệt thự cho thuê. Các căn biệt thự này đang chào chuyển nhượng khoảng trên dưới 10 tỷ/căn.

Nếu tính giá trung bình 10 tỷ/căn, nhân với 238 căn, chủ đầu tư có nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản khoảng 2.380 tỷ. Trong khi đó, vốn đăng ký ban đầu dự án khoảng 506 tỷ (22 triệu USD).

Tương tự tại khu du lịch sinh thái Nam Tam Đảo (Serena Valley Thanh Lanh Golf & Resort - Vĩnh Phúc). Theo giới thiệu, dự án có diện tích khoảng 335,2ha. Ngoài sân golf, tiện ích, cảnh quan, dự án có khoảng 220.654,71m2 xây biệt thự gồm 602 sản phẩm: 15 căn villa diện tích trên 500m2 và 587 căn biệt thự diện tích 250-500m2, tổng vốn đầu tư 706 tỷ. 

Trong vai khách hàng, PV được một môi giới chào bán giá 17-32 tỷ/căn. Nếu tính giá trung bình 24,5 tỷ/căn, nhân với số lượng 602 căn, chủ đầu tư có thể thu về về 14.749 tỷ đồng.

Mới đây, Dự án Hải Phòng Sakura Golf Club do KITA Group và Công ty TNHH Hải Phòng Sakura Golf Club làm chủ đầu tư vừa khởi công, được giới thiệu gồm nhiều hạng mục: shophouse - khách sạn - căn hộ dịch vụ; hệ thống biệt thự đơn lập, song lập đang thu hút sự quan tâm của dự luận.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng phát triển các sân golf là việc cần làm để kích cầu du lịch, dịch vụ. Tuy nhiên, thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư sân golf lạm dụng xin dự án để lách luật kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng. Nguồn thu từ BĐS "ăn theo" sân golf thực chất là nguồn lợi chính của nhà đầu tư.

Cũng theo GS Võ, hầu hết các dự án sân golf và BĐS nghỉ dưỡng hiện nay, xét về đất dịch vụ cho sân golf đều không hình thành nên đơn vị ở hay đơn vị dân cư, nghĩa là đơn thuần chỉ thuộc quy hoạch du lịch. Do đó các dự án BĐS cùng sân golf không có thời hạn sử dụng lâu dài. Các CĐT thường thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho suốt thời gian thuê. Vì thế người mua các sản phẩm BĐS này không sở hữu tài sản như đối với nhà ở thông thường.

Theo ông Võ, Ngoài ra, tỉ lệ diện tích đất dành để xây dựng công trình phụ trợ tối đa không quá 10% trên tổng diện tích đất sân golf. Hiện nhiều chủ đầu tư lại thường sử dụng 10% quỹ theo quy định cho việc xây khách sạn, biệt thự để bán và kinh doanh không đúng quy định, thậm chí còn có việc bán cả condotel trong dự án sân golf.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng nên có quy định chặt chẽ về 10% quỹ đất dịch vụ thì chỉ được kinh doanh, các dịch vụ về golf và cho người đánh golf. Bởi hiện nay, nhiều sân golf đang nhập nhằng việc này. Ngoài ra, theo ông Võ, cần đánh thuế, thu tiền sử dụng đất theo dạng đất dịch vụ xây khách sạn, xây biệt thự để bán, cho thuê để tránh thất thu ngân sách Nhà nước.